{"id":18021,"date":"2026-07-31T14:28:25","date_gmt":"2026-07-31T12:28:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=18021"},"modified":"2026-07-31T14:28:25","modified_gmt":"2026-07-31T12:28:25","slug":"verkehrssicherungspflicht-wann-haftet-der-vermieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/verkehrssicherungspflicht-wann-haftet-der-vermieter\/","title":{"rendered":"Verkehrssicherungspflicht: Wann haftet der Vermieter?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Grunds\u00e4tzlich muss ein Vermieter daf\u00fcr sorgen, dass von seiner Immobilie keine Gef\u00e4hrdungen ausgehen. So muss er daf\u00fcr sorgen, dass Gehwege im Winter nicht glatt sind, Gehwege vor dem Haus sicher sind, eine ausreichende Au\u00dfenbeleuchtung vorhanden ist usw. Die Ma\u00dfnahmen zur Sicherung in und um das Haus herum fallen unter die sogenannte \u201eVerkehrssicherungspflicht\u201c, f\u00fcr die der Hauseigent\u00fcmer einstehen muss. <\/strong><\/p>\n<h5>Was versteht man unter Verkehrssicherungspflicht?<\/h5>\n<p>Gesetzlich ist die Verkehrssicherungspflicht nicht direkt geregelt. Die entsprechenden Regeln wurden und werden von den Gerichten entwickelt, die sich<\/p>\n<p>dabei unter anderem auch auf die folgenden Gesetze beziehen:<\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__823.html\"> 823 BGB<\/a> (Schadensersatzpflicht);<\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__535.html\"> 535 BGB<\/a> (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages);<\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bgb\/__278.html\">\u00a7 278 BGB<\/a> (Schuldner-Verantwortlichkeit).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<h5>Verkehrssicherungspflicht gilt nicht unbegrenzt<\/h5>\n<p>Grunds\u00e4tzlich gilt: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterh\u00e4lt, muss daf\u00fcr sorgen, dass andere dadurch nicht zu Schaden kommen. Doch die Verkehrssicherungspflicht hat auch ihre Grenzen. Zum einen sind Gefahren zu beseitigen, mit denen eine verst\u00e4ndige Person nicht rechnen muss. Au\u00dferdem m\u00fcssen die Ma\u00dfnahmen, die im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht ergriffen werden, zumutbar sein. Da diese Vorgaben nicht eindeutig sind, wird der Umfang der Verkehrssicherungspflicht meist individuell per Gericht festgestellt.<\/p>\n<h5>Wo gilt die Verkehrssicherungspflicht?<\/h5>\n<p>Allgemein gilt, dass alle erwartbaren M\u00e4ngel ausger\u00e4umt werden m\u00fcssen. Insbesondere sollten Vermieter auf die folgenden Bereiche in und vor dem Haus achten: Gehwege vor und auf dem Grundst\u00fcck (Bereich vor dem Grundst\u00fcck ist aufgrund kommunaler Satzungen meist in der Verantwortung des Vermieters)<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zufahrten und Stellpl\u00e4tze,<\/strong><\/li>\n<li><strong>Treppenh\u00e4user und Hauseing\u00e4nge mit Gel\u00e4nder und Handl\u00e4ufen.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Kellerr\u00e4ume, wenn sie nicht ausdr\u00fccklich mitvermietet wurden. <\/strong><\/li>\n<li><strong>Gemeinschaftsr\u00e4ume,<\/strong><\/li>\n<li><strong>Au\u00dfenbeleuchtung,<\/strong><\/li>\n<li><strong>Soweit vorhanden: Spielpl\u00e4tze, B\u00e4ume und sonstige bauliche Anlagen auf dem Grundst\u00fcck,<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Der Vermieter muss diese Bereiche regelm\u00e4\u00dfig kontrollieren und erkannte Gefahren unverz\u00fcglich beseitigen oder zumindest ausreichend absichern. Bis zu einem gewissen Grad kann man die mit der Verh\u00fctung von Gef\u00e4hrdungen auf die Mieter oder andere Personen \u00fcbertragen. Die letztliche Verantwortung bleibt allerdings beim Vermieter. Er muss insbesondere<\/p>\n<ul>\n<li><strong>geeignete Personen oder Unternehmen ausw\u00e4hlen. So k\u00f6nnen Mieter f\u00fcr bestimmte Reinigungsarbeiten aus Gesundheits- oder Krankheitsgr\u00fcnden nicht herangezogen werden.