{"id":9412,"date":"2019-03-14T11:07:31","date_gmt":"2019-03-14T10:07:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=9412"},"modified":"2019-03-14T11:07:31","modified_gmt":"2019-03-14T10:07:31","slug":"geschaeftsraeume-sind-keine-wohnraeume","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/geschaeftsraeume-sind-keine-wohnraeume\/","title":{"rendered":"Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume sind keine Wohnr\u00e4ume"},"content":{"rendered":"

Werden Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt, ist dies nicht zul\u00e4ssig. Der Vermieter kann jederzeit die vertraglich vereinbarte Nutzung fordern. Eine Verj\u00e4hrung dieses Anspruchs des Vermieters kann in einem laufenden Mietverh\u00e4ltnis nicht verj\u00e4hren. Dies ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.12.2018 (Aktenzeichen XII ZR 5\/18).<\/strong><\/p>\n

In dem Streitfall ging es um einen Mieter, der laut Mietvertrag die Erdgeschossetage, den ersten Stock und drei Kellerr\u00e4ume angemietet hatte. Im Vertrag wurde vereinbart \u201eDie Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsb\u00fcros\u201c. Die R\u00e4ume in der ersten Etage wurden vom Mieter jedoch als Wohnung genutzt.<\/p>\n

Der Vermieter erwarb die Immobilie w\u00e4hrend des laufenden Mietverh\u00e4ltnisses und bot dem Mieter an, f\u00fcr die obere Etage einen Nachtrag zum Mietvertrag abzuschlie\u00dfen, der die Nutzung des ersten Stocks zu Wohnzwecken erlauben w\u00fcrde. Dies lehnte der Mieter jedoch ab. Daraufhin forderte der Vermieter, die zu Gesch\u00e4ftszwecken angemieteten R\u00e4ume nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen. Auch dieser Aufforderung kam der Mieter nicht nach.\u00a0 Der Vermieter klagte deshalb, um den Mieter zu zwingen, die Wohnung aufzugeben.<\/p>\n

Sowohl das Landesgericht als auch das Oberlandesgericht stellten sich auf die Seite des Vermieters. Auch mit der Revision vor dem BGH konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Auch hier stellten die Richter fest, dass die bewohnten R\u00e4ume ausschlie\u00dflich als Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume angemietet wurden.<\/p>\n

Die Vermietung erfolgte laut Mietvertrag zum Betrieb eines Rechtsanwaltsb\u00fcros. Die Nutzung der Mietr\u00e4ume zu jedwedem anderen Zweck bed\u00fcrfe der ausdr\u00fccklichen schriftlichen Genehmigung Eine solche schriftliche Genehmigung hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken liege aber nicht vor. Der Mieter habe auch nicht bewiesen, dass sich der Vermieter m\u00fcndlich mit einer Nutzung zu Wohnzwecken einverstanden erkl\u00e4rt habe. Die gem\u00e4\u00df \u00a7 541 BGB erforderliche Abmahnung sei erfolgt.<\/p>\n

Der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei auch nicht verj\u00e4hrt. Zwar verj\u00e4hre auch ein Unterlassungsanspruch in drei Jahren, wobei die Verj\u00e4hrungsfrist grunds\u00e4tzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Im vorliegenden Fall sei jedoch von einem Dauerversto\u00df mit der Folge auszugehen, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung w\u00e4hrend der Mietzeit st\u00e4ndig neu entstehe und mithin w\u00e4hrend der Mietzeit nicht verj\u00e4hre.<\/p>\n

Die (vertragliche) Pflicht, bei Gewerberaummietverh\u00e4ltnissen eine Wohnnutzung ohne Erlaubnis des Vermieters zu unterlassen, stelle eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Diese Pflicht des Mieters ersch\u00f6pfe sich nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern gehe dahin, die Mietsache w\u00e4hrend der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen, und entstehe daher w\u00e4hrend des Mietverh\u00e4ltnisses st\u00e4ndig neu. Bei dem Versto\u00df gegen (Dauer-)Unterlassungspflichten spr\u00e4chen auch Sinn und Zweck der Verj\u00e4hrungsvorschriften nicht f\u00fcr eine Verj\u00e4hrung des Unterlassungsanspruchs, weil keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf bestehe.<\/p>\n

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