{"id":12625,"date":"2020-04-27T16:31:51","date_gmt":"2020-04-27T14:31:51","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=12625"},"modified":"2020-04-27T16:31:51","modified_gmt":"2020-04-27T14:31:51","slug":"die-ortsuebliche-vergleichsmiete-und-der-mietspiegel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/die-ortsuebliche-vergleichsmiete-und-der-mietspiegel\/","title":{"rendered":"Die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel"},"content":{"rendered":"

Wer die Miete erh\u00f6hen will, muss dabei den Mietspiegel im Auge behalten. Neben anderen Voraussetzungen begrenzt er die M\u00f6glichkeiten der Mieterh\u00f6hung. Doch es ist nicht immer einfach festzustellen, welche Werte f\u00fcr das eigene Objekt als \u201eorts\u00fcbliche Vergleichsmiete\u201c anzusehen ist.<\/strong><\/p>\n

\n

Inhalt:<\/em>
\nGrunds\u00e4tzliche Voraussetzungen f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung<\/a>
\nIm Mietspiegel den Grundpreis ermitteln<\/a>
\nZu- und Abschl\u00e4ge<\/a>
\nWenn\u00a0 die Kommune \u00fcber keinen Mietspiegel verf\u00fcgt<\/a><\/p>\n

Das k\u00f6nnte Sie auch interessieren<\/a><\/p>\n

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Grunds\u00e4tzliche Voraussetzungen f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung<\/strong><\/p>\n

Der Gesetzgeber hat grunds\u00e4tzliche Bedingungen festgelegt, die bei einer Mieterh\u00f6hung eingehalten werden m\u00fcssen:<\/p>\n

Erh\u00e4lt der Mieter ein Mieterh\u00f6hungsverlangen des Vermieters, muss die davor erfolgte Mieterh\u00f6hung mindestens 12 Monate zur\u00fcckliegen. Der Mieter hat eine Bedenkzeit von zwei Monaten, die auf den Monat, in dem er das Mieterh\u00f6hungsverlangen erhielt, Bedenkzeit. (Beispiel: Schreiben geht beim Mieter im Juni ein \u2013 er kann bis Ende August \u00fcber seine Zustimmung nachdenken). Mithin bleibt die Miete f\u00fcr 15 Monate unver\u00e4ndert.<\/p>\n

Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % (in Gebieten, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, 10 %) steigen.<\/p>\n

Die Miete darf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete, die mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt werden kann, nicht \u00fcbersteigen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete auch durch ein Gutachten oder die Mieten f\u00fcr Vergleichswohnungen festgestellt werden.<\/p>\n

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\"\"Hinweis:<\/strong> Die vorgenannten Voraussetzungen gelten nicht f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung aufgrund einer Modernisierungsma\u00dfnahme.<\/p>\n

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Zum Inhaltsverzeichnis<\/a><\/p>\n

Im Mietspiegel den Grundpreis ermitteln<\/strong><\/p>\n

Die meisten Kommunen, die \u00fcber einen Mietspeigel verf\u00fcgen, ver\u00f6ffentlichen diesen auf ihrer Internetseite. Neben den festgelegten Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel auch Hinweise, f\u00fcr welchen Bereich er g\u00fcltig ist. Im Mietspeigel ermitteln Sie den Mietpreis pro Quadratmeter (nat\u00fcrlich ohne Nebenkosten).<\/p>\n

Der Grundpreis der Wohnung richtet sich zun\u00e4chst nach dem Baujahr der Immobilie und der Wohnfl\u00e4che in Quadratmetern. Hinzu k\u00f6nnen erg\u00e4nzende Gesichtspunkte kommen, wie beispielsweise<\/p>\n

— die Wohnlage\u00a0 (Bewertung in einer Anlage zum Mietspiegel)
\n— die Form der Wohnungsbeheizung
\n— die Ausstattung mit Sanit\u00e4reinrichtungen<\/p>\n

\n

\"\"Wichtig: <\/strong>In einigen Mietspiegeln wird ein unterer, ein mittlerer und ein H\u00f6chstwert angegeben. Bei der Ermittlung des Grundpreises wird immer vom Mittelwert ausgegangen.<\/p>\n

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Zum Inhaltsverzeichnis<\/a><\/p>\n

