Arbeitszimmer - ins Betriebsvermögen/AfA ja oder nein?

Hallo Leute,

ich brauch bei folgendem Szenario mal eure Hilfe/Meinung.

Ich habe letztes Jahr ein Einfamilienhaus gekauft. In diesem benutze ich für meine freiberufliche Tätigkeit ein Arbeitszimmer (Physiotherapie, Heilpraktiker). Bisher hatte ich auch schon immer ein Arbeitszimmer in meiner vorherigen ETW abgesetzt. (ohne Betriebsvermögen etc.)

Jetzt dachte ich zuerst:

Tolle Sache: Ich kann den Kaufpreis des Hauses + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Schuldzinsen etc. ) alles anteilig mit verrechnen lassen. Hab in der WISO-Software auch schon alles bei "Soll anteilige Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden" -> mit "Ja" ... eingetragen.

Jetzt hab ich aber gelesen, dass es sich hierbei nicht gerade auszahlt, das Arbeitszimmer mit abzuschreiben und ins Betriebsvermögen einzubeziehen. Thema Steuerfalle : Falls Haus unerwartet verkauft werden muss, falls man aufhört darin zu arbeiten, etc... muss alles zurückbezahlt werden bzw. der Gewinn am Haus anteilig versteuert werden.
Weiterhin müsste ich wohl auch erstmal den Grundstückswert aus dem Kaufpreis irgendwie raus rechnen. Das müsste ich auch erstmal klären, wie hoch der bei einem Gebrauchtkauf ist (wurde ja nicht separat verkauft)

Mein Arbeitszimmer macht ca. 17 % der gesamten Wohnfläche aus. Jetzt gibt es ja die Möglichkeit das ganze unter so eine "Bagatellgrenze" zu stecken. Sprich ich hab keine Gebäudeabschreibung.
Hierbei kann ich ja dennoch zumindest die Schuldzinsen gegenrechnen. Wohl aber nicht die ganzen anderen Kaufnebenkosten, korrekt?

Ich will bei der Sache halt kein Risiko eingehen und ein böses Erwachen haben, falls ich wie oben beschrieben, das Haus verkaufe.

Wie würdet ihr vorgehen? Irgendwelche Tipps, wie ich das am besten angehe?

Danke