{"id":17165,"date":"2025-07-17T16:47:28","date_gmt":"2025-07-17T14:47:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17165"},"modified":"2025-11-03T10:04:34","modified_gmt":"2025-11-03T09:04:34","slug":"die-kaution-darauf-sollten-sie-achten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/die-kaution-darauf-sollten-sie-achten\/","title":{"rendered":"Die Kaution &#8211; darauf sollten Sie achten"},"content":{"rendered":"<p><strong>Die Kaution ist heute bei Mietverh\u00e4ltnissen allgemein \u00fcblich. Doch es kommt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. Darum haben wir in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten bez\u00fcglich der Kaution zusammengestellt.<\/strong><\/p>\n<h5><strong>Ist die Kaution gesetzlich vorgeschrieben?<\/strong><\/h5>\n<p>Grunds\u00e4tzlich muss die Kaution im Mietvertrag vereinbart werden. Ohne Vereinbarung besteht keine Kautionspflicht. Zwar wird f\u00fcr die Kaution ein gesetzlicher Rahmen festgelegt (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__551.html\">\u00a7\u00a0551 BGB<\/a>), was aber nicht bedeutet, dass die Kaution damit zur gesetzlichen Verpflichtung wird. Wurde im Mietvertrag keine Kaution vereinbart, kann sie noch nachtr\u00e4glich entstehen, wenn beide Seiten (Vermieter und Mieter) zustimmen. An eine einmal getroffene Kautionsvereinbarung sind Mieter und Vermieter gebunden.<\/p>\n<h5><strong>Wie hoch darf die Kaution sein?<\/strong><\/h5>\n<p>In \u00a7\u00a0551 Abs. 1 BGB ist die maximale H\u00f6he der Kaution festgelegt. Sie betr\u00e4gt danach \u201edas Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten\u201c.<\/p>\n<p>Unter Umst\u00e4nden kann in folgenden F\u00e4llen noch eine zus\u00e4tzliche Kaution verlangt werden.<\/p>\n<ul>\n<li>Wenn die Wohnung vom Mieter behindertengerecht umgebaut wird (Kaution dient dann zur Wiederherstellung des Urzustands, wenn der Mieter auszieht).<\/li>\n<li>Wenn der Vermieter W\u00fcnsche des Mieters erf\u00fcllt, aus denen sich aber zus\u00e4tzliche Risiken ergeben. (Beispiel: Zus\u00e4tzliche Kaution f\u00fcr hochwertigen Parkettboden, wenn die Haltung eines Hundes erlaubt wurde).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Solche Sonderkautionen sind zweckgebunden und k\u00f6nnen bei Mietende nur f\u00fcr die vereinbarten Zwecke verwandt werden. Deckt die \u201enormale Kaution\u201c nicht alle vom Mieter noch zu zahlenden Forderungen ab, kann der Rest nicht aus den Sonderkautionen befriedigt werden.<\/p>\n<h5><strong>\u00a0Wie muss die Kaution vom Mieter geleistet werden?<\/strong><\/h5>\n<p>Wie die Kaution beglichen werden muss, regeln die Vertragsparteien. Eine bindende gesetzliche Vorschrift, wie die Kaution zu zahlen ist, gibt es nicht. Sie sollten hier aber aufpassen. Riskant kann unter anderem eine Bankb\u00fcrgschaft werden, die als Sicherheit vereinbart wird. Der BGH stellte hierzu in einem <a href=\"https:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;Datum=Aktuell&amp;Sort=12288&amp;Seite=1&amp;client=3&amp;nr=141810&amp;anz=1116&amp;pos=46\">Urteil vom 14.05.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 256\/23)<\/a> klar:<\/p>\n<p><em>\u201eIst ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (\u00a7\u00a0551 BGB) vereinbarten Bankb\u00fcrgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis nicht nach \u00a7\u00a0569 Abs. 2a BGB fristlos k\u00fcndigen, weil eine Bankb\u00fcrgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses K\u00fcndigungstatbestands f\u00e4llt.