{"id":17222,"date":"2025-08-18T18:20:31","date_gmt":"2025-08-18T16:20:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17222"},"modified":"2025-11-03T10:04:34","modified_gmt":"2025-11-03T09:04:34","slug":"kein-selbststaendiges-beweisverfahren-zur-feststellung-wohnwererhoehender-merkmale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/kein-selbststaendiges-beweisverfahren-zur-feststellung-wohnwererhoehender-merkmale\/","title":{"rendered":"Kein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren zur Feststellung wohnwererh\u00f6hender Merkmale"},"content":{"rendered":"

Bei der Erh\u00f6hung der Miete spielt in den meisten F\u00e4llen die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 15.07.2025 (Aktenzeichen VIII ZB 69\/24) klargestellt, dass der Ver\u00admie\u00adter die Vergleichsmiete nicht per Sach\u00adver\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adgen\u00adgut\u00adach\u00adten im Rahmen eines selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahrens (\u00a7 485 Abs. 2 ZPO) fest\u00adstel\u00adlen las\u00adsen kann.<\/strong><\/p>\n

Vermieter fordert selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren.<\/h5>\n

Zu dem Beschluss kam es im Rahmen eines Verfahrens, in dem sich ein Mieter weigerte, ein Mieterh\u00f6hungsverlangen des Vermieters anzuerkennen. Er weigerte sich, die vom Vermieter in dem Verlangen angegebene wohnwerterh\u00f6hende Merkmale anzuerkennen. Daraufhin beantragte der Vermieter beim zust\u00e4ndigen Amtsgericht, ein Sachverst\u00e4ndigengutachten einzuholen. Das Gutachten sollte im Wege eines selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahrens (\u00a7\u00a0485\u00a0Abs.\u00a01\u00a0Zivilprozessordnung \u2013 ZPO<\/a>)\u00a0eingeholt werden, um zu kl\u00e4ren, welche wohnwerterh\u00f6hende Merkmale in der Wohnung vorhanden sind.<\/p>\n

\n

\"\"Unter einem selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahren (\u00a7\u00a0485 ZPO<\/a>) versteht man ein gerichtliches Verfahren, bei dem vom Gericht Beweise (z.\u00a0B. Gutachten, Zeugenaussagen) gesichert werden, obwohl noch keine Klage erhoben wurde. Durch das selbstst\u00e4ndige Beweisverfahren werden Beweise rechtzeitig und unabh\u00e4ngig von einer Hauptklage festgehalten. Eine Partei kann ein schriftliches Sachverst\u00e4ndigengutachten im selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahren beantragen, wenn der Rechtsstreit nicht anh\u00e4ngig ist und ein rechtliches Interesse daran besteht, den Zustand oder Wert einer Sache festzustellen. Ein rechtliches Interesse kann auch gegeben sein, wenn die Feststellung im Gutachten einen Rechtsstreit verhindern kann.<\/p>\n

\n

Der Vermieter begr\u00fcndete seinen Antrag auf ein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren mit dem rechtlichen Interesse an der Feststellung der \u00f6rtlichen Vergleichsmiete. Das Gutachten k\u00f6nne dazu beitragen, dass ein Rechtsstreit um das Mieterh\u00f6hungsverlangen vermieden werde.<\/p>\n

Gerichte lehnen selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren ab<\/h5>\n

Sowohl das zust\u00e4ndige Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin II lehnten ein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren ab. Sie stellten fest, dass hierf\u00fcr der Mieter zustimmen m\u00fcsse. Das Verfahren k\u00e4me auch infrage, wenn Beweismittel verloren gingen oder ihre Nutzung schwieriger w\u00fcrde. Keine der Voraussetzungen l\u00e4ge jedoch vor. Auch in der Revision hatte der Vermieter keinen Erfolg.<\/p>\n

BGH \u00e4u\u00dfert sich grunds\u00e4tzlich zur Feststellung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/h5>\n

Der BGH nahm den Fall zum Anlass, generell klarzustellen, dass kein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren zur Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete zul\u00e4ssig ist. Das Gericht begr\u00fcndete seinen Beschluss damit, dass an der Feststellung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete beziehungsweise der Wohnwertmerkmale generell kein rechtliches Interesse besteht.<\/p>\n

Bestehende Gesetze reichen aus<\/h5>\n

Das Gericht f\u00fchrte weiter aus, dass die Regelungen des Mieterh\u00f6hungsverfahrens sehr differenziert seien. Dadurch sollten die Interessen von Vermietern und Mietern angemessen ausgeglichen werden. W\u00fcrde vor einem Mieterh\u00f6hungsverlangen die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete in einem selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahren gekl\u00e4rt, w\u00fcrde dadurch der Schutz des Mieters (unter anderem Warte- und \u00dcberlegungsfristen) umgangen.<\/p>\n

Bei einem selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahren m\u00fcsste unter Umst\u00e4nden auch der Mieter zumindest teilweise die Gutachterkosten tragen. Dies sei aber nicht im Sinne des Gesetzgebers.<\/p>\n

Kein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren notwendig<\/h5>\n

Abschlie\u00dfend stellte der BGH\u00a0fest, dass ein selbstst\u00e4ndiges Beweisverfahren zur Kl\u00e4rung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete unn\u00f6tig ist, wenn damit ein Rechtsstreit \u00fcber eine Mieterh\u00f6hung vermieden werden soll. Die bestehenden Regelungen zur Mieterh\u00f6hung reichen aus, um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Darum besteht auch kein rechtliches Interesse an einem selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahren.<\/p>\n

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Bei der Erh\u00f6hung der Miete spielt in den meisten F\u00e4llen die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 15.07.2025 (Aktenzeichen VIII ZB 69\/24) klargestellt, dass der Ver\u00admie\u00adter die Vergleichsmiete nicht per Sach\u00adver\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adgen\u00adgut\u00adach\u00adten im Rahmen eines selbstst\u00e4ndigen Beweisverfahrens (\u00a7 485 Abs. 2 ZPO) fest\u00adstel\u00adlen las\u00adsen kann. Vermieter … <\/p>\n

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