{"id":17032,"date":"2025-05-26T18:13:24","date_gmt":"2025-05-26T16:13:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17032"},"modified":"2025-05-26T18:13:24","modified_gmt":"2025-05-26T16:13:24","slug":"rueckforderung-bei-zu-viel-gezahlter-miete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/rueckforderung-bei-zu-viel-gezahlter-miete\/","title":{"rendered":"R\u00fcckforderung bei zu viel gezahlter Miete"},"content":{"rendered":"

Obwohl im Mietvertrag f\u00fcr B\u00fcror\u00e4ume eine Nutzfl\u00e4che von 70 m\u00b2 vereinbart wurde, war die Fl\u00e4che betr\u00e4chtlich kleiner (45,6 m\u00b2). Im Vertrag wurde aber die Quadratmeterangabe f\u00fcr unverbindlich festgelegt. Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem Urteil vom 19.03.2025 gekl\u00e4rt, ob der Mieter trotz der verzwickten Vertragsabfassung R\u00fcckforderung geltend machen kann (Aktenzeichen 5 U 1633\/24).<\/strong><\/p>\n

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Hier k\u00f6nnen Sie das Originalurteil suchen und herunterladen<\/a><\/p>\n

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Schlie\u00dft der Mietvertrag R\u00fcckforderung aus?<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um einen Formularmietvertrag f\u00fcr B\u00fcror\u00e4ume. In dem Vertrag wurden 70 m\u00b2 als Mietfl\u00e4che angegeben. Allerdings wurde im Vertrag (\u00a7\u00a01 Ziffer 2) weiter ausgef\u00fchrt, dass die Fl\u00e4chenangabe aufgrund m\u00f6glicher Messfehler \u201enicht zur Festlegung des Mietgegenstands\u201c herangezogen werden sollte. Die Miete sollte sich vielmehr aus der Anzahl und Beschreibung der R\u00e4ume ergeben, die dem Mieter bekannt waren. Allerdings wurde im Mietvertrag auch die monatliche Grundmiete wie folgt festgelegt: \u201eB\u00fcrofl\u00e4che EUR 5,00 \/m\u00b2 \u00d7 70,0 m\u00b2 EUR 350,00\u201c.<\/p>\n

Es stellte sich jedoch heraus, dass die angemieteten B\u00fcror\u00e4ume lediglich 45,6 m\u00b2 umfassten. Diese Grundfl\u00e4che legte der Vermieter selbst in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung bereits seit 2014 zugrunde. Dennoch wurde die monatliche Miete bis zum Ende der Mietzeit (Dezember 2023) in H\u00f6he von 350,00 \u20ac gezahlt. Nach Angaben des Mieters wurde er von der Hausverwaltung erst im Juli\/August 2023 \u00fcber die Fl\u00e4chenabweichung informiert. Aufgrund der geringeren Fl\u00e4che machte der Mieter im August 2023 die R\u00fcckforderung der nach seinen Berechnungen \u00fcberzahlten Miete geltend. Die Hausverwaltung verwies jedoch auf \u00a7 1 Ziffer 2 des Mietvertrages und lehnte die R\u00fcckforderung ab.<\/p>\n

Anwalt soll R\u00fcckforderung durchsetzen<\/h5>\n

Nun schaltete der Mieter einen Anwalt ein, der dem Vermieter mitteilte, dass sein Klient f\u00fcr die insgesamt rund 46 m\u00b2 gro\u00dfen B\u00fcror\u00e4ume monatlich EUR 120,00 weniger f\u00e4llig gewesen waren. F\u00fcr die Zeit von Januar 2020 bis August 2023 machte der Anwalt eine R\u00fcckforderung von insgesamt EUR 5.280 geltend. Die Hausverwaltung zahlte das ebenfalls zur\u00fcckgeforderte Betriebskostenguthaben und die Kaution aus, weigerte sich aber weiterhin, die nach Meinung des Mieters zu viel gezahlte Miete zur\u00fcckzuerstatten.<\/p>\n

