{"id":14225,"date":"2022-01-12T14:17:09","date_gmt":"2022-01-12T13:17:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=14225"},"modified":"2022-01-12T14:17:09","modified_gmt":"2022-01-12T13:17:09","slug":"bgh-zur-miete-bei-corona-geschaeftsschliessung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/bgh-zur-miete-bei-corona-geschaeftsschliessung\/","title":{"rendered":"BGH zur Miete bei Corona-Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung"},"content":{"rendered":"

Ob beh\u00f6rdliche angeordnete Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen zu Mietk\u00fcrzungen bei gewerblichen Mietvertr\u00e4gen berechtigen ist bei den Gerichten umstritten. Am 12.01.2022 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun umfassend zur Problematik Stellung bezogen (Aktenzeichen XII ZR 8\/21).<\/strong><\/p>\n

Mieter stellt Zahlung ein<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um Mietzahlungen einer Einzelhandelskette. Der Mieter hatte f\u00fcr die Zeit der beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfung seiner Filiale\u00a0 keine Miete gezahlt.<\/p>\n

Gerichte uneinig<\/h5>\n

Das Landgericht Chemnitz verurteilte ihn zun\u00e4chst zur Mietzahlung. In der Berufungsverhandlung entschied jedoch das Oberlandesgericht Dresden die Entscheidung weitgehend auf. Das Gericht sah in der angeordneten Schlie\u00dfung eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage (\u00a7\u00a0313 Abs. 1 BGB)<\/a> und teilte die Mietforderung auf, sodass der Mieter nur die H\u00e4lfte des offenstehenden Betrags tragen musste. Der Vermieter ging daraufhin in Revision vor dem\u00a0 BGH. Dort wurde das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und zur Neuverhandlung an das Oberlandesgericht zur\u00fcck \u00fcberwiesen.<\/p>\n

BGH verlangt neubewertung<\/h5>\n

Der BGH f\u00fchrte in seiner Begr\u00fcndung aus, dass der \u00a7\u00a0313 BGB allein dem Zweck diene, das K\u00fcndigungsrecht des Vermieters zu beschr\u00e4nken. Zur H\u00f6he der geschuldeten Miete w\u00fcrde hier keine Aussage gemacht.<\/p>\n

Die vom S\u00e4chsischen Staatsministerium verf\u00fcgte Betriebsschlie\u00dfung f\u00fchrt nach Ansicht des BGH nicht zu einem \u201eMangel des Mietgegenstands\u201c (\u00a7\u00a0536 Abs. 1 Satz 1 BGB<\/a>). Deshalb h\u00e4tte das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach \u00a7\u00a0536 Abs. 1 BGB abgelehnt.<\/p>\n

BGH verlangt individuelle pr\u00fcfung<\/h5>\n

Grunds\u00e4tzlich ist ein Mangel denkbar, so die Richter, wenn gesetzgeberische Ma\u00dfnahmen w\u00e4hrend eines laufenden Mietverh\u00e4ltnisses zu Beeintr\u00e4chtigungen des vertragsm\u00e4\u00dfigen Gebrauchs f\u00fchren. Allerdings m\u00fcsse die Ma\u00dfnahme die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage des Mietobjekts beeinflussen. Diese Voraussetzung\u00a0 sei hier nicht gegeben.<\/p>\n

Durch die Allgemeinverf\u00fcgung wird dem Mieter die Nutzung der angemieteten Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen nicht grunds\u00e4tzlich verboten. Auch dem Vermieter wird weder tats\u00e4chlich noch rechtlich die \u00dcberlassung der Mietr\u00e4umlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schlie\u00dfungsanordnung weiterhin f\u00fcr den vereinbarten Mietzweck zur Verf\u00fcgung.<\/span><\/p>\n

Weiter f\u00fchrte das Gericht aber aus, dass Mietern von gewerblich genutzten R\u00e4umen im Fall einer COVID-bedingten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung, durchaus ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage zustehe. Allerdings g\u00e4be es im Berufungsurteil einige Rechtsfehler.<\/p>\n

