{"id":13041,"date":"2020-10-02T13:27:05","date_gmt":"2020-10-02T11:27:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=13041"},"modified":"2022-01-14T12:03:25","modified_gmt":"2022-01-14T11:03:25","slug":"werbungskosten-abc-fuer-vermieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/werbungskosten-abc-fuer-vermieter\/","title":{"rendered":"Werbungskosten-ABC f\u00fcr Vermieter"},"content":{"rendered":"\r\n

Das Jahr neigt sich nun dem Ende entgegen und die kommende Steuererkl\u00e4rung droht. Grunds\u00e4tzlich kann ein Hauseigent\u00fcmer alle Kosten, die im Zusammenhang mit den Mietwohnungen entstehen auch steuerlich geltend machen. Hier eine \u00dcbersicht hat der wichtigsten Posten:<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Abschreibung: <\/strong>Die Kosten f\u00fcr die Anschaffung oder den Bau einer Immobilie werden nicht in einer Summe von der Steuer abgesetzt, sondern \u00fcber die Jahre verteilt abgeschrieben. Abschreibbar sind aber nur die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Geb\u00e4ude stehen \u2013 Grundst\u00fcckskosten k\u00f6nnen nicht abgeschrieben werden. Geb\u00e4ude, die vor 1925 errichtet oder angeschafft wurden, werden \u00fcber 40 Jahre mit j\u00e4hrlich 2,5 % abgeschrieben. Ab 1925 muss \u00fcber 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Anbauten: <\/strong>Wird durch einen Anbau die Nutzfl\u00e4che einer Immobilie erh\u00f6ht, werden die Kosten meist als nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten angesehen und m\u00fcssen abgeschrieben werden (siehe \u201eAbschreibung\u201c)<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: <\/strong>\u00dcbersteigen die Kosten f\u00fcr Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie nett mehr als 15 %, gelten sie als anschaffungsnah und m\u00fcssen ebenfalls abgeschrieben werden. (siehe \u201eAbschreibung\u201c)<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Anschaffungskosten: <\/strong>Abschreibf\u00e4hige Anschaffungskosten sind auch die beim Kauf oder Bau entstehenden Nebenkosten. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder auch die Kosten f\u00fcr den Architekten beim Hausbau. Wird eine Grundschuld eingetragen werden diese Kosten nicht abgeschrieben, sondern f\u00fcr das Jahr in dem sie entstehen als Werbungskosten abgesetzt.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Anwaltskosten: <\/strong>Anwaltskosten, die Sie im Zusammenhang Ihrer Vermietungen aufwenden, k\u00f6nnen als Werbungskosten abgesetzt werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Bankgeb\u00fchren: <\/strong>Haben sie f\u00fcr die Abwicklung Ihrer Immobilienvermietung ein eigenes Bankkonto eingerichtet, k\u00f6nnen Sie die Kosten hierf\u00fcr absetzen. Wird das Konto auch f\u00fcr andere Zwecke genutzt, m\u00fcssen Sie die Kosten aufteilen. Alternativ k\u00f6nnen Sie statt einer meist schwierigen Aufteilung eine Pauschale von 16,00 \u20ac absetzen.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Betriebskosten: <\/strong>siehe Nebenkosten.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

