{"id":9873,"date":"2019-10-15T14:01:39","date_gmt":"2019-10-15T12:01:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/?p=9873"},"modified":"2019-10-15T14:01:39","modified_gmt":"2019-10-15T12:01:39","slug":"haertefaelle-bei-modernisierungs-mieterhoehung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buhl.de\/vermieter-web\/haertefaelle-bei-modernisierungs-mieterhoehung\/","title":{"rendered":"H\u00e4rtef\u00e4lle bei Modernisierungs-Mieterh\u00f6hung"},"content":{"rendered":"

Der BGH hat sich mit der Frage besch\u00e4ftigt, wann es sich bei einer Mieterh\u00f6hung wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen um unzumutbare H\u00e4rten handelt, die den Mieter von der Verpflichtung die Mieterh\u00f6hung zhu zahlen, entbindet.\u00a0 (Urteil vom 09.10.2019 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 21\/19).<\/strong><\/p>\n

Mieter lebt bereits seit seinem f\u00fcnften Lebensjahr in der Wohnung<\/b><\/p>\n

In dem Verfahren klagte der Mieter einer rund 86\u00a0qm gro\u00dfen Wohnung gegen seinen Vermieter. Er lebte bereits seit seinem f\u00fcnften Lebensjahr in der Wohnung. Der Mieter erh\u00e4lt Arbeitslosengeld II und einen Zuschuss zu den Mietkosten.<\/p>\n

Der Vermieter lie\u00df an der 1929 gebauten Immobilie D\u00e4mm-Arbeiten durchf\u00fchren, lie\u00df die alten Balkone durch gr\u00f6\u00dfere ersetzen und den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen. Nach den Arbeiten teilte der Vermieter dem Mieter im M\u00e4rz 2016 mit, dass die Miete ab 2017 um 240,00 \u20ac angehoben w\u00fcrde. Er begr\u00fcndete dies mit den vorgenommenen Arbeiten. Von der Erh\u00f6hung entfielen nach seiner Berechnung 100 Euro auf die neuen Balkone und je 70 Euro auf die D\u00e4mmarbeiten und die Inbetriebnahme des Fahrstuhls.<\/p>\n

Gerichte entscheiden unterschiedlich<\/strong><\/p>\n

Der Mieter sah hierin eine finanzielle H\u00e4rte und versuchte vor Gericht durchzusetzen, dass er die Mieterh\u00f6hung nicht zahlen m\u00fcsse. Das zust\u00e4ndige Amtsgericht entschied, dass der Mieter den Anteil f\u00fcr den Fahrstuhl nicht zahlen m\u00fcsse. Der Mieter akzeptierte die Entscheidung nicht und ging in Berufung. Das hierf\u00fcr zust\u00e4ndige Landgericht stellte nun fest, dass der Mieter lediglich eine Mieterh\u00f6hung f\u00fcr die D\u00e4mmarbeiten an der oberen Geschossdecke zu zahlen habe. Anteilig seien dies f\u00fcr den Mieter ein Zuschlag von 4,16 Euro. Verst\u00e4ndlicherweise war hiermit der Vermieter nicht einverstanden und ging in Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH).<\/p>\n

Vor dem BGH argumentierte der Vermieter, dass dem ALG II-Bezieher nach den geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnung von 50 Quadratmetern zust\u00e4nde. Seine Mietwohnung habe jedoch eine Wohnfl\u00e4che von 86 Quadratmetern. Dadurch w\u00fcrde eine Ablehnung der Mieterh\u00f6hung darauf hinauslaufen, dass der Vermieter den \u201eLuxus\u201c des Mieters bezahlen m\u00fcsse.<\/p>\n

BGH: Wohnraumgr\u00f6\u00dfe muss auch bei ALGII-Beziehern individuell beurteilt werden<\/strong><\/p>\n

Die Richter des BGH sahen das anders. Dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verh\u00e4ltnissen und Bed\u00fcrfnissen eine viel zu gro\u00dfe Wohnung nutzt, sei zwar in der\u00a0Abw\u00e4gung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Das k\u00f6nne aber nicht automatisch angenommen werden, wenn die Wohnung nach den Ausf\u00fchrungsvorschriften zur Gew\u00e4hrung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften f\u00fcr die Bemessung von Zusch\u00fcssen f\u00fcr den \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungsbau zu gro\u00df sei.<\/p>\n

Die Vorschriften zur angemessenen\u00a0Wohnungsgr\u00f6\u00dfe\u00a0bei staatlichen Transferleistungen\u00a0sollten\u00a0sicherstellen, dass sich ein Hilfebed\u00fcrftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu gro\u00dfe Wohnung leistet. Die Bestimmung des \u00a7\u00a0559\u00a0Abs.\u00a04\u00a0Satz\u00a01\u00a0BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuw\u00e4gen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters \u00fcber die Durchf\u00fchrung von Modernisierungsma\u00dfnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.<\/p>\n

