{"id":17468,"date":"2025-11-21T17:49:01","date_gmt":"2025-11-21T16:49:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17468"},"modified":"2025-11-22T13:54:06","modified_gmt":"2025-11-22T12:54:06","slug":"dem-mieter-kuendigen-nicht-so-einfach","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/dem-mieter-kuendigen-nicht-so-einfach\/","title":{"rendered":"Dem Mieter k\u00fcndigen – nicht so einfach"},"content":{"rendered":"

Der Gesetzgeber und auch die Rechtsprechung gehen davon aus, dass der Mieter beim Mietverh\u00e4ltnis in der schw\u00e4cheren Situation ist. Deshalb versucht man, ihn zu sch\u00fctzen. Die K\u00fcndigung eines Mietverh\u00e4ltnisses ist darum f\u00fcr den Vermieter nicht einfach. Schon <\/strong>kleine Formfehler k\u00f6nnen eine K\u00fcndigung unwirksam machen. In diesem Beitrag geht es um die ordentliche K\u00fcndigung.<\/strong><\/p>\n

Das berechtigte Interesse des Vermieters<\/h5>\n

Der Vermieter muss f\u00fcr eine ordentliche K\u00fcndigung ein berechtigtes Interesse nachweisen (\u00a7\u00a0573 BGB<\/a>). Als berechtigtes Interesse nennt der Gesetzgeber, insbesondere die folgenden Punkte.<\/p>\n

Pflichtverletzungen des Mieters<\/h5>\n

Eine ordentliche K\u00fcndigung kann damit begr\u00fcndet werden, dass der Mieter\u00a0 seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und erheblich verletzt (\u00a7\u00a0573 BGB<\/a>). Zu seinen Hauptpflichten geh\u00f6rt die (p\u00fcnktliche) Zahlung der Miete. Eine fristlose K\u00fcndigung ist denkbar, wenn der Mieter beispielsweise mit zwei Mieten oder mehr im R\u00fcckstand ist. Auch wenn sich \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum ein erheblicher Mietr\u00fcckstand ergeben hat, ist eine fristlose K\u00fcndigung denkbar. Als erheblich sieht der Gesetzgeber einen R\u00fcckstand von mehr als zwei Monatsmieten an. Es empfiehlt sich aber, dass mit der fristlosen auch eine ordentliche K\u00fcndigung ausgesprochen wird.<\/p>\n

Fristlose und ordentliche K\u00fcndigung gleichzeitig<\/h5>\n

Der Mieter kann n\u00e4mlich eine fristlose K\u00fcndigung noch abwenden, wenn er innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft des R\u00e4umungstitels die offenen Forderungen des Vermieters bezahlt (\u00a7\u00a0569 BGB<\/a>). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch am 23.10.2024 entschieden, dass zwar eine fristlose K\u00fcndigung durch die Nachzahlung aufgehoben wird, eine gleichzeitig erkl\u00e4rte ordentliche K\u00fcndigung jedoch weiter wirksam bleibt (Aktenzeichen VIII ZR 106\/23).<\/p>\n

St\u00f6rung des Hausfriedens<\/h5>\n

Weitere Pflichtverletzungen des Mieters, die zu einer ordentlichen K\u00fcndigung f\u00fchren k\u00f6nnen, ergeben sich aus \u00a7\u00a0543 BGB<\/a>. Danach ist die St\u00f6rung des Hausfriedens ein K\u00fcndigungsgrund. Hierzu kann es kommen, wenn der Mieter andere durch anhaltenden massiven L\u00e4rm bel\u00e4stigt (Verst\u00f6\u00dfe gegen Ruhezeiten) oder es zu Beleidigungen, Bedrohungen oder t\u00e4tlichen Angriffen gegen\u00fcber Vermieter oder Nachbarn kommt. Die Pflichtverletzungen m\u00fcssen aber erheblich sein. Ein einmaliger \u201eAusrutscher\u201c durch Partyl\u00e4rm w\u00fcrde normalerweise nicht ausreichen.<\/p>\n