Landgericht lehnt R\u00fcckforderung ab<\/h5>\n

Der Mieter klagte vor dem Landgericht Leipzig \u2013 hatte aber keinen Erfolg. Das Gericht stellte aufgrund der entsprechenden Klausel im Mietvertrag fest, dass die dort genannten 70 m\u00b2 Nutzfl\u00e4che keine vereinbarte Beschaffenheit des Mietobjekts darstellten. Deshalb kommt auch eine Mietminderung aufgrund der Fl\u00e4chenabweichung nicht in Betracht. Der Mieter habe darum keinen R\u00fcckzahlungsanspruch. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden ein.<\/p>\n

Oberlandesgericht sieht R\u00fcckforderung differenziert<\/h5>\n

Hier vertrat der Mieter weiterhin die Ansicht, dass die im Mietvertrag genannte Nutzfl\u00e4che auch im Zusammenhang mit der Mietberechnung und dem ebenfalls erstellten \u00dcbergabeprotokoll gesehen werden muss. Darum handele es sich hier auch um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies wiederum wurde vom Vermieter bestritten. Er verwies auf \u00a7 1, Absatz 2, der eine Beschaffenheitsvereinbarung ausschlie\u00dfe. Die Aufschl\u00fcsselung der Miete nach Quadratmetern im weiteren Verlauf des Vertrags habe sich lediglich ergeben, da es sich hier um einen Formularmietvertrag handelte.<\/p>\n

Vermieter wehrt sich gegen die R\u00fcckforderung<\/h5>\n

Sicherheitshalber erhob der Vermieter \u201eEinrede der Verj\u00e4hrung\u201c f\u00fcr das Jahr 2020. Er berief sich hierbei auf \u00a7\u00a0814 BGB<\/a> (kein R\u00fcckforderungsrecht, wenn bereits bei Zahlung bekannt ist, dass keine Zahlungspflicht besteht). Er machte hierzu geltend, dass der Mieter die korrekte Fl\u00e4che aus der Nebenkostenabrechnung entnehmen konnte. Au\u00dferdem \u00fcbte der Vermieter die \u201eEinrede der Verwirkung\u201c aus, die er mit der jahrelang zu viel gezahlten Miete begr\u00fcndete.<\/p>\n

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\"\"\u201eEinrede der Verwirkung\u201c bedeutet, dass der Schuldner (hier der Vermieter, der die \u00fcberzahlte Miete schuldet) davon ausgehen darf, dass der Gl\u00e4ubiger (hier der Mieter) seine Rechte nicht mehr geltend macht. Davon kann der Schuldner ausgehen, wenn der Gl\u00e4ubiger seine Forderung \u00fcber einen langen Zeitraum hinweg nicht geltend macht.<\/p>\n

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R\u00fcckforderung teilweise berechtigt.<\/h5>\n

Das Oberlandesgericht Dresden verurteilte den Vermieter auf R\u00fcckzahlung von EUR 4.320,00. Diese Summe ergab sich aus der zu viel gezahlten Miete f\u00fcr den Zeitraum von 2021 bis 2023. Eine R\u00fcckzahlung f\u00fcr das Jahr 2020 lehnte das Gericht wegen Verj\u00e4hrung ab.<\/span><\/p>\n

Begr\u00fcndung des Oberlandesgerichts<\/h5>\n

Die Parteien hatten eine echte Quadratmetermiete vereinbart. Dass dies lediglich dem Formularmietvertrag geschuldet sei, lie\u00df das Gericht nicht gelten.<\/p>\n

In der Vertragsklausel, nach der die Fl\u00e4chenangabe nicht zur Bestimmung des Mietobjekts dient, hatte nach Meinung des Gerichts keinen Einfluss auf die Mietpreisvereinbarung. Sie diene lediglich zur Beschreibung der Mietgegenstandbeschaffenheit. Aufgrund dieser Regelung k\u00f6nnten die 70 m\u00b2 nicht als Sollbeschaffenheit f\u00fcr eine Mietminderung nach \u00a7\u00a0536 BGB heranzogen werden.<\/p>\n