\u201eGrosse Gesch\u00e4ftsgrundlage\u201d betroffen<\/h5>\n

Im vorliegenden sei die sogenannte gro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschlie\u00dfenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht \u00e4ndern und die Sozialexistenz nicht ersch\u00fcttert wird. Diese Erwartung der Parteien wurde schwerwiegend durch die angeordnete Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung gest\u00f6rt, den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschr\u00e4nkung verwendbar sind.<\/p>\n

Allein der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem. \u00a7\u00a0313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.<\/p>\n

COVID-Schliessung geht \u00fcber gew\u00f6hnliches risiko hinaus<\/h5>\n

Die zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie verh\u00e4ngte Betriebsschlie\u00dfung geht \u00fcber das gew\u00f6hnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschlie\u00dfung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der entt\u00e4uschten Vorstellung, in den Mietr\u00e4umen Gewinne zu erwirtschaften. Sie sind Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben. Hierf\u00fcr kann keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann deshalb keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.<\/p>\n

pauschale regelung nicht zul\u00e4ssig<\/h5>\n

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete f\u00fcr den Zeitraum der Schlie\u00dfung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unver\u00e4nderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abw\u00e4gung, bei der s\u00e4mtliche Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu ber\u00fccksichtigen sind (\u00a7\u00a0313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen der Gesetzesregelung nicht gerecht. Eine Teilung der Mietkosten \u2013 wie vom Oberlandesgericht vorgenommen \u2013 wird diesen Anforderungen nicht gerecht.<\/p>\n

Es bedarf einer umfassenden individuellen Abw\u00e4gung der Situation. Zun\u00e4chst muss festgestellt werden, welche Nachteile dem Mieter durch die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung und deren Dauer entstanden sind. Diese sind bei einem gewerblichen Mieter prim\u00e4r auf den konkreten Umsatzr\u00fcckgang f\u00fcr das Mietobjekt \u2013 nicht etwas f\u00fcr den Konzernumsatz eines Mieters \u2013 abzustellen ist. Unter Umst\u00e4nden ist dabei auch zu ber\u00fccksichtigen, welche Ma\u00dfnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste w\u00e4hrend der Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung zu vermindern.<\/p>\n

finanzielle vorteile des Mieters ber\u00fccksichtigen<\/h5>\n

Es m\u00fcssen aber auch die finanziellen Vorteile ber\u00fccksichtigt werden, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei k\u00f6nnen auch Leistungen einer ggf. Einstands-pflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu ber\u00fccksichtigen sein. Staatliche Unterst\u00fctzungsma\u00dfnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gew\u00e4hrt wurden, bleiben jedoch au\u00dfer Betracht. Eine tats\u00e4chliche Gef\u00e4hrdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schlie\u00dflich sind bei der gebotenen Abw\u00e4gung auch die Interessen des Vermieters zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Das Oberlandesgericht hat nach der Zur\u00fcckverweisung nunmehr zu pr\u00fcfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung in dem streitgegenst\u00e4ndlichen Zeitraum f\u00fcr die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausma\u00df erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.<\/p>\n

\n
das k\u00f6nnte sie auch interessiueren:<\/h5>\n

Gewerbemietrecht: BGH gegen Halbe-Halbe wegen Corona-Schlie\u00dfung?<\/a>
\nGewerbemietrecht: Mietk\u00fcrzung wegen Corona-Schlie\u00dfung<\/a>
\nZutrittsverweigerung wegen Angst vor Corona?<\/a><\/p>\n

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\u201eBGH zur Miete bei Corona-Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":13542,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[4115,5739,2201,5740],"class_list":["post-14225","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-corona","tag-geschaefsraeume","tag-mietkuerzung","tag-schliessung"],"yoast_head":"\nBGH zur Mietk\u00fcrzung bei Corona-Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Ob eine Gesch\u00e4ftsraum-Miete wegen einer angeordneten Schlie\u00dfung gek\u00fcrzt werden darf, muss laut BGH individuell entschieden werden.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" 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