{"id":12988,"date":"2020-09-17T08:26:20","date_gmt":"2020-09-17T06:26:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=12988"},"modified":"2020-09-17T08:26:20","modified_gmt":"2020-09-17T06:26:20","slug":"wirtschaftlichkeitsgebot-was-ist-das","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/wirtschaftlichkeitsgebot-was-ist-das\/","title":{"rendered":"Wirtschaftlichkeitsgebot – was ist das?"},"content":{"rendered":"

Gerade in Zeiten steigender Nebenkosten wird immer h\u00e4ufiger vom Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters gesprochen. F\u00fcr den Mieter ist das ganz einfach: Sie sind verpflichtet, das g\u00fcnstigste Angebot f\u00fcr ihn zu nutzen. Doch hier irrt der Mieter. Nur weil Sie nicht die preiswerteste Offerte genutzt haben, hei\u00dft das noch lange nicht, dass Sie gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot versto\u00dfen haben. <\/strong><\/p>\n

Die gesetzliche Grundlage<\/strong><\/p>\n

Nach \u00a7 556 Abs. 3 BGB muss bei der Abrechnung der Betriebskosten \u201eder Grundsatz der Wirtschaftlichkeit\u201c beachtet werden. Dieser Grundsatz wird auch noch einmal im \u00a7 560 Abs. 3 BGB bei der \u00c4nderung von Betriebskosten angemahnt. Als Definition des Wirtschaftlichkeitsgebotes wird dabei die Aussage im \u00a7 20 Absatz 1 der Neubaumietverordnung (NMV) zugrunde gelegt. Dort hei\u00dft es \u201eEs d\u00fcrfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abw\u00e4gung aller Umst\u00e4nde und bei ordentlicher Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung gerechtfertigt sind.\u201c Obowhl die NMV eigentlich nur f\u00fcr preisgebundene Wohnungen gilt, hat sich diese Regelung als allgemein g\u00fcltig durchgesetzt. Damit soll der Mieter davor gesch\u00fctzt werden, Kosten tragen zu m\u00fcssen, auf die er keinen Einfluss hat. Sie haben quasi im Sinne Ihres Mieters zu handeln. Dieser Verpflichtung k\u00f6nnen Sie sich nicht entziehen. Auch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die Sie vom Wirtschaftlichkeitsgebot freistellt, ist nicht zul\u00e4ssig.<\/p>\n

Entscheidend ist eine Kosten-Nutzen-Analyse<\/strong><\/p>\n

Der Mieter schaut bei der Betriebskostenabrechnung nat\u00fcrlich nur auf die einzelnen Kostenposten. Entscheidend ist aber letztlich die Kosten-Nutzen-Analyse. Beauftragen Sie beispielsweise ein Unternehmen mit der Reinigung des Treppenhauses und ein anderes Unternehmen w\u00fcrde f\u00fcr einen nur geringen Aufschlag auch die Reinigung der Wege auf Ihrem Gel\u00e4nde und der B\u00fcrgersteige am Gel\u00e4nde unternehmen, kann dies nach der Kosten-Nutzen-Analyse die preiswertere Variante sein.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich sind drei Faktoren zu ber\u00fccksichtigen, damit man nicht in die Wirtschaftlichkeitsgebot-Falle ger\u00e4t:<\/p>\n

Die Kosten m\u00fcssen gerechtfertigt sein. Es muss sich also um Kosten handeln, die wirklich erforderlich sind. So k\u00f6nnen beispielsweise Wartungsvertr\u00e4ge nur dann anerkannt werden, wenn diese wirklich sinnvoll oder gesetzlich vorgeschrieben sind. So hat das Amtsgericht M\u00fcnster in einem Urteil festgestellt, dass der Vermieter die Kosten f\u00fcr eine Dichtigkeitspr\u00fcfung der Gasleitung tragen musste, da es sich um eine Pr\u00fcfung handelte, die „au\u00dfer der Reihe“ also zus\u00e4tzlich zu den gesetzlich vorgeschriebenen Pr\u00fcfungen durchgef\u00fchrt wurde (Urteil vom 15.03.2019 – Aktenzeichen 48 C 361\/18)<\/p>\n

Die Kosten m\u00fcssen erforderlich sein. Hier ist die Bewertung h\u00e4ufig von der Gr\u00f6\u00dfe des Mietobjektes ab. Bei einer gro\u00dfen Anlage k\u00f6nnte beispielsweise ein Pf\u00f6rtner durchaus erforderlich sein \u2013 was man bei einem Haus mit zwei Wohnungen wohl kaum sagen kann.<\/p>\n

Die Kosten m\u00fcssen angemessen sein. Das hei\u00dft, dass die entstehenden Kosten markt\u00fcblich sein m\u00fcssen. Wenn Sie mehrere Angebote einholen, m\u00fcssen Sie das nach der Kosten-Nutzen-Analyse g\u00fcnstigste Angebot w\u00e4hlen \u2013 auch wenn ein anderer Anbieter mit Ihnen eng befreundet ist.<\/p>\n

