{"id":16589,"date":"2024-11-03T14:55:06","date_gmt":"2024-11-03T13:55:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=16589"},"modified":"2024-11-03T14:55:06","modified_gmt":"2024-11-03T13:55:06","slug":"verwertungskuendigung-wann-ist-sie-moeglich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/verwertungskuendigung-wann-ist-sie-moeglich\/","title":{"rendered":"Verwertungsk\u00fcndigung – wann ist sie m\u00f6glich?"},"content":{"rendered":"

Eine ordentliche K\u00fcndigung ist schwierig \u2013 insbesondere, wenn es um eine sogenannte Verwertungsk\u00fcndigung geht. Hierbei muss der Vermieter nachweisen, dass er durch die Vermietung an der ordnungsgem\u00e4\u00dfen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie gehindert wird. Als Grenze, ab, der von einer nicht mehr wirtschaftlich-ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwertung gesprochen werden kann und damit eine Verwertungsk\u00fcndigung denkbar ist legte das Amtsgericht Dachau eine Mindereinnahme 20 % fest (Urteil vom 10.05.2024 \u2013 Aktenzeichen 4 C 240\/22)<\/p>\n

Verwertungsk\u00fcndigung vom Vermieter-Anwalt ausgesprochen<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um eine ordentliche K\u00fcndigung, die der Hauseigent\u00fcmer seinem Mieter gegen\u00fcber durch seinen Anwalt aussprechen lie\u00df. Es handelte sich dabei um eine Verwertungsk\u00fcndigung nach \u00a7 573 Abs. 2 Ziffer 3.<\/a>\u00a0 Der Hauseigent\u00fcmer plante, die Immobilie zu verkaufen. Die Verwertungsk\u00fcndigung rechtfertigte er damit, dass die Immobilie im vermieteten Zustand maximal f\u00fcr 1,3 Millionen Euro verkauft werden k\u00f6nnte.\u00a0 Unvermietet rechnete er mit 1,75 Millionen Euro. Dies bedeute f\u00fcr ihn einen zu erwartenden Mindererl\u00f6s von \u00fcber 25 %. Die Verwertungsk\u00fcndigung hielt er deshalb f\u00fcr gerechtfertigt.<\/p>\n

Hinzu kam, dass f\u00fcr ein mitvermietetes Grundst\u00fcck eine baurechtliche Genehmigung f\u00fcr ein weiteres Einfamilienhaus vorlag, was den Gewinn um weitere 400.000 Euro erh\u00f6ht und den Verlust im Vergleich zum Verkauf der unvermieteten Immobilie auf \u00fcber 48 % ansteigen lie\u00df. Auch dies f\u00fchrte der Immobilieneigent\u00fcmer in seiner Verwertungsk\u00fcndigung an.<\/p>\n

Mieter weigert sich, die Verwertungsk\u00fcndigung zu akzeptieren<\/h5>\n

Der Mieter lie\u00df die R\u00e4umungsfrist der R\u00e4umungsk\u00fcndigung verstreichen, zog aber nicht aus. Darum reichte der Vermieter R\u00e4umungsklage beim Amtsgericht Dachau ein. W\u00e4hrend des R\u00e4umungsverfahrens verlangte der Vermieter die Hinzuziehung eines Gutachters. Der Sachverst\u00e4ndige ermittelte f\u00fcr die Immobilie ohne weitere Bebauung einen Verkehrswert von 1.614.000 EUR und in vermietetem Zustand 1.182.000 EUR.<\/p>\n

Amtsgericht: Verwertungsk\u00fcndigung zul\u00e4ssig<\/h5>\n

Das Amtsgericht Dachau entschied, dass die Verwertungsk\u00fcndigung zul\u00e4ssig war und der Hauseigent\u00fcmer Anspruch auf R\u00e4umung und Herausgabe der Immobilie hat. Die\u00a0 Verwertungsk\u00fcndigung hat das Mietverh\u00e4ltnis wirksam beendet.<\/p>\n

Voraussetzung einer Verwertungsk\u00fcndigung erf\u00fcllt<\/h5>\n

Die Voraussetzungen des \u00a7 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB waren f\u00fcr das Gericht erf\u00fcllt. Entscheidend war jedoch nicht die Einsch\u00e4tzung des Hauseigent\u00fcmers, sondern das Ergebnis des Sachverst\u00e4ndigen-Gutachters. In seiner Begr\u00fcndung unterstrich der Experte, dass die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses zu erheblichen Nachteilen des Vermieters f\u00fchren w\u00fcrde.<\/p>\n

Das Gutachten des Sachverst\u00e4ndigen war f\u00fcr das Gericht nachvollziehbar und korrekt. Das r\u00fcckw\u00e4rtige Grundst\u00fcck, f\u00fcr das baurechtliche Genehmigungen vorlagen, wurde zun\u00e4chst lediglich als Gartenland ber\u00fccksichtigt, da dies bei einer Vermietung nicht anderweitig genutzt werden konnte.<\/p>\n

W\u00e4re die Immobilie mietfrei, m\u00fcsse das Grundst\u00fcck jedoch nach dem Verkehrswert im Sachwertverfahren bestimmt werden. Der noch unbebaute, hintere Grundst\u00fccksteil werde dann als Bauland eingestuft.<\/p>\n

Gericht: \u00dcber 20 % Verlust rechtfertigt Verwertungsk\u00fcndigung<\/h5>\n

Der Gutachter errechnete eine zu erwartende Mindereinnahme von 432.000 EUR, was knapp 27 % ausmache. Von einer erheblichen Einbu\u00dfe gehe man bei einem Mindererl\u00f6s von 15 bis 20 % aus. Davon ging auch das Amtsgericht aus. Da die Mindererl\u00f6sgrenze von 20 % \u00fcberschritten wurde, entschied das Gericht, dass die Mieter die Wohnung r\u00e4umen und herausgeben m\u00fcssen.<\/p>\n

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\u201eVerwertungsk\u00fcndigung – wann ist sie m\u00f6glich?\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":16592,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[3844,1100,690],"class_list":["post-16589","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-verkauf","tag-verlust","tag-verwertungskuendigung"],"yoast_head":"\nVerwertungsk\u00fcndigung - wann ist sie m\u00f6glich?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Eine Verwertungsk\u00fcndigung ist denkbar, wenn beim Verkauf zwischen unvermieteter und vermieteter Immobilie ein Verlust von mehr als 20 % droht.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Verwertungsk\u00fcndigung - 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