{"id":17055,"date":"2025-06-03T16:32:27","date_gmt":"2025-06-03T14:32:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17055"},"modified":"2025-06-03T16:37:18","modified_gmt":"2025-06-03T14:37:18","slug":"mieterhoehung-anforderungen-an-ein-gutachten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/mieterhoehung-anforderungen-an-ein-gutachten\/","title":{"rendered":"Mieterh\u00f6hung: Anforderungen an ein Gutachten"},"content":{"rendered":"

Grunds\u00e4tzlich kann eine Mieterh\u00f6hung durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten begr\u00fcndet werden (\u00a7\u00a0558a BGB<\/a>). Das Landgericht L\u00fcneburg stellt im Urteil vom 02.04.2025 (Aktenzeichen 6 S 4\/25) klar, welche (hohen) Anforderungen ein Sachverst\u00e4ndigengutachten erf\u00fcllen muss.<\/strong><\/p>\n

Mieterh\u00f6hung per Gutachten begr\u00fcndet<\/h5>\n

Zu dem Rechtsstreit kam es, nachdem der Mieter ein Mieterh\u00f6hungsverlangen des Vermieters abgelehnt hatte. Der Vermieter begr\u00fcndete seinen Anspruch auf Mieterh\u00f6hung mithilfe eines Gutachtens eines Sachverst\u00e4ndigen. Da der Mieter die Zustimmung verweigerte, klagte der Vermieter vor dem zust\u00e4ndigen Amtsgericht.<\/p>\n

Amtsgericht: Gutachten nicht ausreichend<\/h5>\n

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Nach Meinung des Gerichts erf\u00fcllte das Gutachten nicht die nach \u00a7\u00a0558a BGB<\/a> notwendigen Mindestanforderungen an ein mit Gr\u00fcnden versehenes Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen. Der Vermieter legte nun Berufung vor dem Landgericht L\u00fcneburg ein.<\/p>\n

Landgericht zu den Anforderungen an ein Gutachten<\/h5>\n

Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. Auch nach Ansicht des Landgerichts erf\u00fcllte das Gutachten nicht die geforderten Voraussetzungen. Das Gericht f\u00fchrte hierzu aus, dass ein Gutachten zur Begr\u00fcndung einer Mieterh\u00f6hung Aussagen erhalten muss, anhand derer der Mieter nachvollziehen kann, wie es zur Wertfeststellung kam. Die Einzelfeststellungen muss man nicht alle ausf\u00fchren, wie das Gericht erl\u00e4uterte:<\/p>\n

\u201eNachvollziehbar ist das Gutachten f\u00fcr den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausf\u00fchrungen des Sachverst\u00e4ndigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgef\u00fcge seien verst\u00e4ndlich und naheliegend.\u201c<\/em><\/p>\n

F\u00fcr eine ausreichende (formelle) Begr\u00fcndung des Mieterh\u00f6hungsbegehrens reicht es nach Ansicht des Gerichts grunds\u00e4tzlich aus, wenn das Gutachten Angaben enth\u00e4lt, aus denen die geforderte Mieterh\u00f6hung hergeleitet wird. Die Angaben m\u00fcssen den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung des Erh\u00f6hungsverlangens zumindest ansatzweise selbst zu \u00fcberpr\u00fcfen.<\/p>\n

Weiter f\u00fchrt das Landgericht aus, dass der Sachverst\u00e4ndige eine Aussage \u00fcber die tats\u00e4chliche orts\u00fcbliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das \u00f6rtliche Preisgef\u00fcge einordnet. Hierzu ist es nicht erforderlich, dass der Sachverst\u00e4ndige die streitgegenst\u00e4ndliche oder eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Er muss deshalb nicht mitteilen, auf welchem Weg (etwa durch Besichtigung oder auf andere Weise) er die tats\u00e4chlichen Grundlagen f\u00fcr die Angaben im Gutachten gewonnen hat.<\/p>\n

Landgericht: Gutachten reicht nicht f\u00fcr Mieterh\u00f6hung<\/h5>\n

Nach Einsch\u00e4tzung des Gerichts erf\u00fcllte das Gutachten nicht die notwendigen Voraussetzungen zur Begr\u00fcndung eines Mieterh\u00f6hungsverlangens. Im Einzelnen bem\u00e4ngelte es:<\/p>\n

    \n
  1. F\u00fcr den Mieter war nicht nachvollziehbar, wie der Gutachter zu seiner Wertfeststellung kam. Der Gutachter gibt nicht an, wie er die ausgewiesenen Mietspannen ermittelte. Der Sachverst\u00e4ndige machte unter anderem keine Angaben, wie viele Datens\u00e4tze er seinem Gutachten zugrunde legte. Er gab zwar an, dass sich aufgrund seiner Recherche von Neu- und Bestandsmieten der letzten sechs Jahre eine Spanne von 6,80 – 11,00 \u20ac\/m2<\/sup>\/mtl. ergibt. Es fehlten aber Angaben, wie viele Mietvertr\u00e4ge er aus welcher Kategorie, Neu- oder Bestandsmieten, dem Gutachten zugrunde lagen. Eine konkrete Gewichtung zwischen Neu- und Altvermietung war nicht zu erkennen. Der Sachverst\u00e4ndige musste aber ein angemessenes Verh\u00e4ltnis von ver\u00e4nderten Bestandsmieten und Neuvertragsmieten aus dem ma\u00dfgeblichen Betrachtungszeitraum ber\u00fccksichtigen.<\/li>\n
  2. Die Darlegung der Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete enth\u00e4lt keine Angaben dazu, wie viele Datens\u00e4tze der jeweiligen Wohnungskategorie zugrunde gelegt wurden. Es fehlen auch Angaben, welche Spanne f\u00fcr die jeweilige Kategorie ermittelt wurde. Der Sachverst\u00e4ndige gibt nicht an, wie er zu den angegebenen durchschnittlichen Mietwerten gelangt ist. Das Gutachten enth\u00e4lt keine Angaben, welches der einschl\u00e4gigen Internetportale bem\u00fcht wurde. Es fehlten auch Angaben, durch welche Angaben (Mietpreisdaten aus der Mietpreisver\u00f6ffentlichung eines Verbandes, eines Datenportals oder den Mietpreisver\u00f6ffentlichungen im Internet) die Berechnungen beeinflusst wurden.<\/li>\n
  3. Es ist auch nicht angegeben, ob es sich bei der durchschnittlichen Nettomiete f\u00fcr die jeweilige Wohnungskategorie um ein arithmetisches oder bereinigtes Mittel handelt.<\/li>\n
  4. Der Gutachter f\u00fchrte nicht detailliert aus, welche durchschnittlichen Mieten sich aus anderen Erkenntnisquellen als den Mietvertr\u00e4gen ergaben. F\u00fcr einen Mieter ist es schlicht nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Datengrundlage sich die durchschnittliche Nettomiete ergibt.<\/li>\n<\/ol>\n

    Insgesamt gewann das Gutachten dem Gericht den Eindruck eines Gutachtens, das (so w\u00f6rtlich) durch \u201eKaffeesatz-Lesen\u201c entstand. Nach alledem stufte das Gericht das Gutachten als f\u00fcr seinen Zweck g\u00e4nzlich ungeeignet ein.<\/p>\n

    \n
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    \n    Vergleichsgutachten trotz vorliegenden Mietspiegels<\/a><\/p>\n

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     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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