{"id":15899,"date":"2023-12-29T10:37:41","date_gmt":"2023-12-29T09:37:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=15899"},"modified":"2023-12-29T10:37:41","modified_gmt":"2023-12-29T09:37:41","slug":"luege-ist-nicht-immer-ein-kuendigungsgrund","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/luege-ist-nicht-immer-ein-kuendigungsgrund\/","title":{"rendered":"L\u00fcge ist nicht immer ein K\u00fcndigungsgrund"},"content":{"rendered":"

Macht ein Mieter in einem R\u00e4umungsprozess wissentlich falsche Angaben, bedeutet das nicht zwingend, dass dies einen K\u00fcndigungsgrund darstellt. Die L\u00fcge muss im Gesamtzusammenhang bewertet werden. Danach ist zu entscheiden, ob es sich um eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters handelt und eine K\u00fcndigung rechtfertigt. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 25.10.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 147\/22)<\/strong><\/p>\n

L\u00fcge des Mieters bei r\u00e4umungsprozess<\/h5>\n

Ausgel\u00f6st wurde das Verfahren durch einen R\u00e4umungsprozess, den der Vermieter wegen ein seiner Meinung nach unerlaubten Hundehaltung anstrengte. In einer Anh\u00f6rung vor Gericht meinte der Mieter, dass es nicht um den Hund gehe, sondern\u00a0 darum, ihn aus der Wohnung heraus zu \u201emobben\u201c.<\/p>\n

Au\u00dferdem gab der Mieter an, dass er vom Hausverwalter ausl\u00e4nderfeindlich beleidigt wurde. Dar\u00fcber hinaus berichtete er von einem Gespr\u00e4ch, dass er zuf\u00e4llig mitgeh\u00f6rt habe, aus dem sich ergab, dass das Haus verkauft werden sollte. Der potenzielle K\u00e4ufer habe dabei gesagt, dass er das Haus nur ohne Mieter kaufen w\u00fcrde. Dieses Gespr\u00e4ch hatte aber nie stattgefunden.<\/p>\n

vermieter k\u00fcndigt erneut wegen der L\u00fcge<\/h5>\n

Der Vermieter bestritt die Verkaufsabsicht. Da nie ein Gespr\u00e4ch, wie vom Mieter behauptet, stattgefunden hatte, sprach er noch w\u00e4hrend des Verfahrens wegen der L\u00fcge des Mieters eine weitere K\u00fcndigung aus. Er konnte sich aber vor Gericht nicht durchsetzen.<\/p>\n

Der Vermieter ging in Berufung und bekam vom Landgericht Recht. Die Frage der unerlaubten Hundehaltung lie\u00df das Gericht bei seiner Entscheidung au\u00dfer Betracht. Die wegen der L\u00fcge \u00fcber ein Verkaufsgespr\u00e4ch ausgesprochene K\u00fcndigung sei auf jeden Fall wirksam.<\/p>\n

BGH: Hintergrund der L\u00fcge muss gepr\u00fcft werden<\/h5>\n

Gegen diese Entscheidung wehrte sich nun der Mieter \u2013 und konnte sich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) durchsetzen. Die Richter vertraten die Ansicht, dass die L\u00fcge in der Anh\u00f6rung nicht unbedingt eine K\u00fcndigung rechtfertigte.<\/p>\n

Eine K\u00fcndigung des Vermieters setze das berechtigte Interesse voraus, das Mietverh\u00e4ltnis zu beenden. Die sei beispielsweise der Fall, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt habe (\u00a7 573 Abs. 2 BGB<\/a>). Ob solche Pflichtverletzungen vorliegen, m\u00fcsse im Einzelfall gepr\u00fcft werden. Bei der Bewertung spiele es auch eine Rolle, wenn dem Verhalten des Mieters ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters vorangegangen sei. Darum m\u00fcsse auch eine unberechtigte K\u00fcndigung durch den Vermieter bei der Bewertung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n

bgh: l\u00fcge muss keine schwerwiegende Pflichtveerletzung sein<\/h5>\n

Grunds\u00e4tzlich stellen L\u00fcgen des Mieters im Rahmen eines Mietrechtsstreits eine Pflichtverletzung dar. Man k\u00f6nne aber nicht grunds\u00e4tzlich davon ausgehen, dass es sich dabei auch um eine schwerwiegende Pflichtverletzung handele. Im vorliegenden Fall m\u00fcssen die Behauptungen des Mieters im Gesamtzusammenhang der Situation gesehen werden.<\/p>\n

BGH bewertet L\u00fcge als \u201euntergeordnet\u201d<\/h5>\n

Der Mieter hatte subjektiv festgestellt, dass er aus dem Haus \u201eherausgemobbt\u201c werden sollte. Er begr\u00fcndete dies damit, dass das Haus mietfrei verkauft werden sollte und er ausl\u00e4nderfeindlich vom Hausverwalter verbal angegriffen wurde. Dies mag der Grund gewesen sein, dass er ein Gespr\u00e4ch erfunden habe, um seine Einsch\u00e4tzung zu untermauern. In diesem Zusammenhang war nach Ansicht des Gerichts die L\u00fcge von untergeordneter Bedeutung.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus bewertete das Gericht die L\u00fcge als nicht so schwerwiegend, wenn man davon ausgehen k\u00f6nne, dass der Hausverwalter sich tats\u00e4chlich ausl\u00e4nderfeindlich verhalten habe. Wenn dies so war, so der BGH, w\u00fcrde die Vermutung, dass der Mieter \u201eherausgemobbt\u201c werden sollte, weiter in den Vordergrund der Bewertung des Falls geraten. Das behauptete Gespr\u00e4ch trete damit noch weiter in den Hintergrund.<\/p>\n

K\u00e4me noch hinzu, dass die L\u00fcge als Abwehr gegen eine unberechtigte K\u00fcndigung zu verstehen sei und dadurch\u00a0 weiter an Gewicht.<\/p>\n

Da diese Punkte noch nicht gekl\u00e4rt waren, verwies der BGH das Verfahren an das Landgericht zur\u00fcck. Es solle nun unter Ber\u00fccksichtigung der Ausf\u00fchrungen des Bundesgerichtshofs die einzelnen offenen Fragen kl\u00e4ren und auf der ermittelten Sachlage entscheiden, ob eine K\u00fcndigung im vorliegenden Fall gerechtfertigt ist.<\/p>\n

Das Landgericht muss nun den Sachverhalt weiter aufkl\u00e4ren und dann unter Beachtung der vom BGH genannten Leitlinien erneut entscheiden, ob den wahrheitswidrigen Angaben ein solches Gewicht zukommt, dass eine K\u00fcndigung gerechtfertigt ist.<\/p>\n

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Macht ein Mieter in einem R\u00e4umungsprozess wissentlich falsche Angaben, bedeutet das nicht zwingend, dass dies einen K\u00fcndigungsgrund darstellt. Die L\u00fcge muss im Gesamtzusammenhang bewertet werden. Danach ist zu entscheiden, ob es sich um eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters handelt und eine K\u00fcndigung rechtfertigt. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 25.10.2023 (Aktenzeichen VIII ZR … <\/p>\n

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