B\u00fcrokosten: <\/strong>Vermieter die sich selbst um die Vermarktung der eigenen Immobilie k\u00fcmmern, k\u00f6nnen die dabei entstehenden Kosten (Telefon, Portokosten, Schreibkosten usw.) abgesetzt werden. Um ein Arbeitszimmer als B\u00fcrokosten absetzen zu k\u00f6nnen, muss der Raum allerdings nahezu ausschlie\u00dflich f\u00fcr die Verwaltungsarbeiten der Immobilie genutzt werden. Au\u00dferdem muss das B\u00fcro f\u00fcr die Erzielung der Eink\u00fcnfte notwendig sein. Hiervon geht man aus, wenn eine gewisse Anzahl von Mietobjekten verwaltet werden. Wie viele Objekte das sein m\u00fcssen, ist strittig.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Fahrkosten: <\/strong>Fahrkosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen, k\u00f6nnen mit 0,30 \u20ac pro gefahrenen Kilometer abgesetzt werden. Allerdings sind die Finanz\u00e4mter hier sehr streng und erkennen meist lediglich Fahrten zur vermieteten Immobilie oder zur Eigent\u00fcmerversammlung an.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Grundsteuer: <\/strong>Damit es nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt, k\u00f6nnen Sie die Grundsteuer<\/a>, die an die Kommune abgef\u00fchrt wird, im Rahmen Ihrer Einkommensteuer zu 100 % als Werbungskosten absetzen.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Hausmeister: <\/strong>Haben Sie einen Hausmeister angestellt, k\u00f6nnen die hierbei entstehenden Lohnkosten als Werbungskosten abgesetzt werden. \u00dcbernehmen Sie selbst die Hausmeisteraufgaben, k\u00f6nnen Sie hierf\u00fcr allerdings keine Arbeitskosten geltend machen. Die Kosten f\u00fcr Werkzeuge, Verbrauchsmaterial, Fahrkosten usw. sind in jedem Fall absetzbar. \u00a0<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Instandhaltungskosten: <\/strong>Kosten f\u00fcr Reparaturen und Sanierungsarbeiten k\u00f6nnen als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie vom Vermieter getragen werden. Bei Rechnungen die 4.000 Euro netto nicht \u00fcberschreiten k\u00f6nnen die Kosten auf Antrag (formloses Schreiben) komplett als Erhaltungsaufwand im Jahr der Entstehung komplett abgesetzt werden. Es lohnt sich aber nicht, Ma\u00dfnahmen so aufzuteilen, dass die Grenze von 4.000 Euro innerhalb mehrerer Jahre nicht \u00fcberschritten wird. Verbessert sich durch die Ma\u00dfnahmen der Standard der Wohnung, wird das Finanzamt dies nicht als Erhaltungsaufwand akzeptieren, sondern als Herstellungskosten ansehen, die \u00fcber zwei bis f\u00fcnf Jahre abgeschrieben werden m\u00fcssen.\u00a0 Rechnungen \u00fcber 4.000 Euro netto m\u00fcssen grunds\u00e4tzlich abgeschrieben werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Hausgeld (WEG): <\/strong>Das monatlich zu zahlende Hausgeld an die Wohneigent\u00fcmergemeinschaft kann n prinzipiell als Werbungskosten geltend gemacht werden.\u00a0 Die darin enthaltenen R\u00fccklagen k\u00f6nnen jedoch erst nach Verbrauch durch die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft abgesetzt werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Kreditzinsen: <\/strong>M\u00fcssen Sie f\u00fcr Ihre Immobilie noch Kredite bedienen, k\u00f6nnen Sie die dabei anfallenden Zinsen (nicht das geliehene Kapital) absetzen.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Makler: <\/strong>Schalten Sie f\u00fcr die Vermietung einen Makler ein, k\u00f6nnen die hierbei entstehenden Kosten von der Steuer abgesetzt werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Leerstehende Wohnung: <\/strong>Steht eine Wohnung leer und Sie k\u00f6nnen nachweisen, dass Sie ernsthaft nach einem neuen Mieter gesucht haben (z. B. durch Kopien der Annoncen, Beauftragung eines Maklers usw.), k\u00f6nnen Sie die laufenden Kosten ebenfalls als Werbungskosten absetzen. Achtung: steht eine Wohnung \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum leer, wird das Finanzamt skeptisch.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Mietersuche: <\/strong>Wenn Ihnen f\u00fcr die Suche nach neuen Mietern Kosten entstehen, beispielsweise f\u00fcr Zeitungsinserate, k\u00f6nnen diese als Werbungskosten abgesetzt werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Nebenkosten: <\/strong>Da Sie die von den Mietern \u00fcbernommenen Nebenkosten als Einnahmen angeben m\u00fcssen, k\u00f6nnen diese auch als Werbungskosten wieder abgesetzt werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Steuerberater: <\/strong>Steuerberaterkosten, die im Rahmen der Immobilienverwaltung anfallen k\u00f6nnen steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Vermieterverein: <\/strong>Beitr\u00e4ge, die Sie an einen Mieterverein oder -verband entrichten, sind ebenfalls Werbungskosten.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

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Das Jahr neigt sich nun dem Ende entgegen und die kommende Steuererkl\u00e4rung droht. Grunds\u00e4tzlich kann ein Hauseigent\u00fcmer alle Kosten, die im Zusammenhang mit den Mietwohnungen entstehen auch steuerlich geltend machen. Hier eine \u00dcbersicht hat der wichtigsten Posten: Abschreibung: Die Kosten f\u00fcr die Anschaffung oder den Bau einer Immobilie werden nicht in einer Summe von der … <\/p>\n

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