{"id":17694,"date":"2026-03-04T10:21:12","date_gmt":"2026-03-04T09:21:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17694"},"modified":"2026-03-04T10:21:12","modified_gmt":"2026-03-04T09:21:12","slug":"schadenersatz-bei-ungerechtfertigter-kuendigung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/schadenersatz-bei-ungerechtfertigter-kuendigung\/","title":{"rendered":"Schadenersatz bei ungerechtfertigter K\u00fcndigung"},"content":{"rendered":"

K\u00fcndigt ein Vermieter unberechtigt ein gewerbliches Mietverh\u00e4ltnis, muss er dem Mieter Schadenersatz leisten, wenn dieser aufgrund der K\u00fcndigung auszieht. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht (OLG) M\u00fcnchen in einem Beschluss vom 23.07.2025. (Aktenzeichen 32 U 3422\/24)<\/strong><\/p>\n

K\u00fcndigung eines Gewerbemietvertrags<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um die R\u00e4umungsklage eines Vermieters, mit der er die K\u00fcndigung des gewerblichen Mietverh\u00e4ltnisses gegen eine Mieterin durchsetzen wollte. Die Mieterin akzeptierte die K\u00fcndigung des neuen Hauseigent\u00fcmers nicht. Sie berief sich auf Regelungen im urspr\u00fcnglich abgeschlossenen Mietvertrag, durch die das Mietverh\u00e4ltnis um 10 Jahre verl\u00e4ngert wurde.<\/p>\n

Gutachten best\u00e4tigen Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der K\u00fcndigung<\/h5>\n

Der neue Eigent\u00fcmer holte hierzu bei zwei Gro\u00dfkanzleien Gutachten ein, die die entsprechenden Vereinbarungen wegen Formfehlern f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rten. Die Mieterin bot an, die Angelegenheit au\u00dfergerichtlich zu kl\u00e4ren, was der Vermieter ablehnte. Mit seiner R\u00e4umungsklage hatte er jedoch keinen Erfolg.<\/p>\n

Schadenersatz wegen ungerechtfertigter K\u00fcndigung<\/h5>\n

Inzwischen hatte die Mieterin andere Praxisr\u00e4ume gefunden, in die sie umzog. Nach der gescheiterten R\u00e4umungsklage verklagte sie aber ihrerseits den ehemaligen Vermieter auf Schadenersatz. Sie verlangte Erstattung der Kosten, die ihr durch die ungerechtfertigte K\u00fcndigung entstanden waren.<\/p>\n

Landgericht und Oberlandesgericht best\u00e4tigen Schadenersatzanspruch<\/h5>\n

Das zust\u00e4ndige Landgericht entschied, dass der Schadenersatzanspruch dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Diese Entscheidung wollte der Hauseigent\u00fcmer nicht akzeptieren und ging vor dem Oberlandesgericht M\u00fcnster in Berufung. Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht erkannte die in den Rechtsgutachten angef\u00fchrten Formfehler insofern nicht an, dass sie die Regelungen \u00fcber die Mietdauer hinf\u00e4llig machten. Darum war die K\u00fcndigung unwirksam.<\/p>\n

Das Gericht stellte fest, dass die Kl\u00e4gerin richtig handelte, als sie sich nach der K\u00fcndigung sofort nach neuen R\u00e4umen umsah. Der Vermieter hatte eindeutig klargemacht, dass er den Auszug der Mieterin wollte. Deshalb konnte man von der Kl\u00e4gerin nicht verlangen, erst einen Gerichtsprozess abzuwarten und erst danach neue R\u00e4umlichkeiten zu suchen.<\/p>\n

Die Kosten f\u00fcr den fr\u00fchen Umzug sind nach Ansicht des Gerichts nur entstanden, weil der Vermieter gegen den Vertrag verstie\u00df. Der Ex-Mieterin ist deshalb kein eigenes Verschulden vorzuwerfen.<\/p>\n

Gutachten vom Gericht nicht anerkannt<\/h5>\n

Der Hauseigent\u00fcmer berief sich im Verfahren auf die beiden Gutachten. Als juristischer Laie habe er aufgrund dieser Expertisen davon ausgehen m\u00fcssen, dass die K\u00fcndigung gerechtfertigt war. Doch das lie\u00df das OLG nicht gelten. Bei der Berufung auf einen Rechtsirrtum m\u00fcssten hohe H\u00fcrden \u00fcberwunden werden, was hier nicht der Fall ist.<\/p>\n

Das Gericht bem\u00e4ngelte, dass die Gutachter das Recht subjektiv auslegten, ohne auf Pr\u00e4zedenzurteile zu verweisen. Au\u00dferdem m\u00fcsse sich der Vermieter eine schuldhafte oder fehlerhafte Rechtseinsch\u00e4tzung seiner Berater als eigenes Verschulden zurechnen lassen (\u00a7\u00a0278 BGB<\/a>).<\/p>\n

Das OLG kam deshalb zu dem Ergebnis, dass der Hauseigent\u00fcmer den infolge der unberechtigten K\u00fcndigung entstandenen Schaden ersetzen muss.<\/p>\n

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