Zu- und Abschl\u00e4ge<\/strong><\/p>\n

Der Grundpreis muss dann \u2013 je nach Ausstattung \u2013 um Zu- und Abschl\u00e4ge korrigiert werden. Welche Ausstattungsmerkmale dabei ber\u00fccksichtigt werden, ist von Mietspiegel zu Mietspeigel unterschiedlich. In den meisten F\u00e4llen werden hier folgende Aspekte bewertet:<\/p>\n

Ausstattung des Bads (z. B. mit Badewanne, zus\u00e4tzliche Dusche, mehrere Wachbecken usw.)
\nK\u00fcchenausstattung (Einbauk\u00fcche, Anschlussm\u00f6glichkeiten usw.)
\nBodenbeschaffenheiten (Parkett, Teppichboden, Kunststoffb\u00f6den usw.
\nWohnlage (soweit noch nicht im Grundpreis ber\u00fccksichtigt)
\nHeizung (Elektro, Solar, \u00d6l, Gas usw.)
\nSonstiges (z. B.: Waschmaschinenanschl\u00fcsse, Versorgung mit Internet und TV, Nutzung von Gemeinschaftsr\u00e4umen usw.)<\/p>\n

Die Zu- und Abschl\u00e4ge werden in unterschiedliche Form festgehalten. Werden feste Eurobetr\u00e4ge angegeben, sind die Betr\u00e4ge einfach zuzurechnen beziehungsweise abzuziehen.\u00a0 H\u00e4ufig wird auch ein Punktesystem angewandt. Dann kommt die Spanne, die bei dem Grundpreis genannt wurde ins Spiel. Je nach Anzahl der Punkte tendiert der Quadratmeter dann in Richtung des h\u00f6heren oder auch des niedrigeren Wertes. Wenn hierzu keine weiteren Angaben im Mietspiegel gemacht werden, k\u00f6nnen Sie dies selbst festlegen. Bedenken Sie dabei aber immer, dass Sie f\u00fcr Ihre Mieterh\u00f6hung die Zustimmung des Mieters ben\u00f6tigen.<\/p>\n

Bei Mietspiegeln, die keinen Spielraum bei der Ermittlung des Grundpreises kann es auch sein, dass ein Prozentsatz einger\u00e4umt wird, um den von dem ermittelten Quadratmeter-Preis abgewichen werden kann.<\/p>\n

Zum Inhaltsverzeichnis<\/a><\/p>\n

Wenn die Kommune keinen eigenen Mietspiegel hat<\/strong><\/p>\n

Nicht alle Kommunen besitzen einen Mietspiegel. Dann sollte man auf den Seiten der \u00fcbergeordneten Beh\u00f6rde (Kreisverwaltung) nachschauen ob es dort einen Mietspiegel f\u00fcr den gesamten Zust\u00e4ndigkeitsbereich der Verwaltung gibt. Hier wird zun\u00e4chst ein Wert f\u00fcr den Quadratmeterpreis der Wohnung ermittelt. F\u00fcr die einzelnen Kommunen ist zus\u00e4tzlich ein Prozent-Faktor festgelegt, mit dem der ermittelte Quadratmeterpreis multipliziert wird.<\/p>\n

Gibt es weder bei der Kommune noch bei der \u00fcbergeordneten Beh\u00f6rde einen Mietspiegel, haben Sie folgende M\u00f6glichkeiten, die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete zu ermitteln:<\/p>\n

Benennung von Vergleichswohnungen. Es m\u00fcssen mindestens drei in Art, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen benannt werden. Die Angaben m\u00fcssen vom Mieter nachpr\u00fcfbar sein.<\/p>\n

Gutachten eines Sachverst\u00e4ndigen. F\u00fcr sein Gutachten muss der Sachverst\u00e4ndige die Wohnung nicht besichtigen. Er muss aber seine ermittelte Spanne f\u00fcr den Quadratmeterpreis im Gutachten begr\u00fcnden.<\/p>\n

R\u00fcckgriff auf eine Mietdatenbank, die als solche anerkannt ist. Allerdings gibt es eine solche Datenbank derzeit nur in Hannover.<\/p>\n

Zum Inhaltsverzeichnis<\/a><\/p>\n

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\n<\/strong><\/em>Mieterh\u00f6hungsverlangen unter falschen Voraussetzungen dennoch g\u00fcltig<\/a>
\nH\u00e4rtef\u00e4lle bei Modernisierungs-Mieterh\u00f6hung<\/a>
\n<\/a><\/strong><\/em>Wohnung zu klein \u2013 Mieterh\u00f6hung dennoch wirksam<\/a>
\n<\/strong><\/em><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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