{"id":4792,"date":"2015-06-25T06:39:45","date_gmt":"2015-06-25T04:39:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=4792"},"modified":"2018-08-07T13:26:46","modified_gmt":"2018-08-07T11:26:46","slug":"mietminderung-bei-umweltmaengeln","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/mietminderung-bei-umweltmaengeln\/","title":{"rendered":"Mietminderung bei Umweltm\u00e4ngeln"},"content":{"rendered":"

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat grunds\u00e4tzlich entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen \u201eUmweltm\u00e4ngel\u201c \u2013 hier L\u00e4rmbel\u00e4stigungen von einem Nachbargrundst\u00fcck \u2013 die Miete mindern darf.<\/strong><\/p>\n

In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung mit Terrasse, in deren direkter Nachbarschaft sich eine Schule befand. Auf dem Schulgel\u00e4nde wurde ein \u201eBolzplatz\u201c errichtet. Dieser war laut Ausschilderung f\u00fcr Kinder bis 12 Jahre gedacht, die ihn von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr nutzen durften. Die Mieter der Wohnung beklagten sich nun \u00fcber L\u00e4rmbel\u00e4stigungen, die auch \u00fcber 18:00 Uhr hinausgingen. Sie minderten deshalb die Miete um 20 %. Der Vermieter akzeptierte dies nicht und klagte auch Nachzahlung der einbehaltenen Miete. Vor dem Amtsgericht und auch dem Berufungsgericht hatte er jedoch keinen Erfolg. Der BGH hingegen entschied, dass die Mietminderung im vorliegenden Fall so nicht gerechtfertigt sei und verwies das Verfahren an das zust\u00e4ndige Landgericht zur\u00fcck.<\/p>\n

Die Richter stellten zun\u00e4chst fest, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von au\u00dfen durchaus Gegenstand einer Vereinbarung \u00fcber die Beschaffenheit der Mietwohnung sein k\u00f6nnen. Dann k\u00f6nnten nachtr\u00e4gliche negative \u00c4nderungen einem Mangel nach \u00a7 536 Abs. 1 BGB f\u00fchren.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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\u00a7 536 Abs. 1 BGB: Hat die Mietsache zur Zeit der \u00dcberlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch aufhebt, oder entsteht w\u00e4hrend der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter f\u00fcr die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. F\u00fcr die Zeit, w\u00e4hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt au\u00dfer Betracht.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Das Gericht entschied jedoch, dass bei Fehlen von ausdr\u00fccklichen Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden k\u00f6nne, die Vertragsparteien h\u00e4tten bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend festgelegt, dass sich der Zustand der Wohnung bez\u00fcglich der Umwelteinfl\u00fcsse nicht nachteilig ver\u00e4ndern d\u00fcrfe und der Vermieter dies zumindest im Wesentlichen zu garantieren habe. Anhaltspunkte hierf\u00fcr konnten die Richter im vorliegenden Fall nicht feststellen.<\/p>\n

Deshalb sie die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachtr\u00e4glich ver\u00e4ndertes Ma\u00df an Ger\u00e4uschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu k\u00f6nnen, im Wege der erg\u00e4nzenden Vertragsauslegung bewerten. Hier w\u00fcrde sich h\u00e4ufig darauf berufen, dass der Vermieter ja verpflichtet sei, die Wohnung im vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten m\u00fcsse.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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\u00a7 535 Abs. 1: <\/strong>Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache w\u00e4hrend der Mietzeit zu gew\u00e4hren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu \u00fcberlassen und sie w\u00e4hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten\u2026<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Der BGH machte aber deutlich, dass der Vermieter nicht daf\u00fcr einstehen m\u00fcsse, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Ma\u00df an Ger\u00e4uschen vom Nachbargrundst\u00fcck nicht nachtr\u00e4glich vergr\u00f6\u00dfert, wenn er diese Ger\u00e4usche selbst gegen\u00fcber dem Nachbarn gem\u00e4\u00df \u00a7 906 Abs. 1 BGB (entsch\u00e4digungslos) zu dulden h\u00e4tte.<\/p>\n

\u00a7 906 BGB Abs. 1: Der Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks kann die Zuf\u00fchrung von Gasen, D\u00e4mpfen, Ger\u00fcchen, Rauch, Ru\u00df, W\u00e4rme, Ger\u00e4usch, Ersch\u00fctterungen und \u00e4hnliche von einem anderen Grundst\u00fcck ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundst\u00fccks nicht oder nur unwesentlich beeintr\u00e4chtigt. Eine unwesentliche Beeintr\u00e4chtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht \u00fcberschritten werden. Gleiches gilt f\u00fcr Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach \u00a7 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.<\/p>\n

Der Mieter h\u00e4tte auch bei Vertragsabschluss nur verlangen k\u00f6nnen, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Ger\u00e4uschanstieg gegen\u00fcber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten f\u00fcr eine wesentliche, aber als ort\u00fcblich zu duldende St\u00f6rung einen Ausgleich (vgl. \u00a7 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.<\/p>\n

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Rechtliches<\/h3>\n
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\u00a7 906 Abs. 2 BGB: Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeintr\u00e4chtigung durch eine orts\u00fcbliche Benutzung des anderen Grundst\u00fccks herbeigef\u00fchrt wird und nicht durch Ma\u00dfnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigent\u00fcmer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundst\u00fccks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine orts\u00fcbliche Benutzung seines Grundst\u00fccks oder dessen Ertrag \u00fcber das zumutbare Ma\u00df hinaus beeintr\u00e4chtigt.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Darum entschied der Bundesgerichtshof, dass in den hier neu aufgetretenen L\u00e4rmbel\u00e4stigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Bel\u00e4stigungen ohne eigene Abwehr- oder Entsch\u00e4digungsm\u00f6glichkeiten als unwesentlich oder orts\u00fcblich hinnehmen m\u00fcsste. Da hierzu die erforderlichen Feststellungen \u2013 insbesondere die Frage, ob die von den Beklagten geltend gemachten L\u00e4rmbel\u00e4stigungen von Kindern oder Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden \u2013 bisher nicht getroffen sind, wurde das Berufungsurteil aufgehoben. Der Rechtsstreit wurde an das Landgericht zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 \u2013 AKtenzeichen VIII ZR 197\/14<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat grunds\u00e4tzlich entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen \u201eUmweltm\u00e4ngel\u201c \u2013 hier L\u00e4rmbel\u00e4stigungen von einem Nachbargrundst\u00fcck \u2013 die Miete mindern darf. In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung mit Terrasse, in deren direkter Nachbarschaft sich eine Schule befand. Auf dem Schulgel\u00e4nde wurde ein \u201eBolzplatz\u201c errichtet. Dieser war laut Ausschilderung … <\/p>\n

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