{"id":4789,"date":"2015-06-17T15:26:21","date_gmt":"2015-06-17T13:26:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=4789"},"modified":"2018-08-07T13:26:47","modified_gmt":"2018-08-07T11:26:47","slug":"fristlose-kuendigung-in-der-verbraucherinsolvenz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/fristlose-kuendigung-in-der-verbraucherinsolvenz\/","title":{"rendered":"Fristlose K\u00fcndigung in der Verbraucherinsolvenz"},"content":{"rendered":"

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage besch\u00e4ftigt, ob der Vermieter dem Mieter fristlos k\u00fcndigen kann, wenn dieser mit den Mietzahlungen in Verzug gekommen ist, der Verzug aber vor der Er\u00f6ffnung der Verbraucherinsolvenz des Mieters entstanden ist.<\/strong><\/p>\n

In dem Verfahren stritt ein Vermieter, gegen einen Mieter, der die Wohnung 1988 anmietete. Mitte Juni 2010 wurde \u00fcber das Verm\u00f6gen des Mieters ein Verbraucherinsolvenzverfahren er\u00f6ffnet. Die Treuh\u00e4nderin erkl\u00e4rte daraufhin am 01.07.2010 die „Freigabe“ des Mietverh\u00e4ltnisses nach \u00a7 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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Auszug aus \u00a7 109 Insolvenzordnung (InsO):
(1) Ein Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnis \u00fcber [\u2026] R\u00e4ume, das der Schuldner als Mieter oder P\u00e4chter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne R\u00fccksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen K\u00fcndigung k\u00fcndigen; die K\u00fcndigungsfrist betr\u00e4gt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine k\u00fcrzere Frist ma\u00dfgeblich ist.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

In der Zeit von M\u00e4rz 2009 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter seine Mieter nur teilweise oder gar nicht. Der Vermieter k\u00fcndigte im Oktober 2012 wegen knapp 15.000 \u20ac Mietr\u00fcckst\u00e4nde fristlos nach \u00a7 543 Abs. 2 BGB.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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Auszug aus \u00a7 543 BGB:
(1) Jede Partei kann das Mietverh\u00e4ltnis aus wichtigem Grund au\u00dferordentlich fristlos k\u00fcndigen. [\u2026](2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn [\u2026]3. der Mieter [\u2026]b) in einem Zeitraum, der sich \u00fcber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der
Entrichtung der Miete in H\u00f6he eines Betrages in Verzug ist, der die Miete f\u00fcr
zwei Monate erreicht.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Das Amtsgericht gab der R\u00e4umungsklage statt, das Landgericht wies sie ab. Im Revisionsverfahren war jedoch der Vermieter endg\u00fcltig erfolgreich.<\/p>\n

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die K\u00fcndigungssperre des \u00a7 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserkl\u00e4rung (auch Freigabeerkl\u00e4rung genannt) nach \u00a7 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entf\u00e4llt. Eine au\u00dferordentliche K\u00fcndigung kann deshalb auch auf Mietr\u00fcckst\u00e4nde gest\u00fctzt werden, die vor der Er\u00f6ffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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Auszug aus \u00a7 109 InsO: Schuldner als Mieter oder P\u00e4chter
(1) Ein Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnis \u00fcber [\u2026] R\u00e4ume, das der Schuldner als Mieter oder P\u00e4chter eingegangen ist, kann der Insolvenzverwalter ohne R\u00fccksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen K\u00fcndigung k\u00fcndigen; die K\u00fcndigungsfrist betr\u00e4gt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine k\u00fcrzere Frist ma\u00dfgeblich ist.
Ist Gegenstand des Mietverh\u00e4ltnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der K\u00fcndigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erkl\u00e4ren, dass Anspr\u00fcche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist f\u00e4llig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden k\u00f6nnen. [\u2026]\n

Auszug aus \u00a7 112 InsO K\u00fcndigungssperre
Ein Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnis, das der Schuldner als Mieter oder P\u00e4chter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Er\u00f6ffnung des Insolvenzverfahrens nicht k\u00fcndigen:
1. wegen eines Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor der Er\u00f6ffnung eingetreten ist.
2. wegen einer Verschlechterung der Verm\u00f6gensverh\u00e4ltnisse des Schuldners.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Die Richter stellten klar, dass die K\u00fcndigungssperre (\u00a7 112 Nr. 1 InsO) nicht zum Schutze des Mieters diene, sondern zum Schutze des Insolvenzmasse. Auch \u00a7 109 Abs. 1 Satz 2 InsO solle lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die K\u00fcndigung seitens des Treuh\u00e4nders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall gew\u00e4hrleistet. Der Mieter k\u00f6nne die K\u00fcndigungsfolgen durch Zahlung der Mietr\u00fcckst\u00e4nde aus seinem pf\u00e4ndungsfreien Verm\u00f6gen abwenden. Au\u00dferdem k\u00f6nnten die Mietschulden auch im Insolvenzverfahren von Dritten (z. B. \u00f6ffentlichen Stellen) \u00fcbernommen werden.<\/p>\n

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.06.2015 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 19\/14<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage besch\u00e4ftigt, ob der Vermieter dem Mieter fristlos k\u00fcndigen kann, wenn dieser mit den Mietzahlungen in Verzug gekommen ist, der Verzug aber vor der Er\u00f6ffnung der Verbraucherinsolvenz des Mieters entstanden ist. In dem Verfahren stritt ein Vermieter, gegen einen Mieter, der die Wohnung 1988 anmietete. Mitte Juni 2010 wurde … <\/p>\n

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