\n

\"\"<\/strong>Versetzen Sie sich in die Lage Ihres Mieters und fragen Sie sich, ob Sie die Ma\u00dfnahme auch so vergeben w\u00fcrden, wenn Sie an seiner Stelle w\u00e4ren.<\/p>\n

\n

Kostensteigerungen m\u00fcssen begr\u00fcndet werden<\/strong><\/p>\n

Einige Experten gehen davon aus, dass sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit erst dann stellen w\u00fcrde, wenn sich die Kosten einer Position der Betriebskosten gegen\u00fcber dem Vorjahr um mehr als 20 % erh\u00f6hen w\u00fcrden.<\/p>\n

Diese Grenze war dem Kammergericht Berlin aber bereits 2006 zu hoch. In einem Verfahren, in dem es allerdings um einen Extremfall ging (69 % gestiegene Hausmeisterkosten, die nicht ausreichend begr\u00fcndet wurden) stellten die Richter in der Urteilsbegr\u00fcndung klar:<\/p>\n

\u201eSind einzelne Positionen der Betriebskosten gegen\u00fcber dem Vorjahr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierf\u00fcr nachvollziehbare Gr\u00fcnde anzugeben. Dazu bedarf es regelm\u00e4\u00dfig detaillierter Ausf\u00fchrungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese Preissteigerung nicht \u2013 z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens \u2013 vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verst\u00f6\u00dft er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Von einem \u201estarken\u201c Anstieg ist in der Regel auszugehen, wenn \u2013 wie vorliegend \u2013 der Anstieg binnen eines Jahres mehr als 10% betr\u00e4gt\u201c<\/p>\n

(Urteil des Kammergerichts Berlin vom 12.01.2006, Aktenzeichen 12 U 216\/04)<\/p>\n

\n

\"\"Vergleichen Sie die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung mit den Vorjahreszahlen. Liegen die Ergebnisse um mehr als 10 % h\u00f6her, erl\u00e4utern Sie die Erh\u00f6hungen gegen\u00fcber Ihren Mietern. So ersparen Sie sich eine Menge Unannehmlichkeiten.<\/p>\n

\n

Preiswert hei\u00dft nicht billig<\/strong><\/p>\n

Wer wirtschaftlich handelt, sollte sich nicht nur auf die Kosten achten. Wichtig ist, auch, dass die Qualit\u00e4t stimmt. Mit diesem Qualit\u00e4tsanspruch k\u00f6nnen Sie auch Abschl\u00fcsse mit Lieferanten oder Dienstleistern begr\u00fcnden, die etwas teurer sind, als andere Anbieter. So k\u00f6nnen Sie beispielsweise darauf verweisen, dass der gew\u00e4hlte Anbieter in dem Ruf steht, besonders zuverl\u00e4ssig zu sein.<\/p>\n

Ein gutes Argument ist auch, dass eine langfristige Pauschale vereinbart wurde. Bei steigenden Kosten kann dies langfristig g\u00fcnstiger sein, als eine Vereinbarung, bei der die Preise den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden kann.<\/p>\n

H\u00e4ufig ist ein Anbieter auch nur auf den ersten Blick g\u00fcnstiger. G\u00fcnstige Zahlungsbedingungen und Rabatte k\u00f6nnen bei genauem Hinsehen dazu f\u00fchren, dass die entstehenden Kosten letztlich doch geringer sind, als bei dem Anbieter, der zun\u00e4chst g\u00fcnstiger erscheint.<\/p>\n

Beweispflicht liegt beim Mieter<\/strong><\/p>\n

Der Mieter kann aber nicht einfach behaupten, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot versto\u00dfen hat. Er muss dies auch beweisen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 06.07.2011 noch einmal klargestellt (Aktenzeichen: VIII ZR 340\/10). \u00a0In dem Urteil ging es um gestiegene Kosten f\u00fcr die M\u00fcllabfuhr, die ein Mieter nicht akzeptieren wollte. Die h\u00f6heren Kosten waren entstanden, weil die Mieter den M\u00fcll nicht getrennt hatten und deshalb die kostenlosen Tonnen von der Kommune eingezogen wurden. Der BGH entschied, dass der Mieter nicht nachweisen konnte, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot versto\u00dfen wurde (dieser berief sich auf einen \u201eBetriebskostenspiegel f\u00fcr Deutschland\u201c, den er in der Presse gefunden hatte).\u00a0 Darum musste der Mieter seinen Anteil an den h\u00f6heren M\u00fcllgeb\u00fchren bezahlen. Lesen Sie hierzu auch diesen Blog-Beitrag<\/a><\/p>\n

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\u201eWirtschaftlichkeitsgebot – was ist das?\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":12680,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[378,1381,2953],"class_list":["post-12988","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-betriebskosten","tag-nebenkosten","tag-wirtschaftlichkeitsgebot"],"yoast_head":"\nWirtschaftlichkeitsgebot - was ist das? - Online-Nebenkostenabrechnung mit WISO Vermieter-Web<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Wirtschaftlichkeitsgebot - was ist das?\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Gerade in Zeiten steigender Nebenkosten wird immer h\u00e4ufiger vom Wirtschaftlichkeitsgebot des Vermieters gesprochen. 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