{"id":14675,"date":"2022-07-25T13:11:02","date_gmt":"2022-07-25T11:11:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=14675"},"modified":"2022-07-25T13:11:02","modified_gmt":"2022-07-25T11:11:02","slug":"mieterhoehungserklaerung-wie-detailliert-muessen-modernisierungskosten-aufgeteilt-werden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/mieterhoehungserklaerung-wie-detailliert-muessen-modernisierungskosten-aufgeteilt-werden\/","title":{"rendered":"Mieterh\u00f6hungs\u00aderkl\u00e4rung: wie detailliert m\u00fcssen Modernisierungs\u00adkosten aufgeteilt werden?"},"content":{"rendered":"<p><strong>In einem Urteil vom 20.07.2022 zu drei Verfahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) pr\u00e4zisiert, welche formalen Anforderungen an eine Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung gestellt werden. In allen drei F\u00e4llen machten Mieter formale M\u00e4ngel bez\u00fcglich der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen geltend gemacht und ihre Vermieter verklagt. (Aktenzeichen: <\/strong><strong>VIII\u00a0ZR\u00a0337\/21, VIII\u00a0ZR\u00a0339\/21\u00a0und\u00a0VIII\u00a0ZR\u00a0361\/21)<\/strong><\/p>\n<h5>Vermieter halten Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung f\u00fcr zu ungenau<\/h5>\n<p>Die Vermieter hatten die Erkl\u00e4rungen aufgrund von Modernisierungsma\u00dfnahmen an ihre Mieter gerichtet. Den Schreiben lag eine \u201eKostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterh\u00f6hung\u201c bei. Diese Zusammenstellung enthielt neben anderen Informationen auch Angaben \u00fcber die einzelnen Modernisierungsma\u00dfnahmen. F\u00fcr jede Ma\u00dfnahme wurden die folgenden Angaben gemacht:<\/p>\n<p>\u2022 Art der Modernisierungsma\u00dfnahmen,<br \/>\n\u2022 die hierf\u00fcr angefallenen Gesamtkosten,<br \/>\n\u2022\u00a0der nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibende Modernisierungskostenanteil und<br \/>\n\u2022 die Berechnung des Mieterh\u00f6hungsanteils.<\/p>\n<p>Die Mieter hielten diese Informationen f\u00fcr nicht ausreichend und die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung deshalb f\u00fcr formal unwirksam. Mit ihren Klagen wollten sie erreichen, dass das Gericht feststellte, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Zahlung einer erh\u00f6hten Miete zustehe und er bereits geleistete \u00dcberzahlungen zur\u00fcckzahle.<\/p>\n<h5>Landgericht Bremen: Detaillierte Aufteilung notwendig<\/h5>\n<p>Die Kl\u00e4ger konnten sich vor dem Amtsgericht Bremen nicht durchsetzen. Vor dem Landgericht Bremen als Berufungsgericht hatten sie mehr Erfolg. Dort entschieden die Richter, dass eine detailliertere Darstellung der Modernisierungsma\u00dfnahmen und die dabei entstandenen Kosten erforderlich sei.<\/p>\n<p>Das Gericht hielt dies immer f\u00fcr erforderlich, wenn kostspielige und umfassende Modernisierungsma\u00dfnahmen oder die Ma\u00dfnahmen au\u00dferhalb der Wohnung des Mieters oder an mehreren Geb\u00e4uden durchgef\u00fchrt werden. In diesen F\u00e4llen m\u00fcssten detailliertere Angaben erfolgen, um die Anforderungen des \u00a7\u00a0559 BGB zu erf\u00fcllen.<\/p>\n<p>Das Berufungsgericht schlug vor, dass die Kosten nach den einzelnen Gewerken aufgeschl\u00fcsselt werden sollten. Alternativ k\u00f6nne die Aufschl\u00fcsselung nach \u201ekonkreten Arbeitsabschnitten\u201c oder \u201egreifbaren Einzelarbeiten\u201c erfolgen. Anders w\u00e4re eine Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung durch den Mieter nicht m\u00f6glich.<\/p>\n<h5>BGH widerspricht Landgericht<\/h5>\n<p>Da der Vermieter die Entscheidung nicht akzeptierte, ging er in Revision vor den BGH. Dieser nahm das Verfahren zum Anlass, um grunds\u00e4tzlich zur Problematik der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung Stellung zu nehmen. Die Richter gingen nicht so weit, wie die Kollegen beim Landgericht.<\/p>\n<p>Der BGH stellte fest: F\u00fcr die Erf\u00fcllung der formellen Anforderungen reicht es aus, wenn ein Vermieter f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil \u2013 prozentual oder als Betrag \u2013 ausweist.<\/p>\n<p>Eine Aufschl\u00fcsselung der f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme entstandenen Gesamtkosten nach den Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist nicht erforderlich. Das gilt auch f\u00fcr umfangreiche und entsprechend kostentr\u00e4chtige bauliche Ver\u00e4nderungen, Ma\u00dfnahmen au\u00dferhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Geb\u00e4uden.<\/p>\n<p>Nach \u00a7 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchf\u00fchrung von Modernisierungsma\u00dfnahmen die j\u00e4hrliche Miete um 8 % der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6hen. Die Mieterh\u00f6hung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden (ohne Unterschrift wirksam). Die Mitteilung muss Erl\u00e4uterungen zur Berechnung der Erh\u00f6hung beinhalten.\u00a0 Aus der Information muss hervorgehen, wie die Erhaltungsma\u00dfnahmen bei den Gesamtkosten der Ma\u00dfnahmen ber\u00fccksichtigt wurden.<\/p>\n<p>Diese Informationen ben\u00f6tigt der Mieter, um die Plausibilit\u00e4t der einseitig vom Vermieter erkl\u00e4rten Mieterh\u00f6hung zu pr\u00fcfen und unter Umst\u00e4nden weitere Kontrollma\u00dfnahmen zu ergreifen.<\/p>\n<h5>Keine zu hohen formelle Anforderungen<\/h5>\n<p>Dennoch d\u00fcrfen die H\u00fcrden f\u00fcr die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. \u00dcberzogene Anforderungen k\u00f6nnten dazu f\u00fchren, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterh\u00f6hung nicht durchsetzen kann. Das wiederum k\u00f6nnte dazu f\u00fchren, dass Immobilieneigent\u00fcmer auf vom Gesetzgeber ausdr\u00fccklich gew\u00fcnschten Modernisierungsma\u00dfnahmen verzichten.<\/p>\n<p>Vor diesem Hintergrund ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung<\/p>\n<p>\u2022 die f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und<\/p>\n<p>\u2022 einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.<\/p>\n<p>Der Mieter hat dar\u00fcber hinaus aber das Recht auf sachliche Richtigkeit. Dies beinhaltet ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht.<\/p>\n<h5>Materiell-rechtliche Nachpr\u00fcfung durch den Mieter<\/h5>\n<p>Ob die vom Vermieter angesetzten Erh\u00f6hungsbetr\u00e4ge tats\u00e4chlich zutreffend und angemessen sind, unterliegt einer materiell-rechtlichen Pr\u00fcfung der Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung. Hier hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss dann nachweisen, <span style=\"font-size: 1rem\">dass es sich bei den durchgef\u00fchrten Bauma\u00dfnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsma\u00dfnahmen handelt und<\/span><span style=\"font-size: 1rem\"> die der Mieterh\u00f6hung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Ma\u00dfnahmen entfallen.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In einem Urteil vom 20.07.2022 zu drei Verfahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) pr\u00e4zisiert, welche formalen Anforderungen an eine Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung gestellt werden. 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