Unerlaubte Untervermietung<\/h5>\n

Auch eine unerlaubte Untervermietung oder die gewerbliche Nutzung der Mietr\u00e4ume, wenn diese zu Wohnzwecken gemietet wurden, stellen eine Pflichtverletzung des Mieters dar. Allerdings d\u00fcrften Arbeiten, durch die Nachbarn nicht bel\u00e4stigt und die Mietsache nicht besch\u00e4digt werden, vor Gericht als K\u00fcndigungsgrund keinen Bestand haben.<\/p>\n

Gef\u00e4hrdung der Mietsache<\/h5>\n

Auch die Gef\u00e4hrdung der Mietsache stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar. Von einer Gef\u00e4hrdung der Mietsache spricht man bei Besch\u00e4digungen der Wohnung oder unsachgem\u00e4\u00dfer Ver\u00e4nderung von Installationen. Auch ein Fehlverhalten, wie\u00a0 falsches L\u00fcften, das zu Schimmelbildung f\u00fchrt, kann als Pflichtverletzung des Mieters ausgelegt werden.<\/p>\n

Zusammenfassend kann man festhalten, dass eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt, wenn die vertragliche Verpflichtung derart verletzt wird, dass zwischen Vermieter und Mieter kein Vertrauensverh\u00e4ltnis mehr besteht und dem Vermieter die\u00a0Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht mehr zugemutet werden kann.<\/p>\n

Eigenbedarf des Vermieters<\/h5>\n

Zur ordentlichen K\u00fcndigung kommt es h\u00e4ufig, weil der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung f\u00fcr sich, Familienangeh\u00f6rige oder Haushaltsangeh\u00f6rige nutzen will. Zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung m\u00fcssen die folgenden Voraussetzungen erf\u00fcllt werden.<\/p>\n

Der Vermieter muss den Nutzungswunsch nachvollziehbar darstellen. Eine K\u00fcndigung, bei der beispielsweise noch nicht feststeht, ob ein Familienangeh\u00f6riger in die Wohnung ziehen wird, w\u00fcrde als \u201eVorratsk\u00fcndigung\u201c abgelehnt.<\/p>\n

In der Begr\u00fcndung zur Eigenbedarfsk\u00fcndigung muss der Vermieter dar\u00fcber informieren, wer ab wann in die Wohnung einziehen wird und warum die Person die Wohnung ben\u00f6tigt.<\/p>\n

Bei der Eigenbedarfsk\u00fcndigung hat der Mieter unter Umst\u00e4nden die M\u00f6glichkeit, Widerspruch wegen unzumutbarer H\u00e4rte einzulegen (\u00a7\u00a0574 BGB). Diese H\u00e4rte kann beispielsweise mit einer schweren Erkrankung, dem hohen Alter oder besonderen sozialen Bindungen des Mieters begr\u00fcndet werden.<\/p>\n

Der BGH hat entschieden, dass auch selbst geschaffener Eigenbedarf zul\u00e4ssig sein kann. In dem Verfahren ging es um den Plan des Vermieters, seine eigene Wohnung (im selben Haus) umzubauen und mit dem Dachgeschoss zu verbinden. Nach dem Umbau wollte er die Wohnung verkaufen. F\u00fcr die Umbauzeit ben\u00f6tigte er die Mietwohnung als Ausweichwohnung.<\/p>\n

Solange der Eigennutzungswunsch von ernsthaften, vern\u00fcnftigen und nachvollziehbaren Gr\u00fcnden getragen ist, kann \u2013 nach Meinung des BGH \u2013 auch ein so geschaffener Bedarf Eigenbedarf im Sinne von \u00a7\u00a0573 Abs. 2 Nr. 2 BGB<\/a> sein (Urteil vom 24.09.2025 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 289\/23).<\/p>\n

