Betriebskostenabrechnung

  • Hallo alle zusammen,


    wie haben zum ersten mal eine Betriebskostenabrechnung gemacht und nutzen dazu das klasse Programm von Buhl.

    Ich benötige eure Hilfe dahingehend, dass ich die folgenden Punkte irgendwie in der Abrechnung unter bekomme ohne rechtlich Probleme zu erhalten.

    Es geht um Allgemeinstrom, Antenne und die Straßenreinigung.


    Allgemeinstrom:

    Die Mietwohnung hat einen separaten Zähler aber der Bereich Außen zur Wohnung (Beleuchtung) und die Heizungsanlage laufen über unseren Stromzähler.

    Wie kann ich die nun umlegen?

    Auf der DMB Seite habe ich eine Grafik gefunden mit pauschalen Beträgen die aus etlichen NKA erstellt wurde.

    Kann ich diesen Betrag 0,05€ x 12 Monate x m² = Endbetrag den ich in Rechnung stelle 1 zu 1 übernehmen und wenn ja wie trage ich das im System ein das die Gegenseite dies versteht?


    Die Formel habe ich bei Google gefunden aber auch keine richtige Erklärung!

    Betriebskosten x Zeit x Fläche


    bei der Antenne beträgt der Betrag 0,13€ und bei der Straßenreinigung 0,03€


    über eure Meinungen/Hilfen bin ich sehr dankbar


    Viele Grüße

  • Kann ich diesen Betrag 0,05€ x 12 Monate x m² = Endbetrag den ich in Rechnung stelle 1 zu 1 übernehmen und wenn ja wie trage ich das im System ein das die Gegenseite dies versteht?

    Genau, so kannst du das berechnen, wenn kein separater Zähler vorhanden ist. Du hast nicht geschrieben, ob du den Vermieter oder Hausverwalter hast. Beim Hausverwalter, den ich nutze, würdest du diese Kosten in Konto 4080 eintragen, damit würde es über die Wohnfläche entsprechend verteilt. Vorausgesetzt, beim Hausverwalter, musst du den Umlageschlüssel auf Wohnfläche setzen.

    Beim Vermieter glaube ich, ist dort Allgemeinstrom als Umlageschlüssel vorgesehen. Da einfach mal reinschauen, ob der auch Wohnfläche als Bezugspunkt hat, wovon ich fast ausgehe.


    Der Betriebsstrom der Heizung kannst du, so sieht die gesetzliche Regelung bei dir aus, nach der Formel: reine Brennstoffkosten x 3% = Betriebsstromkosten Heizung. Diese musst du in die Heizkosten buchen, da sie nach Energieverbrauch verteilt wird. Beim Vermieter weiß ich nicht was dort steht, aber man kann auch eine Betriebskostenart anlegen.


    bei der Antenne beträgt der Betrag 0,13€ und bei der Straßenreinigung 0,03€

    Die Gesamtkosten der Straßenreinigung buchst du im Hausverwalter unter 4020. beim Vermieter ist der Umlageschlüssel Straßenreinigung, glaube ich.


    Die Antenne, auch da werden die Gesamtkosten eingetragen. Da das nicht wohnflächenabhängig ist wäre der Umlageschlüssel Einheit einzustellen. Denn da werden zwei Einheiten beliefert, daher diese Art eintragen. Beim Hausverwalter gibt es ein eigenes Konto, wie es beim Vermieter ist weiß ich leider nicht.

  • Danke für die schnelle Antwort.

    also wir haben den Vermieter und gesehen habe ich das es Allgemeinstrom, Antenne und Straßenreinigung gibt aber ich kann nur Betrag x eingeben.

    ist das dann ausreichend oder muss ersichtlich sein wie sich der Betrag x zusammensetzt? Wenn ja wo kann ich dieses tun?

  • ist das dann ausreichend oder muss ersichtlich sein wie sich der Betrag x zusammensetzt?

    Ja, der Allgemeinstrom wird nur als Summe eingetragen, davon hast du ja eine Rechnung, dann wird das standartmäßig nach Wohnfläche verteilt. Mehr brauchst du nicht zu machen. Sollte im Mietvertrag evtl.. nach Personen stehen, dann müsstest du dies ändern. Standardvorgabe ist Wohnfläche.