\n

\"\"\u00a7 555b Modernisierungsma\u00dfnahmen (Auszug)<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/p>\n

Modernisierungsma\u00dfnahmen sind bauliche Ver\u00e4nderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), \u2026 durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh\u00f6ht wird, \u2026<\/p>\n

\u00a7 559 Mieterh\u00f6hung nach Modernisierungsma\u00dfnahmen (Auszug)<\/strong><\/p>\n

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsma\u00dfnahmen im Sinne des \u00a7 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgef\u00fchrt, so kann er die j\u00e4hrliche Miete um 8 Prozent der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6hen. \u2026<\/p>\n

(4) Die Mieterh\u00f6hung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Ber\u00fccksichtigung der voraussichtlichen k\u00fcnftigen Betriebskosten f\u00fcr den Mieter eine H\u00e4rte bedeuten w\u00fcrde, die auch unter W\u00fcrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abw\u00e4gung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein \u00fcblich ist,
\noder
\ndie Modernisierungsma\u00dfnahme auf Grund von Umst\u00e4nden durchgef\u00fchrt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.<\/p>\n

\n

Au\u00dferdem gelte nicht nur f\u00fcr den Vermieter der Schutz der Eigentumsgew\u00e4hrleistung des Art.\u00a014\u00a0Abs.\u00a01\u00a0GG. Dies gelte auch f\u00fcr den Mieter. Daher k\u00f6nne der Mieter bei der Anwendung des \u00a7\u00a0559\u00a0Abs.\u00a04\u00a0Satz\u00a01\u00a0BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs „H\u00e4rte“ verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Gemessen daran k\u00f6nne die einer Berufung\u00a0auf\u00a0einen\u00a0H\u00e4rtefall\u00a0nach \u00a7\u00a0559\u00a0Abs.\u00a04\u00a0Satz\u00a01\u00a0BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Gr\u00f6\u00dfe f\u00fcr die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Hier komme es auch darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls f\u00fcr seine Bed\u00fcrfnisse deutlich zu gro\u00df sei. Dabei k\u00f6nnten beispielsweise auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung eine Rolle spielen.<\/p>\n

Da im vorliegenden Fall der Mieter bereits seit rund 55\u00a0Jahren in der Wohnung lebe k\u00f6nne ihm nicht vorgehalten werden, dass er schon seit Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses „\u00fcber seine Verh\u00e4ltnisse“ lebe.<\/p>\n

BGH best\u00e4tigt die finanzielle H\u00e4rte<\/strong><\/p>\n

Der Bundesgerichtshof hat somit die tatrichterliche W\u00fcrdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren H\u00e4rte gebilligt. Gleichwohl musste das Berufungsurteil\u00a0aufgehoben\u00a0und die Sache an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen werden, weil dieses keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmef\u00e4lle des \u00a7\u00a0559\u00a0Abs.\u00a04\u00a0Satz\u00a02\u00a0Nr.\u00a01\u00a0und 2 BGB getroffen hat, bei deren Vorliegen ein H\u00e4rteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist.<\/p>\n

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Der BGH hat sich mit der Frage besch\u00e4ftigt, wann es sich bei einer Mieterh\u00f6hung wegen Modernisierungsma\u00dfnahmen um unzumutbare H\u00e4rten handelt, die den Mieter von der Verpflichtung die Mieterh\u00f6hung zhu zahlen, entbindet.\u00a0 (Urteil vom 09.10.2019 \u2013 Aktenzeichen VIII ZR 21\/19). Mieter lebt bereits seit seinem f\u00fcnften Lebensjahr in der Wohnung In dem Verfahren klagte der Mieter … <\/p>\n

\u201eH\u00e4rtef\u00e4lle bei Modernisierungs-Mieterh\u00f6hung\u201c<\/span> weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":9875,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[2008,1228,387,416],"class_list":["post-9873","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","tag-alg-ii","tag-bgh","tag-mieterhoehung","tag-modernisierung"],"yoast_head":"\nBGH zu finanzieller H\u00e4rte einer Mieterh\u00f6hung wegen Modernisierungen<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Ein ALG II-Bezieher kann je nach individueller Ausgangslage auch dann eine finanzielle H\u00e4rte geltend machen, wenn die Wohnung entsprechend der Bestimmungen f\u00fcr ALG II-Bezieher eignetlich zu gro\u00df ist.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, nofollow\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta 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