{"id":4774,"date":"2015-05-12T06:16:00","date_gmt":"2015-05-12T04:16:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=4774"},"modified":"2018-08-07T13:26:49","modified_gmt":"2018-08-07T11:26:49","slug":"amtsgericht-kippt-qualifizierten-mietspiegel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/amtsgericht-kippt-qualifizierten-mietspiegel\/","title":{"rendered":"Amtsgericht erkennt qualifizierten Mietspiegel nicht an"},"content":{"rendered":"

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel 2013 in einem Urteil nicht als Rechtfertigungsmittel f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung anerkannt. Hier handelt es sich um einen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Die Richterin bem\u00e4ngelte jedoch, dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt, beziehungsweise korrigiert wurde. Deshalb sei er auch nicht als „einfacher Miespiegel“ verwertbar. Die zur Debatte stehende Mieterh\u00f6hung wurde deshalb aufgrund eines Gutachtens als gerechtfertigt eingestuft. <\/strong><\/p>\n

Die zust\u00e4ndige Richterin gab der Klage eines Vermieters statt, der auf Zustimmung der Mieter zu einem Mieterh\u00f6hungsverlangen klagte. Nach dem Erh\u00f6hungsschreiben sollte die Kaltmiete von monatlich 853,21 \u20ac auf 946,99 \u20ac angehoben werden. Bei einer Gr\u00f6\u00dfe von 131,71 m\u00b2 entspricht dies 7,19 EUR pro Quadratmeter. Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 wurde dies bereits als „Mietwucher“ deklariert. Aufgrund eines Sachverst\u00e4ndigengutachtens entschied das Gericht aber, dass dem Berliner Mietspiegel 2013 (ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel) keine gesetzliche Vermutungswirkung gem\u00e4\u00df \u00a7 558 d Abs. 3 BGB zukomme. Eine Ablehnung der Zustimmung zum Mieterh\u00f6hungsverlangen k\u00f6nne deshalb nicht erfolgen, indem man auf den Mietspiegel verweise. <\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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\u00a7 558d – Qualifizierter Mietspiegel
<\/strong>(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes f\u00fcr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete wiedergeben.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Das Gericht bem\u00e4ngelte, dass von den Erstellern des Mietspiegels eine Extremwertbereinigung vorgenommen wurde, die nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt sei. Dadurch seien relevante vergleichbare Mieten in dem hier ma\u00dfgeblichen Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Gr\u00f6\u00dfe der Wohnung \u00fcber 90 m\u00b2, mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung) mit Mieten von 7,00 EUR bis 11,00 EUR pro m\u00b2 zu Unrecht als Wucher eingestuft worden und unber\u00fccksichtigt geblieben. Au\u00dferdem entspreche die Einordnung der verschiedenen Wohnlagen in die Kategorien \u201eeinfach\u201c, \u201emittel\u201c und \u201egut\u201c nicht anerkannten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen.<\/p>\n

Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung k\u00f6nne der Mietspiegel auch nicht als sogenannter „einfacher Mietspiegel“ (\u00a7 558 c Abs. 1 BGB) herangezogen werden.<\/p>\n

\n

Rechtliches<\/h3>\n
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\u00a7 558c \u2013 Mietspiegel
<\/strong>(1) Ein Mietspiegel ist eine \u00dcbersicht \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete, soweit die \u00dcbersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel k\u00f6nnen f\u00fcr das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder f\u00fcr Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierf\u00fcr ein Bed\u00fcrfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand m\u00f6glich ist. Die Mietspiegel und ihre \u00c4nderungen sollen ver\u00f6ffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird erm\u00e4chtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften \u00fcber den n\u00e4heren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Zur Kl\u00e4rung des Falls, zog das Gericht dehalb ein weiteres Gutachten heran. Daraus ergab sich, dass die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete 7,23 EUR pro Quadratmieter betrage. Das Mieterh\u00f6hungsverlangen der klagenden Vermieterin war auf Basis des Gutachtens begr\u00fcndet. Der Mietspiegel konnte nicht angewandt werden.<\/p>\n

Es muss darauf hingewiesen werden, dass diese Entscheidung nicht automatisch dazu f\u00fchrt, dass der vom Gericht beanstandete Mietspiegel ung\u00fcltig wird. Es handelt sich hier um eine Entscheidung des Gerichts, die zun\u00e4chst nur f\u00fcr den verhandelten Fall G\u00fcltigkeit hat.<\/p>\n

Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 11.05.2015 \u2013 Aktenzeichen 235 C 133\/13<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel 2013 in einem Urteil nicht als Rechtfertigungsmittel f\u00fcr eine Mieterh\u00f6hung anerkannt. Hier handelt es sich um einen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Die Richterin bem\u00e4ngelte jedoch, dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt, beziehungsweise korrigiert wurde. Deshalb sei er auch nicht als „einfacher Miespiegel“ verwertbar. Die zur Debatte … <\/p>\n

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