{"id":17885,"date":"2026-05-21T11:43:32","date_gmt":"2026-05-21T09:43:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17885"},"modified":"2026-05-21T11:43:32","modified_gmt":"2026-05-21T09:43:32","slug":"steuerersparnis-der-erste-eindruck-taeuscht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/steuerersparnis-der-erste-eindruck-taeuscht\/","title":{"rendered":"Steuerersparnis? Der erste Eindruck t\u00e4uscht"},"content":{"rendered":"

Der Bundesfinanzhof stellte am 23.01.2024 klar, dass f\u00fcr den Nachweis einer k\u00fcrzeren Nutzungsdauer jede sachverst\u00e4ndige Methode genutzt werden kann (Aktenzeichen IX R 14\/23<\/a>). Viele Immobilieneigent\u00fcmer sahen hierin eine Chance, die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes zu verk\u00fcrzen, um dadurch die Abschreibung und die Steuerersparnis zu erh\u00f6hen. Doch Vorsicht: Die Finanz\u00e4mter drehen den Spie\u00df h\u00e4ufig um. Dann wird die Steuerersparnis insgesamt geringer.<\/strong><\/p>\n

Steuerersparnis durch schnellere Abschreibung?<\/h5>\n

Wer ein Gutachten beim Finanzamt vorlegt, in dem eine k\u00fcrzere Nutzungszeit der Immobilie bescheinigt wird, rechnet zun\u00e4chst mit einer genauen Pr\u00fcfung der Expertise. H\u00e4ufig findet diese Kontrolle aber nicht statt. Der Immobilieninhaber freut sich \u00fcber eine h\u00f6here Steuerersparnis.<\/p>\n

Die Steuerbeh\u00f6rde stellt allerdings fest, dass das Geb\u00e4ude beim Erwerb nicht so wertvoll gewesen sein kann, wie es damals im Kaufvertrag angegeben wurde. Eine k\u00fcrzere Nutzungszeit stellt f\u00fcr den Fiskus automatisch den Nachweis des geringeren Geb\u00e4udewertes dar.<\/p>\n

Geringerer Geb\u00e4udewert = geringere Steuerersparnis<\/h5>\n

Darum wird der Geb\u00e4udewert vom Finanzamt niedriger angesetzt und der Kaufpreis zugunsten des Wertes f\u00fcr Grund und Boden verschoben. Da der Bodenwert aber nicht abgeschrieben werden kann, wird der abschreibbare Anteil des Kaufpreises um einiges kleiner, was insgesamt zu einer geringeren Steuerersparnis f\u00fchrt: Letztlich steht sich der Immobilieneigent\u00fcmer mit der verk\u00fcrzten Nutzungszeit schlechter.<\/p>\n

Steuerersparnis bei ver\u00e4nderter Abschreibungszeit<\/h5>\n

Bei einer Immobilie wird ein Kaufpreis von 500.000 \u20ac vereinbart, wobei 100.000 \u20ac auf Grund und Boden entfallen. Abgeschrieben werden \u00fcber 50 Jahre j\u00e4hrlich 2 % von 400.000 \u20ac.<\/p>\n

Vom Finanzamt wird eine verk\u00fcrzte Nutzungsdauer von 20 Jahren anerkannt. Allerdings wird nun der Immobilienwert vom Finanzamt mit 380.000 \u20ac festgelegt. Der \u2013 nicht abschreibbare \u2013 Wert f\u00fcr Grund und Boden betr\u00e4gt jetzt 120.000 \u20ac. Der Immobilieneigent\u00fcmer kann jetzt 5 % des Geb\u00e4udewertes (380.000 \u20ac).<\/p>\n

Hieraus ergibt sich folgende Gegen\u00fcberstellung<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/td>\nKlassische Abschreibung<\/td>\nKorrigierte Abschreibung<\/td>\n<\/tr>\n
Abschreibbar<\/td>\n400.000 \u20ac<\/td>\n380.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Abschreibungssatz<\/td>\n2 %<\/td>\n5 %<\/td>\n<\/tr>\n
J\u00e4hrliche Abschreibung<\/td>\n8.000 \u20ac<\/td>\n16.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Steuersatz des Eigent\u00fcmers<\/td>\n42 %<\/td>\n42 %<\/td>\n<\/tr>\n
Steuerersparnis (j\u00e4hrlich)<\/td>\n3.360 \u20ac<\/td>\n6.720 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
Steuerersparnis insgesamt<\/td>\n168.000 \u20ac<\/td>\n159.600 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Die Modellrechnung zeigt, dass sich die verk\u00fcrzte Laufzeit der Abschreibung zun\u00e4chst \u00e4u\u00dferst positiv auswirkt. Insgesamt muss man jedoch durch die Werteverschiebung zugunsten des Grundst\u00fccks auf 8.400 \u20ac Steuerersparnis verzichten.<\/span><\/p>\n

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Der Bundesfinanzhof stellte am 23.01.2024 klar, dass f\u00fcr den Nachweis einer k\u00fcrzeren Nutzungsdauer jede sachverst\u00e4ndige Methode genutzt werden kann (Aktenzeichen IX R 14\/23). Viele Immobilieneigent\u00fcmer sahen hierin eine Chance, die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes zu verk\u00fcrzen, um dadurch die Abschreibung und die Steuerersparnis zu erh\u00f6hen. Doch Vorsicht: Die Finanz\u00e4mter drehen den Spie\u00df h\u00e4ufig um. Dann wird … <\/p>\n

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