<\/strong><\/li>\n<li><strong>genau definieren, welche Arbeiten in welchem Umfang \u00fcbernommen werden sollen.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Pr\u00fcfen, ob die Aufgaben ausgef\u00fchrt wurden. (Stichproben gen\u00fcgen).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Unterbleiben diese Ma\u00dfnahmen, kann eine eigene Haftung des Vermieters entstehen.<\/p>\n<h5>Was kann ein Gesch\u00e4digter verlangen?<\/h5>\n<p>Verletzt der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht und kommt es dadurch zu einem Unfall, kann dadurch unter anderem ein Anspruch auf Schmerzensgeld entstehen. Au\u00dferdem k\u00f6nnen weitere Kosten (Behandlungskosten, Verdienstausfall, Kosten f\u00fcr Haushaltsf\u00fchrung, Ersatzbeschaffungskosten usw.) geltend gemacht werden.<\/p>\n<h5>Grenzen der Verkehrssicherungspflicht<\/h5>\n<p>Wie bereits eingangs erw\u00e4hnt, hat auch die Verkehrssicherungspflicht ihre Grenzen. Der Bundesgerichtshof betont seit Jahren, dass nur diejenigen Sicherungsma\u00dfnahmen erforderlich sind, die ein umsichtiger und verst\u00e4ndiger Mensch f\u00fcr notwendig und zumutbar h\u00e4lt. Gegen allgemeine Lebensrisiken \u2013 etwa offensichtliche Unebenheiten oder witterungsbedingte Restgefahren \u2013 muss der Vermieter grunds\u00e4tzlich nicht absichern. Entscheidend sind immer die Umst\u00e4nde des Einzelfalls.<\/p>\n<h5>Der Bundesgerichtshof \u00fcber die Verkehrssicherungspflicht<\/h5>\n<p>Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in mehreren Urteilen mit dem Thema Verkehrssicherungspflicht befasst. In einem Urteil vom 06.08.2025 (<a href=\"https:\/\/www.bundesgerichtshof.de\/SharedDocs\/Entscheidungen\/DE\/Zivilsenate\/VIII_ZS\/2023\/VIII_ZR_250-23.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=1\">Aktenzeichen VIII ZR 250\/23<\/a>) stellte das Gericht fest, dass der Vermieter zwar die Arbeiten f\u00fcr den Winterdienst an eine Firma \u00fcbertragen kann, er aber weiterhin die Ausf\u00fchrung der Arbeiten kontrollieren muss.<\/p>\n<p>In einem Urteil vom 28.03.23 (<a href=\"https:\/\/www.bundesgerichtshof.de\/SharedDocs\/Entscheidungen\/DE\/Zivilsenate\/VI_ZS\/2022\/VI_ZR__19-22.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=1\">Aktenzeichen VI ZR 19\/22<\/a>) stellte der BGH allgemein zu den Verkehrssicherungspflichten fest, dass<\/p>\n<ul>\n<li><strong>nicht jede abstrakte Gefahr beseitigt werden muss.<\/strong><\/li>\n<li><strong>rechtlich keine absolute Gefahrlosigkeit geschuldet wird .<\/strong><\/li>\n<li><strong>Verkehrssicherungspflichten nur hinsichtlich solcher Gefahren bestehen, bei denen sich f\u00fcr einen sachkundigen Betrachter eine naheliegende Verletzungsgefahr<\/strong><\/li>\n<li><strong>lediglich notwendige und zumutbare Ma\u00dfnahmen ergriffen werden m\u00fcssen.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Grunds\u00e4tzlich muss ein Vermieter daf\u00fcr sorgen, dass von seiner Immobilie keine Gef\u00e4hrdungen ausgehen. 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