Kann einem Mieter fristlos gek\u00fcndigt werden, wenn er das Betreten der Wohnung untersagt, obwohl wichtige Sanierungsarbeiten durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen? Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichthsof in einem Urteil.<\/p>\n
Ein Vermieter stellte am Dachstuhl seines Hauses Hausschwamm fest. Die Mieter zogen daraufhin in ein Hotel, damit die notwendigen Ma\u00dfnahmen gegen den Pilzbefall durchgef\u00fchrt werden konnten. Es wurde Notma\u00dfnahmen ergriffen, so dass der Mieter wieder in die Wohnung einziehen konnte. Es waren noch weitere Sanierungsma\u00dfnahmen notwendig. Diese wurden jedoch vom Mieter verhindert, da er das Betreten der Wohnung untersagte. Per einstweiliger Verf\u00fcgung und einem darauf fu\u00dfenden Urteil wurde dem Vermieter dann der Zugang gewehrt. Kurze Zeit sp\u00e4ter k\u00fcndigte der Vermieter fristlos. Die K\u00fcndigung st\u00fctzte sich darauf, dass der Mieter nun den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung geh\u00f6renden Kellerraum zwecks Durchf\u00fchrung von Installationsarbeiten verweigert h\u00e4tte.<\/p>\n
Eine entsprechende R\u00e4umungsklage war jedoch zun\u00e4chst erfolglos. Das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zun\u00e4chst in einem Rechtsstreit kl\u00e4ren lassen d\u00fcrften, ohne bef\u00fcrchten zu m\u00fcssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter m\u00fcsse deshalb zun\u00e4chst das Mittel der Duldungsklage w\u00e4hlen. Etwas anderes gelte nur bei einem – hier nicht vorliegendem – querulatorischen Verhalten der Mieter.<\/p>\n
Der Vermieter ging in Revision vor den Bundesgerichtshof und hatte damit Erfolg. Die Richter entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gest\u00fctzte K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht generell erst in Betracht komme, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Z\u00fcge“ zeige. Das Berufungsgericht lie\u00dfe \u00a0au\u00dfer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsma\u00dfnahmen f\u00fcr die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentliche Bedeutung sein k\u00f6nnten. Deshalb k\u00f6nne ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchf\u00fchrung derartiger Ma\u00dfnahmen bestehen. Au\u00dferdem sei bei einer fristlosen K\u00fcndigung zu pr\u00fcfen, ob f\u00fcr den Vermieter die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses „unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abw\u00e4gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses bis zum Ablauf der K\u00fcndigungsfrist nicht zuzumuten ist.“<\/p>\n
Man habe deshalb zun\u00e4chst kl\u00e4ren m\u00fcssen, welche Arbeiten durchgef\u00fchrt werden sollten, welchen Umfang diese Arbeiten h\u00e4tten und wie dringend sie waren. Au\u00dferdem sei im Vorfeld zu kl\u00e4ren, \u00a0welche Beeintr\u00e4chtigungen sich hieraus f\u00fcr die Mieter ergeben. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcsse ber\u00fccksichtigt werden, \u00a0welche Bedeutung die alsbaldige Durchf\u00fchrung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht f\u00fcr den Mieter habe. Auch sei zu ber\u00fccksichtigen, welche Sch\u00e4den und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch die Zugangsverweigerung entstanden sind, nachdem der Zugang erst nach der richterlichen Entscheidung gew\u00e4hrt wurde.<\/p>\n
Hinsichtlich der vom Mieter geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gest\u00fctzten Zur\u00fcckbehaltungsrecht kam es nach Meinung des BGH nicht darauf an, ob dies „plausibel“ gewesen sei. Vielmehr sei zu kl\u00e4ren gewesen, ob die geltend gemachten Gegenrechte \u00fcberhaupt bestanden. Wenn dies der Fall sei, m\u00fcsse gepr\u00fcft werden, ob sie den Mieter berechtigten, die Gew\u00e4hrung des Zutritts von der Erf\u00fcllung dieser (etwaigen) Anspr\u00fcche abh\u00e4ngig zu machen.<\/p>\n
Die Sache wurde \u00a0daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts zur\u00fcckverwiesen worden.<\/p>\n
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.04.2015 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 281\/13<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kann einem Mieter fristlos gek\u00fcndigt werden, wenn er das Betreten der Wohnung untersagt, obwohl wichtige Sanierungsarbeiten durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssen? Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichthsof in einem Urteil. Ein Vermieter stellte am Dachstuhl seines Hauses Hausschwamm fest. Die Mieter zogen daraufhin in ein Hotel, damit die notwendigen Ma\u00dfnahmen gegen den Pilzbefall durchgef\u00fchrt werden konnten. … <\/p>\n