Die Verwertungsk\u00fcndigung<\/h5>\n

Grunds\u00e4tzlich ist eine K\u00fcndigung auch m\u00f6glich, wenn dem Vermieter durch die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung unm\u00f6glich ist und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Hier sind die Anforderungen an die Begr\u00fcndung einer Verwertungsk\u00fcndigung jedoch sehr hoch (Nachweis der Nachteile, Alternativen etc.).<\/p>\n

Das K\u00fcndigungsschreiben<\/h5>\n

Grunds\u00e4tzlich gilt, dass eine K\u00fcndigung immer schriftlich erfolgen muss. Die \u201eSchriftform\u201c (\u00a7<\/a>\u00a0568 BGB<\/a>) verlangt, dass das Schriftst\u00fcck eine eigenh\u00e4ndige, echte Unterschrift tr\u00e4gt. Eine K\u00fcndigung auf elektronischem Weg (E-Mail, Fax, WhatsApp usw.) w\u00e4re unwirksam.<\/p>\n

Aus dem K\u00fcndigungsschreiben muss eindeutig hervorgehen, dass der Vermieter dem Mieter k\u00fcndigt (\u201eHiermit k\u00fcndige ich das Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber die Wohnung (Adresse der Wohnung) fristgerecht zum (Datum).\u201c).<\/p>\n

Wenn mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, muss jeder, der im Mietvertrag eingetragen ist, namentlich in der K\u00fcndigung genannt werden. Das kann in einem gemeinsamen Brief erfolgen oder \u2013 beispielsweise bei unterschiedlichen Anschriften der Mieter \u2013 in mehreren einzelnen Briefen. Wichtig ist, dass Sie bei einem Gerichtsverfahren nachweisen k\u00f6nnen, dass alle Mieter informiert wurden. Wurde einem Mieter keine K\u00fcndigung zugestellt, endet das Mietverh\u00e4ltnis nicht. Um den Zugang beweisen zu k\u00f6nnen, sollte die K\u00fcndigung per Einwurfeinschreiben oder Bote zugestellt werden. Alternativ kann man das Schreiben auch pers\u00f6nlich \u00fcbergeben und sich den Erhalt per Unterschrift best\u00e4tigen lassen.<\/p>\n

Die K\u00fcndigung durch den Vermieter muss begr\u00fcndet werden (\u00a7\u00a0573 Abs. 3 BGB<\/a>). Zu den m\u00f6glichen Begr\u00fcndungen lesen Sie die ersten Kapitel in diesem Beitrag. Ohne eine Begr\u00fcndung ist die K\u00fcndigung unwirksam.<\/p>\n

Au\u00dferdem muss der Vermieter im K\u00fcndigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen, bei Vorliegen einer H\u00e4rte (z.\u00a0B. Krankheit, Alter, Schwangerschaft, Wohnungslosigkeit). (\u00a7\u00a0568\u00a0Abs. 2 BGB<\/a>)<\/p>\n

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Der Gesetzgeber und auch die Rechtsprechung gehen davon aus, dass der Mieter beim Mietverh\u00e4ltnis in der schw\u00e4cheren Situation ist. Deshalb versucht man, ihn zu sch\u00fctzen. Die K\u00fcndigung eines Mietverh\u00e4ltnisses ist darum f\u00fcr den Vermieter nicht einfach. Schon kleine Formfehler k\u00f6nnen eine K\u00fcndigung unwirksam machen. In diesem Beitrag geht es um die ordentliche K\u00fcndigung. Das berechtigte … <\/p>\n

\u201eDem Mieter k\u00fcndigen – nicht so einfach\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":17470,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[6008,380,444],"class_list":["post-17468","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-gruende","tag-kuendigung","tag-mieter"],"yoast_head":"\nK\u00fcndigung einer Wohnung\u00a0\u2013 gar nicht so einfach<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"K\u00fcndigung einer Wohnung: Hier muss man eine ganze Reihe von Formvorschriften beachten, sonst bleibt der Mieter in der Wohnung.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Dem Mieter k\u00fcndigen - nicht so einfach\" \/>\n<meta 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