{"id":17901,"date":"2026-05-30T12:50:47","date_gmt":"2026-05-30T10:50:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=17901"},"modified":"2026-05-30T12:50:47","modified_gmt":"2026-05-30T10:50:47","slug":"abschreibung-von-immobilien-nutzungsmoeglichkeiten-und-fallen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/abschreibung-von-immobilien-nutzungsmoeglichkeiten-und-fallen\/","title":{"rendered":"Abschreibung von Immobilien: Nutzungsm\u00f6glichkeiten und Fallen"},"content":{"rendered":"

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich \u00fcber viele Jahre abschreiben. Die sogenannte Abschreibung f\u00fcr Abnutzung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und geh\u00f6rt zu den wichtigsten Steuervorteilen f\u00fcr Vermieter. Allerdings gibt es einige Besonderheiten, die beachtet werden sollten.<\/strong><\/p>\n

Abschreibung nur f\u00fcr Geb\u00e4ude<\/h5>\n

Abschreibung ist nur f\u00fcr die vermietete Immobilie m\u00f6glich. Die Kosten f\u00fcr das Grundst\u00fcck, k\u00f6nnen nicht abgeschrieben werden. Deshalb sollte im Kaufvertrag der Kostenanteil f\u00fcr das Grundst\u00fcck gesondert ausgewiesen werden. Wurde der Wert nicht getrennt angegeben, wird\u00a0der Gesamtkaufpreis prinzipiell nach den tats\u00e4chlichen Verkehrswerten von Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck aufgeteilt. Dem Finanzamt stehen zur Berechnung Arbeitshilfen des Bundesfinanzministeriums zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n

Die lineare Abschreibung<\/h5>\n

Bei vermieteten Wohngeb\u00e4uden k\u00f6nnen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Geb\u00e4udes \u00fcber die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Grunds\u00e4tzlich gilt die lineare Abschreibung, bei der bis 2024 2,5 % und ab 2025 2,0 % j\u00e4hrlich abgeschrieben werden.<\/p>\n

Die degressive Abschreibung<\/h5>\n

Wenn ein Wohngeb\u00e4ude zur Vermietung erstellt wird, kann unter Umst\u00e4nden eine degressive Abschreibung durchgef\u00fchrt werden. Dann wird j\u00e4hrlich ein Prozentsatz (derzeit 5 %) von der Restsumme abgeschrieben. Bei einem Geb\u00e4ude, das ohne Grundst\u00fcck 300.000 \u20ac wert w\u00e4re, ergibt sich folgende Rechnung:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Jahr<\/td>\nLinear 2 %<\/td>\nDegressiv 5 %<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nVom Gesamtwert<\/td>\nVom Restwert<\/td>\nRestwert<\/td>\n<\/tr>\n
1<\/td>\n6.000 \u20ac<\/td>\n15.000,00 \u20ac<\/td>\n285.000,00 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
2<\/td>\n6.000 \u20ac<\/td>\n14.250,00 \u20ac<\/td>\n270.750,00 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
3<\/td>\n6.000 \u20ac<\/td>\n13.537,50 \u20ac<\/td>\n257.212,50 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Anders als bei der linearen Abschreibung wird die AfA also nicht vom urspr\u00fcnglichen Geb\u00e4udewert, sondern vom j\u00e4hrlich sinkenden Restwert berechnet. Dadurch ergeben sich in den ersten Jahren deutlich h\u00f6here Abschreibungsbetr\u00e4ge.<\/p>\n

Die degressive Abschreibung ist nur m\u00f6glich, wenn<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. ein Wohngeb\u00e4ude abgeschrieben wird, das zur Erzielung von Eink\u00fcnften genutzt wird und<\/li>\n
  2. das Geb\u00e4ude in dem Zeitraum von Oktober 2023 bis Oktober 2029 entweder gekauft oder mit dem Bau begonnen wurde.<\/li>\n<\/ol>\n

    Unter bestimmten Voraussetzungen kann die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach \u00a7\u00a07b EStG f\u00fcr neu geschaffene Mietwohnungen kombiniert werden (siehe n\u00e4chsten Absatz). Dadurch lassen sich insbesondere in den ersten Jahren nach Fertigstellung erhebliche steuerliche Vorteile erzielen.<\/p>\n

    Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist zul\u00e4ssig und kann sinnvoll sein, wenn die lineare AfA sp\u00e4ter zu h\u00f6heren Abschreibungsbetr\u00e4gen f\u00fchrt. Der umgekehrte Weg \u2013 von linear zur\u00fcck zu degressiv \u2013 ist aber nicht m\u00f6glich.<\/p>\n

    Sonderabschreibungen f\u00fcr Wohnungsbau (\u00a7\u00a07b EstG)<\/h5>\n

    Die Sonderabschreibung nach \u00a7 7b EStG soll den Neubau von Mietwohnungen f\u00f6rdern. Sie wird zus\u00e4tzlich zur normalen linearen oder degressiven Geb\u00e4udeabschreibung genutzt. Vier Jahre lang wird bis zu 5 % j\u00e4hrlich.<\/p>\n

    Folgende Voraussetzungen m\u00fcssen f\u00fcr eine Abschreibung nach \u00a7\u00a07b\u00a0EStG erf\u00fcllt werden:<\/p>\n

      \n
    1. Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden.<\/li>\n
    2. Bauantrag oder Bauanzeige m\u00fcssen im F\u00f6rderzeitraum gestellt werden (derzeit zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029).<\/li>\n
    3. Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren m\u00fcssen die Wohnungen vermietet werden.<\/li>\n
    4. Der Preis f\u00fcr den Kauf oder Bau ist aktuell auf maximal 5.200 \u20ac gedeckelt.<\/li>\n
    5. Es k\u00f6nnen im Rahmen der Sonderabschreibung lediglich 4.000 \u20ac pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che abgeschrieben werden.<\/li>\n
    6. Geb\u00e4ude mit Bauantrag ab 2023 m\u00fcssen die Voraussetzungen eines Effizienzhauses 40 erf\u00fcllen und das Qualit\u00e4tssiegel \u201eNachhaltiges Geb\u00e4ude\u201c erf\u00fcllen.<\/li>\n<\/ol>\n
      Die 15-%-Falle bei Renovierungsarbeiten<\/h5>\n

      Besondere Vorsicht ist bei Renovierungsma\u00dfnahmen nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie geboten.<\/p>\n

      Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen durchf\u00fchrt, sollte die sogenannte \u201e15-%-Grenze\u201c kennen.<\/p>\n

      \u00dcbersteigen die Aufwendungen innerhalb dieses Zeitraums netto 15 Prozent der Geb\u00e4udeanschaffungskosten, gelten die Kosten steuerlich nicht mehr als sofort abzugsf\u00e4hige Werbungskosten. Stattdessen werden sie als sogenannte \u201eanschaffungsnahe Herstellungskosten\u201c behandelt. Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag \u201eSteuerersparnis? Der erste Eindruck t\u00e4uscht.\u201c<\/a><\/p>\n

      \n

       <\/p>\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich \u00fcber viele Jahre abschreiben. Die sogenannte Abschreibung f\u00fcr Abnutzung (AfA) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und geh\u00f6rt zu den wichtigsten Steuervorteilen f\u00fcr Vermieter. Allerdings gibt es einige Besonderheiten, die beachtet werden sollten. Abschreibung nur f\u00fcr Geb\u00e4ude Abschreibung ist nur f\u00fcr die vermietete Immobilie m\u00f6glich. Die Kosten … <\/p>\n

      \u201eAbschreibung von Immobilien: Nutzungsm\u00f6glichkeiten und Fallen\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":17461,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[6553,6550,6552,6551],"class_list":["post-17901","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag--17b","tag-abschriebung","tag-degressiv","tag-linear"],"yoast_head":"\nAbschreibung von Immobilien: Nutzungsm\u00f6glichkeiten und Fallen - Online-Nebenkostenabrechnung mit WISO Vermieter-Web<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Abschreibung von Immobilien: Nutzungsm\u00f6glichkeiten und Fallen\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich \u00fcber viele Jahre abschreiben. 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