    Bei der Straßenreinigung sieht es genau so aus, die wird über Wohnfläche abgerechnet, heißt auch nur den Betrag eintragen.


    Bei der Antenne (hast du Kabel oder SAT?) dann über die Anzahl der Wohneinheiten verteilen. Dies muss man dann unter Betriebskostenarten entsprechend als Einheit eingeben.

  • Ja, der Allgemeinstrom wird nur als Summe eingetragen, davon hast du ja eine Rechnung, dann wird das standartmäßig nach Wohnfläche verteilt. Mehr brauchst du nicht zu machen.

    Joachim hat doch nur eine Gesamtrechnung von seinem eigenen Haushaltsstrom zusammen mit Heizungsstrom und Allgemeinstrom. Also muss er doch eine fiktive Summe eintragen, die dann auf den Mieter und auf seine eigene Wohnung verteilt wird. Und diese fiktive Summe muss er im Zweifel verplausibilisieren können, wenn der Mieter danach fragt. Die Formel vom DMB ist da eine clevere Idee. Allerdings muss Joachim den Betrag so manipulieren, dass diese Zahl für seinen eigenen Anteil eine Gutschrift darstellt, denn er hat die ja schon einmal an den Stromanbieter bezahlt und kann nun unmöglich erneut über die Nebenkosten bezahlen. Das gleiche macht er mit den pauschalen 3% Stromkosten für Heizung. Während sein Mieter seinen Anteil über die Nebenkosten "zahlt", erhält Joachim selbst über diesen Betrag eine "NK-Gutschrift", da Joachim das Geld bereits an den Versorger über seine Haushaltsstromrechnung bezahlt hat. Das ist in der Software nur schwer abzubilden und sieht bei einer Nebenkostenabrechnung verdächtigend aus.

    Ich würde einfach die oben ermittelten Zahlen für den Mieter mit dem Verteilschlüssel "lt. Abrechnung" so in die Nebenkostenabrechnung eingeben und für eine mögliche Belegeinsicht auf dem Stromkostenbeleg händisch eine Erklärung einfügen, die sich auf die Quellen DMB bezieht und die Formel mit Ergebnis drauf schreiben. Beim Heizstrom würde ich das gleiche machen und auf der Brennstoffrechnung händisch die 3%-Rechnung drauf schreiben.

    Straßenreinigung und Antenne würde ich genau wie Meister errjot machen.

  • Allerdings muss Joachim den Betrag so manipulieren,

    Davon würde ich tunlichst abraten. Dafür gibt es eine einfache aber korrekte Möglichkeit.


    Es wird generell so eingebucht, wie es sein sollte, ohne irgendwelche Teilungen und Manipulationen. Da ich immer noch nicht weiß, ob er den Vermieter oder den Hausverwalter hat, nehme ich den HV365, den nutze ich.

    Wenn die Kosten für den Beleuchtungsstrom und die 3% des Brennstoffes summenmäßig bekannt sind, dann wird diese Summe als einmalige Einzahlung für die Nebenkostenvorauszahlung IHM unter Konto 8110 (Nebenkostenvorauszahlungen Mieter) eingebucht. Damit werden alle Kosten ungefiltert an alle Wohneinheiten - auch an ihn! - weiterberechnet. Da er diese Summe schon bezahlt hat, bekommt er sie über seine Abrechnung wieder zurück.


    Vorteil u. a., dass alle Berechnungen das Programm macht, im Gegenteil zur "laut Abrechnung", denn dort muss man manuell die Daten eingeben. Und wenn dann noch unterjährig einen Mieterwechsel gibt, dann muss das Plausibel verteilt werden.


    Daher sollte man diese Form der Verteilung nur dann einsetzen, wenn es nicht anders geht.

  • Wenn die Kosten für den Beleuchtungsstrom und die 3% des Brennstoffes summenmäßig bekannt sind, dann wird diese Summe als einmalige Einzahlung für die Nebenkostenvorauszahlung IHM unter Konto 8110 (Nebenkostenvorauszahlungen Mieter) eingebucht.

    Die Lösung hatte ich bisher noch nicht drauf. Ab jetzt werde ich die aber genauso verwenden. Denn ich habe auch so einen Fall, wo Allgemeinstrom über einen Mieterzählerl läuft. Danke für den Tipp.