\u201c<\/em><\/p>\n<p>Aus Sicht des Vermieters ist auch deshalb die sogenannte Barkaution empfehlenswert. Danach ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag in bar auszuh\u00e4ndigen oder auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu \u00fcberweisen.<\/p>\n<p><strong><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\" wp-image-9789 alignleft\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/wp-content\/uploads\/sites\/33\/2019\/09\/Link-1.jpg\" alt=\"\" width=\"90\" height=\"87\" \/><\/strong> Der Mieter kann die \u00dcberweisung des Kautionsbetrags davon abh\u00e4ngig machen, dass ihm vom Vermieter oder Verwalter ein vom \u00fcbrigen Verm\u00f6gen getrennt angelegtes Kautionskonto genannt wird. Zahlungen auf ein Gesch\u00e4fts- oder Privatkonto kann der Mieter ablehnen. Er zahlt dann erst die Kaution, wenn das Kautionskonto eingerichtet wurde.<\/p>\n<h5>Verpf\u00e4ndetes Sparbuch als Absicherung der Kaution<\/h5>\n<p>Eine weitere M\u00f6glichkeit ist die Verpf\u00e4ndung eines Sparbuches oder Sparguthabens. Zu diesem Zweck zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Die Verpf\u00e4ndung erfolgt zugunsten des Vermieters und muss der Bank gegen\u00fcber angezeigt werden. Diese tr\u00e4gt dann einen Sperrvermerk zugunsten des Vermieters im Sparbuch ein.<\/p>\n<h5>B\u00fcrgschaften als Ersatz der Barkaution<\/h5>\n<p>H\u00e4ufig bietet der Mieter auch die Stellung einer Bankb\u00fcrgschaft an. Bei der Bankb\u00fcrgschaft verpflichtet sich die Bank gegen\u00fcber dem Vermieter, f\u00fcr die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverh\u00e4ltnis aufzukommen. Zu unterscheiden sind hier die einfache Bankb\u00fcrgschaft und die \u201eB\u00fcrgschaft auf erstes Anfordern\u201c. Bei der einfachen B\u00fcrgschaft muss die Bank unter Umst\u00e4nden nicht zahlen, wenn es \u00fcber den Anspruch Streit zwischen Vermieter und Mieter gibt. Bei der B\u00fcrgschaft \u201eauf erstes Anfordern\u201c ist sie jedoch zu einer Zahlung verpflichtet. In der Regel fragt die Bank jedoch auch bei der B\u00fcrgschaft auf erstes Anfordern beim Mieter nach, ob die Inanspruchnahme der B\u00fcrgschaft durch den Vermieter begr\u00fcndet ist.<\/p>\n<p>Zur Sicherung der Anspr\u00fcche des Vermieters kann auch eine B\u00fcrgschaft von Privatleuten vereinbart werden. H\u00e4ufigster Anwendungsfall ist die Elternb\u00fcrgschaft bei Auszubildenden und Studenten.<\/p>\n<h5><strong>Mietkautionsversicherung <\/strong><\/h5>\n<p>H\u00e4ufig bringen potenzielle Mieter die sogenannte Mietkautionsversicherung ins Spiel. Der Vermieter ist grunds\u00e4tzlich nicht verpflichtet, eine solche Kaution zu akzeptieren. Bei dem Versicherungsmodell muss der Mieter ab Abschluss des Mietvertrags Geb\u00fchren an die Versicherungsgesellschaft zahlen. Der Vermieter erh\u00e4lt von der Versicherung statt der Mietkaution eine B\u00fcrgschaft. Sie verpflichtet sich damit, insbesondere die Rechnung zu zahlen, wenn nach dem Auszug des Mieters die verw\u00fcstete Wohnung renoviert werden muss. Hier sollte der Vermieter genau \u00fcberlegen, ob er eine solche Kautionsversicherung akzeptieren will oder nicht.<\/p>\n<p>Experten warnen auch davor, dass die Vorgehensweisen im Schadensfall von Versicherer zu Versicherer sehr unterschiedlich sind. Je nach Vertragsbedingungen kann es schwierig werden, an sein Geld zu kommen. Au\u00dferdem tr\u00e4gt der Vermieter das gesamte Risiko, wenn der Versicherer Insolvenz anmeldet. Deshalb sollte der Vermieter die Bedingungen der Versicherung erst sehr genau pr\u00fcfen, bevor er seine Zustimmung f\u00fcr dieses Verfahren gibt.