Dies habe aber keinen Einfluss auf die Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete. Hier ergibt sich die zu zahlende Miete direkt aus der tats\u00e4chlich angemieteten Fl\u00e4che. Es war also keine Miete von EUR 350,00 vereinbart, sondern lediglich EUR 230,00 (46 m\u00b2 x EUR 5,00).<\/p>\n

OLG best\u00e4tigt R\u00fcckforderung<\/h5>\n

Nach dieser Berechnung wurden monatlich EUR 120,00 zu viel gezahlt. F\u00fcr diese Betr\u00e4ge besteht ein Herausgabeanspruch nach \u00a7\u00a0812 BGB<\/a> (Bereicherung ohne rechtlichen Grund). Bei diesem Herausgabeanspruch spielt der Umfang der Abweichung keine Rolle. Auch wenn die Abweichung nur gering w\u00e4re, bestehe Anspruch auf R\u00fcckforderung (anders als bei einer Minderung).<\/p>\n

Das Argument des Vermieters, der Mieter habe von der \u00dcberzahlung gewusst und deshalb nach \u00a7\u00a0814 BGB<\/a> kein R\u00fcckforderungsrecht habe, lie\u00df das Gericht nicht gelten. Der Vermieter h\u00e4tte hierf\u00fcr auch beweisen m\u00fcssen, dass der Mieter wusste, dass er rechtlich<\/strong> nicht so viel zahlen musste. Selbst nachdem der Mieter die \u00dcberzahlung zur\u00fcckgefordert hatte, greift \u00a7 814 BGB nicht. Der Vermieter musste die weiteren Zahlungen als \u201eunter Vorbehalt\u201c ansehen.<\/p>\n

R\u00fcckforderung rechtzeitig geltend gemacht<\/h5>\n

Der Vermieter durfte auch nicht davon ausgehen, dass der Mieter seine Forderungen nicht geltend machen w\u00fcrde (siehe \u201eInfo: Einrede der Verwirkung\u201c). Die 2023 geltend gemachte R\u00fcckzahlungsforderung lag noch in der \u00fcblichen Regelverj\u00e4hrung (drei Jahre ab dem nach Entstehen der Forderung folgenden Jahres). Schon allein deshalb musste der Vermieter damit rechnen, dass der Mieter seine Rechte noch geltend macht.<\/p>\n

Verj\u00e4hrt waren jedoch die Anspr\u00fcche des Mieters aus 2020. Der Herausgabeanspruch (\u00a7\u00a0812 BGB) verj\u00e4hrt nach drei Jahren (\u00a7\u00a0195 BGB) und beginnt mit dem Jahr, das auf das Entstehen des Anspruchs folgt (\u00a7\u00a0199 BGB).<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

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Obwohl im Mietvertrag f\u00fcr B\u00fcror\u00e4ume eine Nutzfl\u00e4che von 70 m\u00b2 vereinbart wurde, war die Fl\u00e4che betr\u00e4chtlich kleiner (45,6 m\u00b2). Im Vertrag wurde aber die Quadratmeterangabe f\u00fcr unverbindlich festgelegt. Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem Urteil vom 19.03.2025 gekl\u00e4rt, ob der Mieter trotz der verzwickten Vertragsabfassung R\u00fcckforderung geltend machen kann (Aktenzeichen 5 U 1633\/24). Hier k\u00f6nnen … <\/p>\n

\u201eR\u00fcckforderung bei zu viel gezahlter Miete\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":16771,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[639,6414,4136],"class_list":["post-17032","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-mietzahlung","tag-rueckforderung","tag-vertrag"],"yoast_head":"\nR\u00fcckforderung bei zu viel gezahlter Miete<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"R\u00fcckforderungen bei zu viel gezahlter Miete m\u00fcssen immer individuell aufgrund des Mietvertrags gepr\u00fcft werden.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"R\u00fcckforderung bei zu viel gezahlter Miete\" \/>\n<meta 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