Gewerbemietvertrag: Mieteinnahme plus Nebenkosten buchen SKR03

1. offizieller Beitrag

    Hallo liebes Forum,


    ich habe folgendes Zenario.

    Bisher haben wir Einnahmen aus Übernachtungen erwirtschaftet (Monteurzimmervermietung). Ab dem 1.7.2022 wollen wir unserer Gebäude mit 4 Apartments der

    Gemeinde für die Unterbringung von ukrainischen Flüchtlingen überlassen. Da wir eine GbR sind kommt nur ein Gewerbemietvertrag in Frage.

    Ob die Mieteinnahmen und Nebenkosten mit oder ohne USt. seien werden, wir gerade von der Gemeinde geklärt.

    Jetzt zu meinen Fragen wegen der Buchungen unter SKR03


    Miete ohne USt auf 8105 - mit USt 8400

    Nebenkosten ?? - Nebenkosten ??


    Wie die Nebekostabrechnug mit USt erstellt wird habe ich im Internet gefunden.

    Bei der Nebekostenabrechnung ohne USt habe ich auch Beispiele gefunden.

    Da werden die anrechenbaren Kosten Strom, Gas, Wasser, etc. immer Brutto (mit USt) berechnet und dadurch verliere ich die Möglichkeit der abziebaren Vorsteuer.


    Buche ich dann nur noch den Nettobetrag auf die entsprechenden Konten der Nebenkosten, zB. 4240, 4270, 4290, 4360, etc.?


    Verstehe ich das richtig das bei der Vermietung ohne USt nur noch geringe Umsatzsteuer an das FA abgefüht wird, da ich ja keine Vorsteuer generiere und keine abziebare

    USt. habe.


    Wenn ich bisher richtig gerechnet habe stehen wir bei einer Vermietung ohne USt besser da. Kann das sein?


    Über Antworten die mich wieder ein wenig schlauer machen würde ich mich freuen.


    Vielen Dank im Voraus.

    Jörg

  • miwe4

    Hat das Thema geschlossen.
    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Shaky

    Über Antworten die mich wieder ein wenig schlauer machen würde ich mich freuen.

    Dann solltest Du etwaigen Hilfestellern vielleicht erst einmal verraten, mit welcher Software Du arbeitest.


    Zitat von Shaky

    Bisher haben wir Einnahmen aus Übernachtungen erwirtschaftet (Monteurzimmervermietung). Ab dem 1.7.2022 wollen wir unserer Gebäude mit 4 Apartments der Gemeinde für die Unterbringung von ukrainischen Flüchtlingen überlassen.

    Wurde zur USt-optiert und Ihr habt auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet? Oder habt Ihr den § 19 Absatz 1 UStG angewendet?

    Zitat von Shaky

    Verstehe ich das richtig das bei der Vermietung ohne USt nur noch geringe Umsatzsteuer an das FA abgefüht wird, da ich ja keine Vorsteuer generiere und keine abziebare USt. habe.

    Nein, das stimmt so nicht und richtet sich nach Deiner vorherigen Antwort, denn bei der Option zur USt gibt es eine fünfjährige Bindungsfrist.


    Ansonsten ist grundsätzlich alles so zu buchen, wie es auch vertraglich vereinbart bzw. in Rechnung gestellt worden ist. Das gilt für Einnahmen als auch für Ausgaben, ausgenommen dann ggf. bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung.


    Ihr solltet dringend einmal darüber nachdenken, den Rat eines Angehörigen der steuerberatenden Berufe einzuholen.

    Zitat von Shaky

    Da wir eine GbR sind kommt nur ein Gewerbemietvertrag in Frage.

    Ob die Mieteinnahmen und Nebenkosten mit oder ohne USt. seien werden, wir gerade von der Gemeinde geklärt.

    Nein - eine GbR ist nicht per Gesellschaftsform gewerblich tätig! Wenn ihr nur vermietet, ist das weiterhin Vermögensverwaltung. Klärt vielleicht auch die Fragen zur Umsatzsteuer. Hier ist nur zu prüfen, ob - wie miwe4 schon schreibt - vorher optiert wurde, dann Bindungsfrist 5 Jahre oder ob bei der Vermietung an die Gemeinde die Voraussetzungen des § 4 Nr. 12 S. 1 lit a) bis c) UStG vorliegen für eine weitere Befreiung oder ob es sich um einen Fall des § 4 Nr. 12 S. 2 UStG handelt.

    Hallo miewe4 und nesciens,


    vielen Dank für eure Antworten. Sorry, das ich vergessen habe zu erwähnen das wir die Steuer mit dem WISO Steuersparbuch machen.

    Die GbR besteht seit 2014 und da wir über einem Umsatz von 22000 Euro pro Jahr erwirtschaften sind wir kein Kleinunternehmer.

    Die Übernachtungen wurden ja bisher mit 7% USt versteuert. Zum 01.07. 2022 wird sich das ja ändern da wir das Haus an die Gemeinde vermieten

    wollen und dadurch Einahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen und zusätzlich eine Nebenkostenabrechnung machen müssen.

    Und da ist halt die Frage, ob wir bei dem Gewerbemietvertrag den wir unterscheiben müssen ohne USt arbeiten, oder die Option der USt nehmen.


    Deswegen die Fragen auf welche Konten ich die Einnahmen der Miete und Nebenkosten buchen muss und was eventuell besser ist mit oder ohne USt.


    Falls ich mit der Sache überfordert bin werde ich auch den Ratschlag von miewe4 annehmen und einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe aufsuchen.


    Wünsche euch noch einen schöne Abend

    Jörg

    Das hängt doch von der Gemeinde ab - da diese in der Regel nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist, wird sie wohl Rechnungen ohne Umsatzsteuer präferieren. Und mit dem Finanzamt würde ich auch reden - denn es wäre ja eine UStVA fällig mit Angabe der befreiten Umsätze nach § 4 Nr. 12 UStG

    Kleinunternehmer im Sinne des UStG hat nichts mit Gewerbe zu tun! Das ist eine völlig andere Baustelle.

    Hallo nesciens,


    vielen Dank für deine Antwort. Hatte ja schon geschrieben das die Gemeinde das zur Zeit abklärt ob sie vorsteuerabzugsberechtigt ist. Ich bin

    aber deiner Meinung nach auch eher nicht. Deinen Tipp mit dem FA werde ich nachkommen. Habe auch schon Kontakt zu einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe aufgenommen. Das Thema ist für einen Nicht-Steuerfachmann doch etwas zu kompliziert.


    Mal sehen was da rauskommt.


    Nochmals vielen Dank für deine Bemühungen und einen schönen Abend.


    Gruß

    Jörg