<\/p>\n<h5><strong>Ratenzahlung bei Barkaution<\/strong><\/h5>\n<p>Nach <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__551.html\">\u00a7 551 <\/a>Abs. 2\u00a0 BGB kann die Barkaution in drei Raten gezahlt werden. Die erste Rate muss der Mieter mit Mietbeginn zahlen. Die zweite und dritte Rate werden dann mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen f\u00e4llig.<\/p>\n<p>Das Recht auf drei Raten gilt nur f\u00fcr Barkautionen. Der Mieter kann dann auch auf den drei Raten bestehen, wenn eine geringere Kaution vereinbart wurde (Beispiel: Auch bei einer Kaution von zwei Monatsmieten gilt das Recht, in drei Raten zu zahlen).<\/p>\n<p>Ein Verzug der Kautionszahlung kann seit Mai 2013 zur fristlosen K\u00fcndigung f\u00fchren (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__569.html\">\u00a7\u00a0569 Abs. 2a BGB<\/a>). Allerdings muss der Mieter mit seiner Kautionszahlung in H\u00f6he von mindestens zwei Nettomonatsmieten im R\u00fcckstand sein.<\/p>\n<p>Hat er also die ersten beiden Raten in H\u00f6he von jeweils einer Nettomonatsmiete bezahlt, kann der Vermieter erst fristlos k\u00fcndigen, wenn der R\u00fcckstand durch nicht gezahlte Mieten auf zwei volle Nettomonatsmieten angestiegen ist.<\/p>\n<h5>Kaution muss angelegt und verzinst werden<\/h5>\n<p>Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem \u00fcbrigen Verm\u00f6gen anzulegen und die Kaution zu verzinsen. Unterl\u00e4sst er dies, macht er sich gegen\u00fcber dem Mieter schadenersatzpflichtig. Der Schadenersatz bel\u00e4uft sich auf den entgangenen Zinsgewinn.<\/p>\n<p>\u00dcberdies macht der Vermieter sich unter Umst\u00e4nden wegen Untreue strafbar, wenn er die Kaution nicht getrennt von seinem sonstigen Verm\u00f6gen anlegt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Verpflichtung zur Anlage der Kaution bereits \u00fcberschuldet war. Die getrennte Anlage vom \u00fcbrigen Verm\u00f6gen des Vermieters soll dem Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters garantieren, dass er die Kaution zur\u00fcckerh\u00e4lt. Andernfalls h\u00e4tte der Mieter nur einen in der Regel deutlich geringeren Anspruch gegen\u00fcber der Insolvenzmasse und damit keine weitergehenden Rechte als die \u00fcbrigen Insolvenzgl\u00e4ubiger. Das f\u00fchrt nicht selten zu einem Totalverlust der Kaution.<\/p>\n<p>Bei Jugend- oder Studierendenwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung der Kaution.<\/p>\n<p>Wurde in einem vor 1983 geschlossenen Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution nicht verzinst werden soll, ist diese Regelung weiterhin g\u00fcltig. Eine Verzinsung nach <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__551.html\">\u00a7\u00a0551 BGB<\/a> ist erst ab 1983 vorgeschrieben (Beschluss des Bundesgerichtshofs am 21.08.2018 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 92\/17).<\/p>\n<h5><strong>Verwertung der Kaution <\/strong><\/h5>\n<p>Der Vermieter kann die Kaution w\u00e4hrend des laufenden Mietverh\u00e4ltnisses verwerten. Er ist hierzu jedoch \u2013 beispielsweise bei einem Mietr\u00fcckstand des Mieters \u2013 nicht verpflichtet. Der Mieter ist im Falle der Inanspruchnahme verpflichtet, die Kaution wieder aufzuf\u00fcllen.<\/p>\n<p>Der Vermieter darf w\u00e4hrend der Mietzeit aber nur auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderungen unstrittig oder offensichtlich begr\u00fcndet sind. In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Amtsgerichts M\u00fcnchen vom 17.12.2010 interessant. Hier stellte das Gericht klar, dass es beim Zugriff des Vermieters auf die Kaution zu einer Beweislastumkehr kommt. Normalerweise muss der Vermieter die Berechtigung seiner Anspr\u00fcche beweisen. Bedient sich der Vermieter an der Mietsicherheit, muss der Mieter darlegen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme zu Unrecht erfolgte. (Aktenzeichen 413 C 24070\/10)<\/p>\n<p>Der Mieter hingegen ist nicht berechtigt, im laufenden Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber die Kaution zu verf\u00fcgen und mit seinem Kautionsr\u00fcckzahlungsanspruch aufzurechnen (z. B. Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.02.2012 \u2013 Aktenzeichen 12 T 1\/12).<\/p>\n<h5>R\u00fcckzahlung der Kaution<\/h5>\n<p>Nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses muss der Vermieter in der Regel nicht sofort \u00fcber die Kaution abrechnen, es sei denn, dies wurde zwischen den Parteien vereinbart. Eine vorgegebene R\u00fcckzahlungsfrist existiert nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter in der Regel sechs Monate zu. Allerdings ist dies eine Frage des Einzelfalls. Es sind sowohl k\u00fcrzere als auch l\u00e4ngere Fristen denkbar. Der Vermieter ist jedoch gehalten, umgehend zu pr\u00fcfen, ob Anspr\u00fcche gegen den Mieter vorliegen. Diese m\u00fcssen dann zeitnah geltend gemacht werden.<\/p>\n<p>In einem Urteil vom 20.07.2016 stellt der Bundesgerichtshof zur Frage der R\u00fcckzahlung fest: \u201eDer Anspruch des Mieters auf R\u00fcckgabe einer Mietsicherheit wird erst f\u00e4llig, wenn eine angemessene \u00dcberlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverh\u00e4ltnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.\u201c (<a href=\"https:\/\/juris.bundesgerichtshof.de\/cgi-bin\/rechtsprechung\/document.py?Gericht=bgh&amp;Art=en&amp;sid=1a3e47533524a85ee63a8bf4622e2fd8&amp;client=3&amp;nr=75841&amp;anz=13&amp;pos=10\">Aktenzeichen VIII ZR 263\/14<\/a>).<\/p>\n<p>Ein Prozess wegen der Nebenkosten kann dazu f\u00fchren, dass die Kaution \u00fcber sechs Monate hinaus zur Absicherung einer m\u00f6glichen Nachzahlung einbehalten wird (Urteil des Landgerichts M\u00fcnchen I vom 18.01.2018 \u2013 Aktenzeichen 31 S 11267\/17).<\/p>\n<p>Wurde die Wohnung des Mieters vorbehaltlos zur\u00fcckgenommen, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz f\u00fcr etwaige Sch\u00e4den an der Wohnung und muss die Kaution auszahlen. Bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution einzubehalten. Dies kann unter Umst\u00e4nden auch die komplette Kaution sein.<\/p>\n<p>Der Anspruch des Mieters auf R\u00fcckzahlung der Kaution verj\u00e4hrt nach drei Jahren ab F\u00e4lligkeit des R\u00fcckzahlungsanspruchs. Dabei beginnt die Verj\u00e4hrung mit dem Schluss des Jahres, in dem die F\u00e4lligkeit eingetreten ist. Endet das Mietverh\u00e4ltnis beispielsweise am 30.04.2021 und geht man von der durch die Gerichte in der Regel zugestandenen 6-Monats-Frist aus, w\u00fcrde der R\u00fcckzahlungsanspruch des Mieters mit Ablauf des 31.12.2024 verj\u00e4hren.<\/p>\n<hr \/>\n<h5><strong>Das k\u00f6nnte Sie auch interessieren:<\/strong><\/h5>\n<p><a href=\"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/kaution-mit-schadenersatzforderung-verrechnen\/\">Kaution mit Schadenersatzforderung verrechnen?<\/a><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/eine-kaution-fuer-fifi\/\">Eine Kaution f\u00fcr \u201eFifi\u201c?<\/a><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/keine-kautionsverzinsung-bei-altvertraegen\/\">Keine Kautionsverzinsung bei Altvertr\u00e4gen<\/a><\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Kaution ist heute bei Mietverh\u00e4ltnissen allgemein \u00fcblich. Doch es kommt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien. 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