{"id":9527,"date":"2019-05-23T10:31:07","date_gmt":"2019-05-23T08:31:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=9527"},"modified":"2019-06-18T11:29:22","modified_gmt":"2019-06-18T09:29:22","slug":"gerichte-muessen-eigenbedarfskuendigungen-individuell-pruefen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/gerichte-muessen-eigenbedarfskuendigungen-individuell-pruefen\/","title":{"rendered":"Gerichte m\u00fcssen Eigenbedarfsk\u00fcndigungen individuell pr\u00fcfen"},"content":{"rendered":"

In zwei Verfahren hat der Bundesgerichtshof pr\u00e4zisiert, wie weit die individuelle Pr\u00fcfung der Gerichte bei einer R\u00e4umungsklage wegen Eigenbedarf gehen muss. (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019\u00a0– Aktenzeichen VIII\u00a0ZR\u00a0180\/18\u00a0und\u00a0167\/17)<\/strong><\/p>\n

In dem einen Verfahren ging es um eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung eines Vermieters, der eine Wohnung mit seiner Frau und zwei Kleinkindern beziehen wollte. In der Wohnung lebte bereits seit 45 Jahren eine 82-j\u00e4hrige Mieterin mit ihren S\u00f6hnen (beide \u00fcber 59 Jahre alt). Diese widersprach der Eigenbedarfsk\u00fcndigung. Ihr sei ein Umzug nicht zuzumuten, da sie durch die lange Mietdauer in der Umgebung verwurzelt sei. Sie leide an Demenz. Ihr Zustand w\u00fcrde durch einen Umzug weiter verschlechtert.<\/p>\n

Im Berufungsverfahren konnte sich die Mieterin durchsetzen. Grunds\u00e4tzlich stellte das Gericht fest, dass die Eigenbedarfsk\u00fcndigung wirksam sei. Jedoch erkannte das Gericht die Argumente der Mieterin an. Aufgrund der H\u00e4rtefallregelung (\u00a7 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) m\u00fcsse deshalb das Mietverh\u00e4ltnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden (\u00a7\u00a0574\u00a0a Abs.\u00a02\u00a0Satz\u00a02\u00a0BGB). Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision.<\/p>\n

In dem zweiten Verfahren ging es um zwei Mieter, die mit zwei Verwandten seit 2006 eine Doppelhaush\u00e4lfte bewohnten, f\u00fcr die der Vermieter nun Eigenbedarf anmeldete. Der Eigenbedarf wurde damit begr\u00fcndet, dass die geschiedene Gattin des Vermieters einziehen wolle, um die in der N\u00e4he lebende Gro\u00dfmutter besser betreuen zu k\u00f6nnen. Die Mieter hielten den Eigenbedarf f\u00fcr vorgeschoben, da die Parteien wegen Wohnungsm\u00e4ngel miteinander stritten. Au\u00dferdem verwiesen sie auf schwere Erkrankungen hin, die einen Umzug unzumutbar machten. Einer der Bewohner sei bereits in die Pflegstufe II eingruppiert und leide an Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz und Demenz. Ein vorgelegtes Attest eines Psychiaters best\u00e4tigte, dass ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes f\u00fchren w\u00fcrde.<\/p>\n

Ohne Pr\u00fcfung des streitigen Vorwurfs, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, wurde der Eigenbedarfsk\u00fcndigung stattgegeben. Das Berufungsgericht best\u00e4tigte die Entscheidung der Vorinstanz und sah keinen Grund die K\u00fcndigung abzulehnen, da aus dem vorgelegten Gutachten nicht ersichtlich sei, dass es zu einer drohende schwerwiegende\u00a0Beeintr\u00e4chtigung\u00a0oder zu drohender Lebensgefahr komme. Ein von den Beklagten gefordertes weiteres Gutachten wurde nicht eingeholt.<\/p>\n

In beiden F\u00e4llen wurden die Urteile vom Bundesgerichtshof verworfen und zur Neuverhandlung zur\u00fcckverwiesen. Die Richter verlangten eine genauere Pr\u00fcfung ob die Interessen von Vermieter oder Mieter \u00fcberwiegen w\u00fcrden.<\/p>\n

Die Richter stellten dabei auf eine individuelle Pr\u00fcfung jedes Einzelfalls ab. Man k\u00f6nne \u2013 so die Richter \u2013 keine Fallgruppen bilden, ob ab einem bestimmten Alter oder nach einer bestimmten Mietdauer ein Umzug einen nicht mehr zumutbaren H\u00e4rtefall darstelle. Faktoren, wie die Verwurzelung im Umfeld, der Gesundheitszustand oder der psy\u00adchische Zustand m\u00fcssten hier ebenfalls ber\u00fccksichtigt werden. Hierzu m\u00fcssten weitere Informationen eingeholt werden.<\/p>\n

Macht der Mieter schwerwiegende gesundheitliche Gefahren geltend, habe das zust\u00e4ndige Gericht grunds\u00e4tzlich gutachterlich pr\u00fcfen zu lassen, ob von einem Umzug Gefahren ausgehen und wenn ja, welchen Umfang diese Gefahren h\u00e4tten. Das m\u00fcsse auf jeden Fall immer dann erfolgen, wenn der Mieter ein entsprechendes Attest vorlege.<\/p>\n

\n

\"\"\u00a7 573 BGB Ordentliche K\u00fcndigung des Vermieters
\n<\/em>(1) Der Vermieter kann nur k\u00fcndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses hat. […]\n<\/em>(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses liegt insbesondere vor, wenn <\/em>[…]\n<\/em>der Vermieter die R\u00e4ume als Wohnung f\u00fcr\u00a0sich,\u00a0seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tigt […]<\/em><\/p>\n

\u00a7 574 Widerspruch des Mieters gegen die K\u00fcndigung
\n(1) Der Mieter kann der K\u00fcndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fcr den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angeh\u00f6rigen seines Haushalts eine H\u00e4rte bedeuten w\u00fcrde, die auch unter W\u00fcrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur au\u00dferordentlichen fristlosen K\u00fcndigung berechtigt.
\n<\/em>(2) Eine H\u00e4rte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. <\/em>[…]<\/em><\/p>\n

\u00a7 574 a BGB Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses nach Widerspruch
\n(1) Im Falle des \u00a7\u00a0574\u00a0kann der Mieter verlangen, dass das Mietverh\u00e4ltnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverh\u00e4ltnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass\u00a0es unter einer angemessenen \u00c4nderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
\n<\/em>(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umst\u00e4nde wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses eine H\u00e4rte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverh\u00e4ltnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
\n<\/em>[…]\n<\/em><\/p>\n

\n

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\nEigenbedarfsk\u00fcndigung im Mietvertrag ausgeschlossen<\/a><\/p>\n

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In zwei Verfahren hat der Bundesgerichtshof pr\u00e4zisiert, wie weit die individuelle Pr\u00fcfung der Gerichte bei einer R\u00e4umungsklage wegen Eigenbedarf gehen muss. (Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019\u00a0– Aktenzeichen VIII\u00a0ZR\u00a0180\/18\u00a0und\u00a0167\/17) In dem einen Verfahren ging es um eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung eines Vermieters, der eine Wohnung mit seiner Frau und zwei Kleinkindern beziehen wollte. In der Wohnung lebte bereits … <\/p>\n

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