  • Hallo Joachim,

    könntest du mal den Link schicken, wo du das auf der DMB Seite gefunden hast?


    Vielen lieben Dank!


    Grüßkes und ein schönes Wochenende bzw. schönes Osterfest !

    Mit Wissen, Können, Wollen schöpft man aus dem Vollen. Mit "Vielleicht" und "Irgendwie" gelingt es selten oder nie

  • Hat sich schon erledigt, Joachim, habe es gefunden. Leider ist es aus 2013, was du angibst ;(. Ob es da nix Aktuelleres gibt?


    Für Alle diejenigen, die gern auch den Link aus 2013 vom DMB sehen möchten, hab ich ihn hier mal eingefügt:


    Alle Betriebskostenarten im Überblick

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  • Der Betriebsstrom der Heizung kannst du, so sieht die gesetzliche Regelung bei dir aus, nach der Formel: reine Brennstoffkosten x 3% = Betriebsstromkosten Heizung. Diese musst du in die Heizkosten buchen, da sie nach Energieverbrauch verteilt wird. Beim Vermieter weiß ich nicht was dort steht, aber man kann auch eine Betriebskostenart anlegen.


    Errjot, wo findet man diese gesetzliche Regelung mit den 3% ?


    Schick mal bitte genauere Quellenangaben bzw. den Link hierzu. Danke dir!

    Ich lese z.B. hier:


    Stromkosten der Heizanlage richtig ermitteln und verteilen - Brunata Minol


    unter " Die Sache mit den Prozentwerten"



    dass dies veraltet wäre? :/


    Bitte sei so nett und geb mir mal Feedback hierzu, besten Dank!!!


    Viele Grüßkes!

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  • Der BGH hat noch 2016 geurteilt (siehe BGH Urteil vom 03.06.2016 - V ZR 166/15)

    Zitat

    wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

    und

    Zitat

    Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.


    Es wird dort diverse Literatur zitiert wo "3% - 6%", "4% -10%" oder "maximal 5%" vorgeschlagen werden. Auch die bei Brunata erwähnten Schätzmethoden tauchen auf und sind deswegen als "geeignet" anzusehen.


    Im Umkehrschluss heißt das: wenn Du die pauschale Ansetzung mit 3% der Brennstoffkosten machst kann Dir niemand einen Strick drehen. Natürlich kannst Du mal gucken ob es eine Methode gibt, die besser für Dich geeignet ist.


    Viele Grüße,

    Bernd


    PS: Ich hab das mal eben für "mein" Objekt überschlagen: mit der Brunata-Variante 1 "Schätzung über Kennwerte aus DIN V 4701-10" bekomme ich etwa den doppelten Heizstrom-Betrag wie bei der 3%-Pauschale. D.h. eine Ansetzung von etwa 6% würde dieser Variante entsprechen, und ist damit auch in den "3% - 6%".

  • Bitte sei so nett und geb mir mal Feedback hierzu, besten Dank!!!

    Da ich noch im Urlaub bin, kann ich dir keine Infos geben, aber dafür hast du bei der GDM nachgaschaut udn nachfolgend ja auch noch einmal bestätigt bekommen.


    Denke, dass du bei 3-6% sicher liegst.


    Ach GDM = Gelddruckmaschine :)

  • Hey palmin :love:,

    vielen lieben Dank für deine ausführliche Antwort.

    Das mag ich sehr :saint: , wenn man mir so konkret antwortet :thumbsup: :thumbsup: :thumbsup:
    Dann wäre 6% sinnvoller als 3% 8o in meiner Abrechnung, zack, notiert ;)
    Viele viele Grüßkes!

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  • :huh: ? Ich hab bei der GDM nachgeschaut :huh: ?

    :huh: Und bestätigt bekommen? :huh:

    Das verstehe ich nicht :/ , auch nicht wen oder was du konkret meinst :/

    Steh aufm Schlauch :/


    Schönen Urlaub weiterhin! :thumbup:

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  • Nun mit GDM verstehen wir im Forum die Messdienstleister, die für uns Gelddruckmaschinen sind. Sehe dir nuir einmal die Kosten an. Gewiß, wer sich nicht auskennt und auch von denen noch die Geräte mieten muss, der beszahlt halt mehr als viele die hier Abrechnungen machen.