{"id":9357,"date":"2019-02-13T09:19:27","date_gmt":"2019-02-13T08:19:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=9357"},"modified":"2019-02-20T17:04:03","modified_gmt":"2019-02-20T16:04:03","slug":"9357-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/9357-2\/","title":{"rendered":"Sozialwohnungen: Alles hat ein Ende \u2013 auch die Belegungsrechte"},"content":{"rendered":"<p><strong>In seinem Urteil vom 08.02.2019 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass im sozialen Wohnungsbau kommunale Belegungsrechte grunds\u00e4tzlich zeitliche begrenzt sein m\u00fcssen. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn dem Bauherrn f\u00fcr die Sozialwohnungen von der Gemeinde besonders g\u00fcnstige Preise f\u00fcr das Bauland einger\u00e4umt und zus\u00e4tzlich ein zinsg\u00fcnstiges Darlehen gew\u00e4hrt wurden. Bei solchen unwirksamen Klauseln m\u00fcsse jedoch ermittelt werden, welche Vereinbarung getroffen worden w\u00e4re, wenn die Unwirksamkeit einer \u201eunendlichen Klausel\u201c bekannt gewesen w\u00e4re. <\/strong><\/p>\n<p>In dem Verfahren hatte eine Wohnungsgenossenschaft gegen eine Stadt geklagt, von der Grundst\u00fccke f\u00fcr den Bau von 52 Sozialwohnungen gekauft wurden. Der Kauf erfolgte durch einen Rechtsvorg\u00e4nger der Genossenschaft. Um die Wohnungen zu finanzieren, gew\u00e4hrte die Stadt ein zinsg\u00fcnstiges Darlehen. Im Gegenzug vereinbarte die Stadt mit der Genossenschaft, dass diese<\/p>\n<ul>\n<li>die Wohnungen ausschlie\u00dflich an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen verbilligt zu vermieten.<\/li>\n<li>der Stadt ein unbefristetes Belegungsrecht einr\u00e4ume.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Zur Absicherung dieser Verpflichtungen wurde im Grundbuch eine pers\u00f6nliche Grundsicherheit zugunsten der Stadt eingetragen.<\/p>\n<p>Die Wohnungsgenossenschaft wollte nun mit ihrer Klage erreichen, dass die Wohnungen nach 20\u00a0Jahren seit Bezugsfertigkeit frei vermietet werden k\u00f6nnten und das Belegungsrecht aufgehoben werde. Hierzu m\u00fcsse die Stadt der L\u00f6schung der eingetragenen Grundsicherheit zustimmen. Da die Stadt sich weigerte, klagte die Genossenschaft, k\u00f6nnte sich aber vor dem Landgericht nicht durchsetzen. Die Revision vor dem BGH wurde jedoch zugelassen.<\/p>\n<p>Dort wurde das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Das Gericht erkl\u00e4rte die unbefristete Verpflichtung, nur an Personen mit Wohnberechtigungsscheinen vermieten zu k\u00f6nnen f\u00fcr unwirksam. Das Gesch\u00e4ft sei seinerzeit auf Basis von \u00a7 88d II Wohnungsbaugesetz (WoBauG) abgeschlossen worden.<\/p>\n<p><em><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-9372 alignleft\" src=\"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/wp-content\/uploads\/sites\/33\/2019\/02\/paragraph_220x214.jpg\" alt=\"\" width=\"115\" height=\"112\" \/>Auszug aus \u00a7 88 d II WoBauG: \u2026 In der zwischen Darlehns- oder Zuschussgeber und dem Bauherrn abzuschlie\u00dfenden Vereinbarung k\u00f6nnen insbesondere Bestimmungen \u00fcber H\u00f6he und Einsatzart der Mittel, die Zweckbestimmung, Belegungsrechte, die Beachtung von Einkommensgrenzen, die H\u00f6he des Mietzinses und etwaige \u00c4nderungen w\u00e4hrend der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Folgen von<br \/>\nVertragsverletzungen getroffen werden. \u2026<\/em><\/p>\n<p>Unbegrenzte Belegungsrechte seien damit aber nicht verbunden. Nach \u00a7\u00a088\u00a0d Abs.\u00a02\u00a0Nr.\u00a02\u00a0II. WoBauG sollen Belegungsrechte und Mieth\u00f6hevereinbarungen maximal 15 Jahre nicht \u00fcberschreiten. Ausnahmen seien nur m\u00f6glich, wenn nach der Zielsetzung und der Art der F\u00f6rderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, &#8222;ein l\u00e4ngerer Zeitraum&#8220; geboten sei. Schon der Begriff \u201eZeitraum\u201c mache deutlich, dass damit keine unbegrenzt g\u00fcltige Vereinbarungen gemeint seien. Dies habe der Gesetzgeber ausdr\u00fccklich gewollt, um die Bereitschaft von privater Hand zu steigern, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.<\/p>\n<p>Die Gew\u00e4hrung eines Kredits und der g\u00fcnstige Preis von Bauland k\u00f6nnten keinen Grund f\u00fcr eine Bindung des Bauherren \u201eauf ewig\u201c liefern. Der BGH hat das Verfahren an das Landgericht zur\u00fcck\u00fcberwiesen. Hier muss jetzt festgestellt werden, welcher Bindungszeitraum vereinbart worden w\u00e4re, wenn man keine unbefristete Vereinbarung getroffen h\u00e4tte. Denn die Ung\u00fcltigkeit der fristlosen Begrenzung hat nicht zur Folge, dass nun die Bindung automatisch ganz verf\u00e4llt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In seinem Urteil vom 08.02.2019 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass im sozialen Wohnungsbau kommunale Belegungsrechte grunds\u00e4tzlich zeitliche begrenzt sein m\u00fcssen. Anderslautende Vereinbarungen sind unwirksam, auch wenn dem Bauherrn f\u00fcr die Sozialwohnungen von der Gemeinde besonders g\u00fcnstige Preise f\u00fcr das Bauland einger\u00e4umt und zus\u00e4tzlich ein zinsg\u00fcnstiges Darlehen gew\u00e4hrt wurden. 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