{"id":4131,"date":"2011-01-04T18:07:02","date_gmt":"2011-01-04T17:07:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=4131"},"modified":"2018-08-07T13:29:43","modified_gmt":"2018-08-07T11:29:43","slug":"kundigungsausschluss-und-kundigungsfristen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/kundigungsausschluss-und-kundigungsfristen\/","title":{"rendered":"K\u00fcndigungsausschluss und K\u00fcndigungsfristen"},"content":{"rendered":"

Grunds\u00e4tzlich kann bei einem Formular-Wohnraummietvertrag das Recht der K\u00fcndigung f\u00fcr einen Zeitraum von bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Allerdings gab es bei den Vertragsparteien h\u00e4ufig Streit \u00fcber die Frage, wie lange die Frist f\u00fcr den K\u00fcndigungsausschluss tas\u00e4chlich l\u00e4uft, wenn die K\u00fcndigung\u00a0nach der Ausschlussfrist\u00a0etnsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als ordentliche K\u00fcndigung durchgef\u00fchrt werden muss. In einem jetzt ver\u00f6ffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes schafft dieser Klarheit – zugunsten der Mieter.<\/p>\n

In dem vom BGH zu entscheidenden Streitfall ging es um einen Mietvertrag vom 27.06.2005, in dem die Vertragsparteien unter anderem vereinbarten:<\/p>\n

    \n
  1. Der Mietvertrag l\u00e4uft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1.7.2005.<\/li>\n
  2. Die Parteien verzichten in \u00dcbereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27\/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen K\u00fcndigung dieses Mietvertrages. Eine K\u00fcndigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul\u00e4ssig.<\/li>\n
  3. Sollte sich f\u00fcr den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gem\u00e4\u00df Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gem\u00e4\u00df Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag erg\u00e4nzend beigef\u00fcgt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.“<\/li>\n<\/ol>\n

    Das Mietverh\u00e4ltnis wurde vom Mieter am 12.02.2009 schriftlich zum Ablauf des 30.06.2009 gek\u00fcndigt. Der Vermieter wollte diese K\u00fcndigung nicht akzeptieren, da nicht nach Ablauf der Vierjahresfrist mit gesetzlicher Frist gek\u00fcndigt wurde. Die Mieter hingegen hielten den vereinbarten K\u00fcndigungsausschluss f\u00fcr unwirksam. Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung – bei der der Mieter vor dem Bundesgerichtshof Recht erhielt.<\/p>\n

    Die Richter stellten sich auf den Standpunkt, dass ein vorformulierter K\u00fcndigungsausschluss eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach \u00a7 307 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen k\u00f6nne. Dort hei\u00dft es: „Bestimmungen in Allgemeinen Gesch\u00e4ftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.“ Eine solche Benachteiligung hielten die Richter im vorliegenden Fall zumindest f\u00fcr m\u00f6glich und verwiesen die Sache zur weiteren Kl\u00e4rung an das Berufungsgericht zur\u00fcck.<\/p>\n

    Der BGH best\u00e4tigte zun\u00e4chst die M\u00f6glichkeit, einen zeitlich begrenzten K\u00fcndigungsausschluss auch im Rahmen eines Formularmietvertrages zu vereinbaren. Ein solcher formularm\u00e4\u00dfiger K\u00fcndigungsverzicht sei jedoch unwirksam sein, wenn der Mieter dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt w\u00fcrde. Davon sei aber auszugehen, wenn die Ausschlussfrist vier Jahre \u00fcberschreite. Da der Mieter aber nach der vorliegenden vertraglichen Regelung erst nach vier Jahren ordentlich k\u00fcndigen k\u00f6nne, k\u00f6nne der Mieter auch erst zum Ablauf des 30.09.2009 das Mietverh\u00e4ltnis beenden, wodurch die Vierjahresfrist \u00fcberschritten werde.<\/p>\n

    Die M\u00f6glichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen,\u00a0hielten die Richter jedoch f\u00fcr\u00a0zu unsicher, als dass dadurch die erhebliche Beeintr\u00e4chtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters f\u00fcr mehr als 4 Jahre ausgeglichen werden k\u00f6nne.<\/p>\n

    Zusammenfassend stellten die Richter fest, dass bei einem formularm\u00e4\u00dfigen K\u00fcndigungsausschluss der Zeitraum von 4 Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht \u00fcberschritten werden darf. Wird der Zeitraum \u00fcberschritten, ist die Regelung unwirksam. (Urteil des Bundesgerichtshofes vom\u00a08.12.2010, Aktenzeichen VIII ZR 86\/10, ver\u00f6ffentlicht am 4.1.2011)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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