{"id":16444,"date":"2024-08-19T18:23:25","date_gmt":"2024-08-19T16:23:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=16444"},"modified":"2024-08-19T18:23:25","modified_gmt":"2024-08-19T16:23:25","slug":"mangel-bei-immobilienkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/mangel-bei-immobilienkauf\/","title":{"rendered":"Mangel bei Immobilienkauf"},"content":{"rendered":"

Beim Verkauf einer Wohnung kann der K\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich davon ausgehen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Ist eine Wohnung so feucht, dass sie nicht bewohnbar ist, handelt es sich um einen Mangel. Das gilt selbst dann, wenn der Verk\u00e4ufer ausdr\u00fccklich auf Probleme hingewiesen hat, sich die Wohnungen in einem Altbau befinden, der in Flussn\u00e4he liegt und im Kaufvertrag „gekauft wie besichtigt“ vereinbar wurde. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.06.2024 \u2013 Aktenzeichen: V ZR 79\/23).<\/strong><\/p>\n

wohnungen mit bekannten Mangel gekauft<\/h5>\n

In dem Prozess ging es um zwei Souterrainwohnungen, deren Sanierung sich als sehr aufw\u00e4ndig erwies. Die K\u00e4ufer mussten l\u00e4nger als geplant in ihren Mietwohnungen bleiben und verlangten vom K\u00e4ufer die dadurch entstandenen Kosten (ca. 33.000 Euro) zur\u00fcck.<\/p>\n

Mangel sichtbar und im Expos\u00e9 erw\u00e4hnt<\/h5>\n

Die Wohnungen befanden sich in einem Altbau in Rheinn\u00e4he,\u00a0 der laut Expos\u00e9 des Maklers 1904 gebaut und 1999 kernsaniert wurde. Sie wurden von den sp\u00e4teren K\u00e4ufern mehrmals besichtigt. Bei den Besichtigungen konnte man Probebohrungen erkennen, die auf den Mangel schlie\u00dfen liesen. Teilweise war der Putz entfernt und die Wand bis unterhalb der Drainage freigelegt. Die Kaufinteressenten wurden auch auf Feuchtigkeitssch\u00e4den an der Au\u00dfenwand hingewiesen.<\/p>\n

Mangel-beseitigung umfangreicher als geplant<\/h5>\n

Im Kaufvertrag wurde zwar der \u00fcbliche Haftungsausschluss \u201egekauft wie besichtigt\u201c vereinbart, es wurde aber ausdr\u00fccklich auf die feuchte Au\u00dfenwand hingewiesen. Die K\u00e4ufer sollten laut Kaufvertrag den Mangel auf eigene Kosten beseitigen, was bei Festlegung des Kaufpreises ber\u00fccksichtig wurde. Im Vertrag wurde ausdr\u00fccklich darauf hingewiesen, dass auch in Zukunft Feuchtigkeitsprobleme nicht auszuschlie\u00dfen w\u00e4ren.<\/p>\n

Die Sanierungsarbeiten waren anspruchsvoller und betrafen nicht nur die beim Kauf angesprochene Wand. Sie nahmen einen l\u00e4ngeren Zeitraum in Anspruch, als die K\u00e4ufer vermuteten. Deshalb konnten die K\u00e4ufer die Wohnungen erst sehr viel sp\u00e4ter bezogen werden, als geplant. Darum verlangte die K\u00e4ufer vom Verk\u00e4ufer die Erstattung der unvorhergesehenen Mietkosten. Da der Verk\u00e4ufer sich weigerte, gingen die K\u00e4ufer vor Gericht.<\/p>\n

Gerichte: Mangel war dem K\u00e4ufer bekannt<\/h5>\n

Doch sie hatten in den beiden ersten Instanzen keinen Erfolg. Die Gerichte sahen keine Anspr\u00fcche der K\u00e4ufer, da sie sich umfassend vom Zustand der Wohnungen \u00fcberzeugt hatten. Aufgrund des Alters der Immobilie und der N\u00e4he des Rheins h\u00e4tten sie gr\u00f6\u00dferen Feuchtigkeitssch\u00e4den als Mangel rechnen m\u00fcssen. Die Wohnungen entsprachen nach Meinung der Gerichte dem Erhaltungszustand, der bei einem Geb\u00e4ude dieses Alters \u00fcblich und zu erwarten ist.<\/p>\n

BGH definiert Mangel neu<\/h5>\n

Die K\u00e4ufer gingen in Revision und konnten sich vor dem BGH durchsetzen. Die Richter entschieden dort, dass ein K\u00e4ufer beim Wohnungskauf grunds\u00e4tzlich von der Bewohnbarkeit der Wohnung ausgeht. Wird dieser Gebrauch durch Feuchtigkeitssch\u00e4den beeintr\u00e4chtigt, handelt es sich um einen Mangel. Das gelte auch f\u00fcr Souterrainwohnungen in Altbauten, selbst wenn diese in Flussn\u00e4he liegen.<\/p>\n

feuchtigkeit nicht immer ein Mangel<\/h5>\n

In seiner Begr\u00fcndung wies der BGH jedoch ausdr\u00fccklich darauf hin, dass nicht jede Feuchtigkeit einen Mangel darstelle (beispielsweise bei Kellerr\u00e4umen). Hier k\u00e4me aus immer auf den Einzelfall an, der individuell gepr\u00fcft werden m\u00fcsse. Aber auch bei Altbauten kann der K\u00e4ufer davon ausgehen, dass\u00a0 die R\u00e4ume, die zum Wohnen genutzt werden, in einem trockenen Zustand sind. Ist dies nicht der Fall, sind die R\u00e4ume zum vertraglichen Gebrauch nicht geeignet.<\/p>\n

Mangel arglistig verschwiegen?<\/h5>\n

Der BGH r\u00e4umte ein, dass die Haftung f\u00fcr Feuchtigkeitssch\u00e4den grunds\u00e4tzlich zul\u00e4ssig ausgeschlossen werden kann. Ein Haftungsausschluss ist jedoch bei arglistigem Verschweigen eines Mangels nicht m\u00f6glich (\u00a7 444 BGB<\/a>). Dies wollte der BGH im vorliegenden Fall nicht ausschlie\u00dfen. So wurde im Expos\u00e9 des Maklers lediglich auf die eine feuchte Wand hingewiesen. Daraus konnte der K\u00e4ufer schlie\u00dfen, dass die Wohnungen ansonsten trocken seien. Hinzu kommt, dass im Expos\u00e9 die Wohnungen als 1999 kernsaniert bezeichnet wurden.<\/p>\n

Der BGH hat deshalb die Sache an einen anderen Senat des Oberlandegerichts (OLG) zur\u00fcckverwiesen. Dort wird das Verfahren neu verhandelt und entschieden.<\/p>\n

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Beim Verkauf einer Wohnung kann der K\u00e4ufer grunds\u00e4tzlich davon ausgehen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Ist eine Wohnung so feucht, dass sie nicht bewohnbar ist, handelt es sich um einen Mangel. Das gilt selbst dann, wenn der Verk\u00e4ufer ausdr\u00fccklich auf Probleme hingewiesen hat, sich die Wohnungen in einem Altbau befinden, der in Flussn\u00e4he liegt und … <\/p>\n

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