{"id":16318,"date":"2024-06-24T16:52:39","date_gmt":"2024-06-24T14:52:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=16318"},"modified":"2024-06-24T16:52:39","modified_gmt":"2024-06-24T14:52:39","slug":"wohnflaeche-berechnung-und-verjaehrungsfrist","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/wohnflaeche-berechnung-und-verjaehrungsfrist\/","title":{"rendered":"Wohnfl\u00e4che bei Einzug nicht erkennbar"},"content":{"rendered":"

Ein Mieter kann beim Einzug nur durch Augenschein nicht feststellen, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfl\u00e4che der Realit\u00e4t entspricht. Er ist auch nicht verpflichtet, die Wohnung bei Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses neu zu vermessen. Etwaige Miet\u00fcberzahlungen k\u00f6nnten deshalb erst verj\u00e4hren, wenn die Abweichungen zwischen realer und mietvertraglich zugesicherten Wohnfl\u00e4che tats\u00e4chlich festgestellt wurden. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 17.10.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 61\/23).<\/strong><\/p>\n

wohnfl\u00e4che im mietvertrag nicht korrekt<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, die laut Mietvertrag eine Wohnfl\u00e4che von 49,18 m\u00b2 haben sollte. Der Mietvertrag wurde im April 2014 geschlossen. Im April 2021 lie\u00df der Mieter die Wohnung neu vermessen. Dabei stellte sich heraus, dass die Wohnfl\u00e4che lediglich 42,64 m\u00b2 umfasste.<\/p>\n

Mieter verlangt \u00fcberzahlung wegen geringer wohnfl\u00e4che zur\u00fcck<\/h5>\n

Der Mieter verlangte daraufhin die R\u00fcckzahlung der in den vergangenen sieben Jahren \u00fcberzahlten Mietanteile vom Vermieter zur\u00fcck. Da der Vermieter hierzu nicht bereit war, klagte der Mieter auf Zahlung. Vor Gericht argumentierte der Vermieter unter anderem, dass der Mieter die kleinere Wohnfl\u00e4che bereits beim Einzug bemerken musste. Er h\u00e4tte auf jeden Fall die Wohnung neu vermessen m\u00fcssen. Der R\u00fcckzahlungsanspruch sei deshalb verj\u00e4hrt.<\/p>\n

Vermieter unterliegt in allen instanzen<\/h5>\n

Allerdings konnte sich der Vermieter weder vor dem Amtsgericht, noch vor dem Landgericht durchsetzen. Gegen die ablehnenden Urteile ging er deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof.<\/p>\n

Doch auch der Bundesgerichtshof best\u00e4tigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieter habe R\u00fcckzahlungsanspr\u00fcche wegen der \u00fcberzahlten Miete aufgrund der fehlehrhafdten Wohnfl\u00e4chenberechnung ab Mietbeginn im April 2014. Dies ergebe sich aus \u00a7 812 Abs. 1 BGB.<\/a> Die Anspr\u00fcche seien auch f\u00fcr den Zeitraum bis 2017 nicht verj\u00e4hrt. Die Anspr\u00fcche unterlagen nach Meinung des Gerichts zwar der \u00fcblichen dreij\u00e4hrigen Verj\u00e4hrungsfrist (\u00a7 195 BGB<\/a>), die aber erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnis der sie begr\u00fcndeten Umst\u00e4nde (Hier unkorrekte Wohnfl\u00e4chenangabe) beginne.<\/p>\n

Reale Wohnfl\u00e4che bei Einzug nicht erkennbar<\/h5>\n

F\u00fcr den Mieter sei jedoch bei Einzug nicht erkennbar, ob die Angaben zur Wohnfl\u00e4che im Mietvertrag der Realit\u00e4t entsprechen. Selbst beim Einzug sei f\u00fcr einen Mieter nicht erkennbar, welche Fl\u00e4chen in die Wohnfl\u00e4chenberechnung einflie\u00dfen. Er m\u00fcsse auch nicht beim Einzug alle Grundfl\u00e4chen und Raumh\u00f6hen vermessen.<\/p>\n

Auch bei Nutzung der Wohnung k\u00f6nne ein Mieter nicht erkennen, ob die f\u00fcr den Mietvertrag vorgenommene Berechnung der\u00a0 Wohnfl\u00e4che korrekt sei. Selbst das Ausmessen einiger W\u00e4nde reiche nicht aus, um eine Wohnfl\u00e4chenberechnung korrekt vorzunehmen.<\/p>\n

Verj\u00e4hrungsfrist beginnt erst mit erneuter Vermessung der Wohnfl\u00e4che<\/h5>\n

Deshalb m\u00fcsse man im vorliegenden Fall davon ausgehen, dass der Mieter erst durch die von ihm veranlasste Vermessung im April 2021 von den Abweichungen zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfl\u00e4che und den tats\u00e4chlichen Fl\u00e4chenverh\u00e4ltnissen Kenntnis erhalten habe.<\/p>\n

Es liege keine grob fahrl\u00e4ssige Unkenntnis von der Abweichung der Wohnfl\u00e4che vor,. Ein Mieter sei nicht verpflichtet, anl\u00e4sslich des Bezugs der Wohnung diese vollst\u00e4ndig auszumessen, um eine im Mietvertrag enthaltene Angabe der Wohnfl\u00e4che zu \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n

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