{"id":17854,"date":"2026-05-08T15:48:38","date_gmt":"2026-05-08T13:48:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17854"},"modified":"2026-05-08T15:48:38","modified_gmt":"2026-05-08T13:48:38","slug":"afa-abschreibung-richtig-nutzen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/afa-abschreibung-richtig-nutzen\/","title":{"rendered":"AfA – Abschreibung richtig nutzen"},"content":{"rendered":"

Wer eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, sollte die Regeln der „Absetzung f\u00fcr Abnutzung“ \u2013 kurz AfA \u2013 kennen. Wenn man die M\u00f6glichkeiten nutzt, kann man einiges an Steuern sparen.<\/p>\n

AfA gilt nur f\u00fcr Geb\u00e4ude \u2013 nicht f\u00fcr Grundst\u00fccke<\/h5>\n

Die Absetzung f\u00fcr Abnutzung (kurz AfA) spielt eine oft entscheidende Rolle, wenn es um die Rendite einer vermieteten Immobilie geht. Hier sind einige Faktoren zu beachten. So kann nur der Wert der Immobilie abgeschrieben werden. Da sich ein Grundst\u00fcck nicht abnutzt, k\u00f6nnen die hierf\u00fcr aufgewendeten Kosten nicht abgesetzt werden. Die f\u00fcr das Geb\u00e4ude aufgewendeten Kosten werden dann auf die Jahre verteilt abgeschrieben.<\/p>\n

Auch Nebenkosten laufen nur anteilm\u00e4\u00dfig in die AfA<\/h5>\n

Auch die Nebenkosten k\u00f6nnen nur entsprechend ihres Anteils an den Immobilienkosten abgeschrieben werden. Wenn ein Geb\u00e4ude f\u00fcr 400.000 \u20ac erworben wurde und davon 150.000 \u20ac auf das Grundst\u00fcck entfallen, werden 62,5 % der Nebenkosten ebenfalls mit abgeschrieben. Nebenkosten sind in diesem Zusammenhang:<\/p>\n

\u2022 Grunderwerbsteuer
\n\u2022 Notarkosten
\n\u2022 Grundbuchkosten
\n\u2022 Maklerkosten<\/p>\n

AfA-Przentsatz richtet sich nach dem Baujahr<\/h5>\n

Je nach Baujahr der Immobilie k\u00f6nnen unterschiedliche AfA-S\u00e4tze abgeschrieben werden. Wurde das Geb\u00e4ude 1924 oder fr\u00fcher fertiggestellt, k\u00f6nnen 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden. 2 % AfA gelten f\u00fcr Immobilien, die ab 1925 bis einschlie\u00dflich 2022 fertiggestellt wurden. F\u00fcr Immobilien, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von 3 %.<\/p>\n

Die Renovierungsfalle!<\/h5>\n

Sind nach dem Kauf Instandsetzungsarbeiten notwendig, muss der K\u00e4ufer der Immobilie aufpassen, dass er in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht mehr als 15 % des Geb\u00e4udewerts (ohne USt) hierf\u00fcr ausgibt. Wird diese Grenze \u00fcberschritten, k\u00f6nnen die Kosten nicht direkt abgesetzt werden, sondern m\u00fcssen als \u201eanschaffungsnahe Herstellungskosten\u201c (\u00a7 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG<\/a>) \u00fcber die AfA steuerlich verwertet werden.<\/p>\n

Man unterscheidet steuerrechtlich grunds\u00e4tzlich Erhaltungsaufwand, der in den meisten F\u00e4llen direkt abgesetzt werden kann (Streichen, Reparaturen, Austausch defekter Bauteile usw.) und Herstellungskosten, die nur \u00fcber die AfA verwertet werden k\u00f6nnen (Erweiterung, Ausbau, umfassende Modernisierung usw.). Die Grenzziehung ist hier allerdings nicht eindeutig und wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet.<\/p>\n

Alternativen der AfA<\/h5>\n

In einigen Ausnahmef\u00e4llen gibt es auch andere M\u00f6glichkeiten neben der AfA der steuerlichen Verwertung von Immobilien. Hier sollte man sich auf jeden Fall fachkundig beraten lassen. Ausnahmeregeln gibt es beispielsweise f\u00fcr denkmalgesch\u00fctzte Geb\u00e4ude und Immobilien in Sanierungsgebieten. Auch im Rahmen der Neubauf\u00f6rderung werden >Sonderabschreibungen erm\u00f6glicht.<\/p>\n

Verkauf der Immobilie<\/h5>\n

Wird die erworbene Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, wird der Buchwert um die bereits vorgenommene AfA gek\u00fcrzt, was den steuerpflichtigen Gewinn erh\u00f6ht.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich sollte man sich \u00fcber die steuerlichen Bestimmungen und AfA\u2011Alternativen von Fachleuten beraten lassen, um alle M\u00f6glichkeiten auszusch\u00f6pfen.<\/p>\n

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