{"id":16738,"date":"2025-01-10T14:01:52","date_gmt":"2025-01-10T13:01:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=16738"},"modified":"2025-01-10T14:01:52","modified_gmt":"2025-01-10T13:01:52","slug":"zwangsversteigerung-sonderkuendigungsrecht-des-ersteigerers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/zwangsversteigerung-sonderkuendigungsrecht-des-ersteigerers\/","title":{"rendered":"Zwangsversteigerung: Sonderk\u00fcndigungsrecht des Ersteigerers"},"content":{"rendered":"

Wird eine Wohnimmobilie versteigert, hat der neue Eigent\u00fcmer ein Sonderk\u00fcndigungsrecht nach <\/strong>\u00a7 57a ZVG<\/strong><\/a> (Gesetz \u00fcber die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung). Dieses Recht wird nicht durch einen mietvertraglich vereinbarten Eigenbedarfsk\u00fcndigungs-Ausschluss eingeschr\u00e4nkt. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.09.2021 (Aktenzeichen VIII ZR 76\/20).<\/strong><\/p>\n

Zwangsversteigerung einer Wohnimmobilie – Eigent\u00fcmer k\u00fcndigt wegen Eigenbedarf<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um eine 2018 zwangsversteigerte Immobilie, deren Wohnung seit 2005 vermietet war. Nachdem er das Haus ersteigert hatte, k\u00fcndigte der neue Eigent\u00fcmer dem Mieter wegen Eigenbedarf. In der Begr\u00fcndung teilte der Eigent\u00fcmer mit, dass er die Wohnung f\u00fcr seinen vollj\u00e4hrigen Sohn ben\u00f6tigte.<\/p>\n

Mieter verweist auf Verzicht der Eigenbedarfsk\u00fcndigung<\/h5>\n

Der Mieter erkannte die K\u00fcndigung nicht an. Er verwies auf eine Vereinbarung, die vor der Zwangsversteigerung getroffen wurde. Danach war eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung ausdr\u00fccklich ausgeschlossen. Deshalb hielt der Mieter die Eigenbedarfsk\u00fcndigung des neuen Eigent\u00fcmers f\u00fcr unwirksam.<\/p>\n

Neuer Eigent\u00fcmer besteht auf Eigenbedarfsk\u00fcndigung<\/h5>\n

Da der neue Eigent\u00fcmer davon ausging, dass die Verzichtsvereinbarung nach der Zwangsversteigerung unwirksam wurde, klagte er auf R\u00e4umung und Herausgabe der Wohnung. Sowohl vor dem zust\u00e4ndigen Amtsgericht als auch vor dem Landgericht M\u00fcnchen konnte er sich durchsetzen. Darum ging der Mieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).<\/p>\n

BGH: K\u00fcndigung nach Versteigerung m\u00f6glich<\/h5>\n

Doch auch hier unterlag der Mieter. Auch der BGH stellte fest, dass die Eigenbedarfsk\u00fcndigung des neuen Eigent\u00fcmers wirksam ist. Der mit dem Voreigent\u00fcmer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung schr\u00e4nke das Sonderk\u00fcndigungsrecht des neuen Eigent\u00fcmers (\u00a7 57a ZVG<\/a>) nach der Zwangsversteigerung nicht ein. Der Mieter hat nur Anspruch auf den gesetzlichen K\u00fcndigungsschutz. In einem Leitsatz zum Urteil stellte der BGH klar:<\/p>\n

\u201eDer Aus\u00fcbung des Sonderk\u00fcndigungsrechts des Erstehers nach \u00a7 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, K\u00fcndigungsbeschr\u00e4nkungen – hier: Ausschluss der Eigenbedarfsk\u00fcndigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigent\u00fcmer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.\u201c<\/p>\n

Sonderk\u00fcndigungsrecht ist Teil der gesetzlichen Bedingung einer Zwangsversteigerung<\/h5>\n

In der Urteilsbegr\u00fcndung stellte der BGH fest, dass das Sonderk\u00fcndigungsrecht nach \u00a7 57 a ZVG zu den gesetzlichen Bedingungen einer Zwangsversteigerung geh\u00f6rt. Diese Bedingungen seien f\u00fcr die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers ma\u00dfgebend. Das Sonderk\u00fcndigungsrecht ist deshalb grunds\u00e4tzlicher Bestandteil des Eigentumserwerbs.<\/p>\n

\u00a7 57 a ZVG sch\u00fctzt au\u00dferdem die Gl\u00e4ubiger des Vollstreckungsschuldners. Es soll ein m\u00f6glichst hoher Erl\u00f6s erzielt werden, der bei einer vermieteten Immobilie nicht erreicht werden kann.<\/p>\n

\n
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