Nach \u00a7 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskr\u00e4ftiger Verurteilung k\u00fcndigen. Diese Regelung kann jedoch nicht bei einer ordentlichen K\u00fcndigung \u00fcbernommen werden. So ein jetzt ergangenes Urteil des Bundesgerichtshofs.<\/p>\n
In dem Verfahren stritt ein Vermieter gegen einen Mieter, der bereits seit 1972 in dem Haus wohnte. Der Vermieter hatte die Immobilie 2003 \u00fcbernommen. Er hatte das Haus an ein Fernw\u00e4rmenetz angeschlossen und verlangte nun seit M\u00e4rz 2008 einen Heizkostenvorschuss von 70,00 \u20ac. Die Kosten der Wohnung wurden vom Jobcenter \u00fcbernommen. Die Miete wurde auf das Konto des Vermieters \u00fcberwiesen. Ein Nebenkostenabschlag von 50,00 \u20ac wurde dem Mieter ausgezahlt.<\/p>\n
Der Mieter zahlten zun\u00e4chst keine Heizkostenabschl\u00e4ge. Dann zahlte er Anfang Juli 2009 f\u00fcr die Monate Mai und Juni 100 \u20ac. Danach zahlte er monatlich 50,00 \u20ac. Wegen der nicht gezahlten Vorauszahlungen f\u00fcr die Monate M\u00e4rz 2008 bis April 2009 wurde dem Mieter am 05.10.2009 form- und fristgerecht zum 31.07.2010 gek\u00fcndigt. In einem Zahlungsprozess vom 12.11.2009 wurde der Mieter verurteilt, die offenstehenden Vorauszahlungen zu leisten. Die Zahlung erfolgte dann am 30.07.2010. Das Zahlungsurteil wurde zum 15.11.2010 rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n
Da die Miete f\u00fcr den Monat November 2010 nicht p\u00fcnktlich gezahlt wurde, k\u00fcndigte der Vermieter erneut mit Schreiben vom 12.11.2010. Einer entsprechenden R\u00e4umungsklage wurde vom Amtsgericht stattgegeben. Auch die Berufung beim Landgericht blieb ohne Erfolg f\u00fcr den Mieter. Ebenso die Revision vor dem BGH.<\/p>\n
Die Richter stellten klar, dass die Regelungen einer fristlosen K\u00fcndigung nicht f\u00fcr eine ordentliche K\u00fcndigung gelten. Grunds\u00e4tzlich w\u00e4re eine ordentliche K\u00fcndigung nur unter Ber\u00fccksichtigung der gesetzlichen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Fristen m\u00f6glich. Es bestehe deshalb kein Grund, die Voraussetzungen f\u00fcr eine fristlose K\u00fcndigung auch hier anzuwenden. Allerdings sahen die Richter des BGH in dem Zahlungsr\u00fcckstand des Mieters noch keine erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht des Mieters. In sofern sei die K\u00fcndigung vom 12.11.2010 unwirksam.<\/p>\n
Nach Entscheidung des BGH sei das Mietverh\u00e4ltnis jedoch bereits mit der K\u00fcndigung vom 05.10.2009 zul\u00e4ssig beendet worden.<\/p>\n
Die K\u00fcndigung der Kl\u00e4gerin vom 12. November 2010 war daher entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unwirksam. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich jedoch aus anderen Gr\u00fcnden als richtig, weil die K\u00fcndigung vom 5. Oktober 2009 das Mietverh\u00e4ltnis wirksam beendet hat. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen K\u00fcndigung zumindest nicht in dem Ma\u00dfe, wie bei einer fristlosen K\u00fcndigung.<\/p>\n
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 107\/12<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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