{"id":18076,"date":"2026-09-03T16:07:13","date_gmt":"2026-09-03T14:07:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=18076"},"modified":"2026-09-03T16:07:13","modified_gmt":"2026-09-03T14:07:13","slug":"modernisierung-erlaubt-hoehere-miete-trotz-mietpreisbremse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/modernisierung-erlaubt-hoehere-miete-trotz-mietpreisbremse\/","title":{"rendered":"Modernisierung erlaubt h\u00f6here Miete \u2013 trotz Mietpreisbremse"},"content":{"rendered":"

Besteht f\u00fcr einen Bereich die sogenannte Mietpreisbremse, darf bei einer Neuvermietung grunds\u00e4tzlich nur eine Miete verlangt werden, die maximal 10 % \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegt. Bei durchgef\u00fchrten Modernisierungen gelten jedoch Ausnahmen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil wichtige Erl\u00e4uterungen vorgenommen. Er stellte dabei klar, dass eine \u00fcber der Mietpreisbremse liegende Miete auch erlaubt ist, wenn der Umfang der Modernisierungen nicht korrekt definiert wurde. (BGH, Urteil vom 27.11.2024, VIII ZR 36\/23).<\/strong><\/p>\n

Miete wegen \u201eumfassender Modernisierung\u201c h\u00f6her<\/h5>\n

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung in einem Bereich, in dem die Mietpreisbremse galt. Laut Mietvertrag wurde die Wohnung \u201eumfassend modernisiert\u201c. Allerdings hatte der Vermieter lediglich eine einfache Modernisierung durchgef\u00fchrt. Der Mieter hielt deshalb die vereinbarte Miete f\u00fcr zu hoch und verlangte eine R\u00fcckzahlung.<\/p>\n

\n
Wann ist eine Modernisierung umfassend?<\/h5>\n

Bei einer Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung muss die Mietpreisbremse nicht eingehalten werden (\u00a7\u00a7\u00a0556d\u00a0und 556e<\/a> BGB). Zwei\u00a0 Kriterien m\u00fcssen f\u00fcr eine umfassende Modernisierung erf\u00fcllt sein:<\/p>\n

Die Kosten der Modernisierungsma\u00dfnahme m\u00fcssen sich auf rund ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus belaufen. Bei der Berechnung bleiben jedoch Erhaltungs- und Reparaturkosten unber\u00fccksichtigt.<\/p>\n

Die Wohnung ist nach den Ma\u00dfnahmen in wesentlichen Elementen einem Neubau vergleichbar. Zu den wesentlichen Elementen geh\u00f6ren unter anderem\u00a0 Heizung, Sanit\u00e4ranlage und B\u00e4der, Fenster, Fu\u00dfb\u00f6den oder Elektroinstallationen.<\/p>\n

Wird nur eine der beiden Voraussetzungen erf\u00fcllt, reicht dies nicht aus, um von einer umfassenden Modernisierung zu sprechen.<\/p>\n

Was gilt f\u00fcr eine einfache Modernisierung?<\/h5>\n

Damit sich eine einfache Modernisierung auf die Festlegung einer Miete im Gebiet der Mietpreisbremse auswirkt, muss die Ma\u00dfnahme innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung erfolgen. Mehrere Ma\u00dfnahmen in dem Zeitraum werden zusammengefasst.<\/p>\n

Ber\u00fccksichtigt werden nur Ma\u00dfnahmen, die im \u00a7\u00a0555b BGB<\/a> aufgef\u00fchrt werden.<\/p>\n

Eine einfache Modernisierung hebt die Mietpreisbremse nicht auf. Allerdings kann \u00fcber die nach der Mietpreisbremse maximal zul\u00e4ssige Miete hinaus ein Modernisierungszuschlag (8 % der Modernisierungskosten abz\u00fcglich etwaiger Instandhaltungskosten).<\/p>\n

Maximale Miete = orts\u00fcbliche Vergleichsmiete + 10\u00a0% + Modernisierungszuschlag<\/p>\n

\n
BGH hebt Urteile der Vorinstanzen auf<\/h5>\n

Der Mieter hatte mit seiner Klage sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht Erfolg. Dort entschied man, dass der Vermieter aufgrund der Falschinformation lediglich Anspruch auf eine Miete habe, die 10 % \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegt.<\/p>\n

Der BGH hob diese Entscheidung jedoch auf und gab den Fall an das Landgericht zur\u00fcck. Er verwies dabei im Wesentlichen auf die folgenden Punkte:<\/p>\n

Im vorliegenden Fall k\u00e4me nur eine Mieterh\u00f6hung nach den Bestimmungen f\u00fcr eine einfache Modernisierung in Betracht.<\/p>\n

Der Vermieter habe die Informationspflicht \u00fcber die Modernisierung auch erf\u00fcllt, obwohl diese im Mietvertrag falsch eingestuft wurde.<\/p>\n

Dass nicht darauf hingewiesen wurde, dass die Modernisierungen in den vergangenen drei Jahren erfolgten, ist im vorliegenden Fall unsch\u00e4dlich.<\/p>\n

Der Mieter hat zwar ein Informationsrecht bez\u00fcglich der zu ber\u00fccksichtigenden Faktoren, die zum \u00dcbertreten der Mietpreisbremse f\u00fchren (\u00a7 556g Abs. 3 BGB<\/a>). Dieses Recht muss er aber beim Vermieter einfordern. Der Vermieter muss lediglich von sich aus dar\u00fcber informieren, dass Modernisierungen durchgef\u00fchrt wurden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Besteht f\u00fcr einen Bereich die sogenannte Mietpreisbremse, darf bei einer Neuvermietung grunds\u00e4tzlich nur eine Miete verlangt werden, die maximal 10 % \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegt. Bei durchgef\u00fchrten Modernisierungen gelten jedoch Ausnahmen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil wichtige Erl\u00e4uterungen vorgenommen. Er stellte dabei klar, dass eine \u00fcber der Mietpreisbremse liegende Miete auch … <\/p>\n

\u201eModernisierung erlaubt h\u00f6here Miete \u2013 trotz Mietpreisbremse\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":18079,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[411,416],"class_list":["post-18076","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-mietpreisbremse","tag-modernisierung"],"yoast_head":"\nModernisierung und Mietpreisbremse<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Modernisierungen erlauben unter bestimmten Bedingungen das \u00dcberschreiten der Mietpreisbremse.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Modernisierung erlaubt h\u00f6here Miete \u2013 trotz Mietpreisbremse\" \/>\n<meta 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