Vermietung an Angehörige

  • Hallo zusammen,


    wir haben ein Mehrfamilienhaus, in dem wir 4 Wohnung haben.

    Eine Wohnung wird nun seit März 2021 an einen Angehörigen vermietet.

    Unser Angehöriger zahlt mehr als unsere Vormieterin. Somit ist also keine verbilligte Überlassung gegeben.


    Muss ich die Vermietung an Angehörige dann in der Steuersoftware trotzdem angeben?

    Denn wenn ich dies so eintrage, dann wird in der Aufstellung von verbilligter Überlassung geredet, obwohl dies ja nicht stimmt.




    Grüße
    Andreas

  • Billy

    Hat den Titel des Themas von „Frage zu Vermietung an angehörige“ zu „Frage zu Vermietung an Angehörige“ geändert.
    • Offizieller Beitrag

    Unser Angehöriger zahlt mehr als unsere Vormieterin. Somit ist also keine verbilligte Überlassung gegeben.

    Das eine hat ggf. rein gar nichts mit dem anderen zu tun. Es kommt auf die tatsächlichen regionalen Verhältnisse an.


    Muss ich die Vermietung an Angehörige dann in der Steuersoftware trotzdem angeben?

    Ja.


    Denn wenn ich dies so eintrage, dann wird in der Aufstellung von verbilligter Überlassung geredet, obwohl dies ja nicht stimmt.

    Zum einen ist das ein Hinweis, da die Software ja ggf. auch die o.g. Berechnungsgrundlage erfordert. Zum anderen ist das nach dem Gesetz bei Vermietung an nahestehende Personen, was nicht nur Verwandte sein müssen/können, immer zu prüfen. Deshalb bezieht sich das Gesetz ja auch nicht auf das Verhältnis der Personen, sondern auf das Verhältnis der tatsächlichen Kaltmiete zur ortsüblichen Kaltmiete (§ 21 Absatz 2 EStG i.V.m. R21.3 EStH 2021). Und die Software prüft das aufgrund der Angaben und berechnet alles gesetzeskonform.


  • Danke miwe4



    Meiner Meinung nach ist nicht die Kaltmiete sondern die Warmmiete maßgeblich - also inklusive umlagefähiger Kosten.

    https://www.haufe.de/immobilie…%20zugrunde%20zu%20legen.

    Genau, so ist es auch unter dem Punkt Flächen und Nutzung angegeben:


    Für mich heißt dies im ersten Feld einmal eine Monatsmiete mit Nebenkosten einzutragen und beim zweiten Feld kann ich die übrigen drei Wohnungen (Kaltmieten + Nebenkosten) addieren und dann durch 12 teilen. Dann müsste doch dieser Punkt auch stimmen.


    WISO errechnet dann selbst folgende Werte und gibt bei den abzugsfähigen Kosten 100% an.


    Hier habe ich aber noch das Verständnisproblem bezüglich den 40,33%

    Ist dieser Wert dem Hilfetext gleichzusetzen oder ist dies ein anderer?

    Stimmen hier die automatisch eingetragenen abzugsfähigen Ausgaben mit 100%?



    Grüße

    Andreas

    • Offizieller Beitrag

    Meiner Meinung nach ist nicht die Kaltmiete sondern die Warmmiete maßgeblich - also inklusive umlagefähiger Kosten.

    Das ist eine Sache der Formulierung. Das Gesetz ist ja hinsichtlich der Kaltmiete eindeutig. Und wir meinen beide dasselbe.


    Ich kenne es schon immer so, dass die tatsächlich gezahlte Warmmiete um sämtliche in Betracht kommenden umlegbaren Nebenkosten bereinigt, also gekürzt, wird. Dann hat man die "echte" Kaltmiete. Und diese lässt sich ganz einfach mit der ortsüblichen Kaltmiete vergleichen. Und da kommen dann manchmal ganz böse Überraschungen für denjenigen heraus, wenn sich mancher da verrechnet hat und es mit dem Gestaltungsspielraum zu gut gemeint hat. Und da ist die regelmäßige Steigerung bei der ortsüblichen Kaltmiete, die sich ja schon fast monatlich steigert, noch gar nicht eingepreist.


    Und dieser von mir beschriebene Berechnungsmodus ist doch genau das, was Du oben verlinkt hast. Nur kenne ich es so schon seit zig Jahren (eigentlich schon immer :( ), ohne von dem Urteil aus 2016 zu wissen. Es geht bei nicht umgelegten oder nicht vollständig umgelegten Nebenkosten doch gar nicht anders. Und bei den jetzigen Kostenexplosionen werden da wohl eine Menge Mietverträge steuerlich platzen, wenn da niemand tätig wird.

    • Offizieller Beitrag

    Hier habe ich aber noch das Verständnisproblem bezüglich den 40,33%

    Ist dieser Wert dem Hilfetext gleichzusetzen oder ist dies ein anderer?

    Du hast offensichtlich nicht alle umlegbaren Nebenkosten auf Deinen "Mieter" umgelegt und kommst somit bei der tatsächlichen Miete nur auf 40,33% der ortsüblichen Miete. Somit sind Deine geltend gemachten Werbungskosten demgemäß zu kürzen.

  • Hier habe ich aber noch das Verständnisproblem bezüglich den 40,33%

    Ist dieser Wert dem Hilfetext gleichzusetzen oder ist dies ein anderer?

    Du hast offensichtlich nicht alle umlegbaren Nebenkosten auf Deinen "Mieter" umgelegt und kommst somit bei der tatsächlichen Miete nur auf 40,33% der ortsüblichen Miete. Somit sind Deine geltend gemachten Werbungskosten demgemäß zu kürzen.

    Sorry irgendwie fehlt mir gerade der Durchblick.

    Ich setzte eigentlich bei allen Mietern alle möglichen umlegbaren Nebenkosten an.


    Aber wieso setzt mir dann WISO automatisch hier trotzdem die 100% an?

    Nur zum Verständnis, müsste ich hier somit in meinem Fall die 100% überschreiben mit dem Wert 59,67 %?

    (Siehe Screenshot)


    Hier mal kurze meine Mieteinnahmen + Nebenkosten Auflistung:


    Gesamteinnahmen ohne Nebenkosten mit Angehörigem: 20.400€

    Davon sind 5880€ Mieteinahmen (ohne Nebenkosten) vom Angehörigen.

    Nebenkosten gesamt mit Rückerstattung: 1649,84€

    Auf den Angehörigen Fallen 390,61€ ab.


    Meine Rechnung wäre somit:

    Durchschnittliche monatliche Miete Angehöriger: 490 * 12 + 390,61€ / 12 = 522,55€

    Durchschnittliche monatliche Miete der restlichen 3 Wohnungen: 14.520€ + 1259,23€ / 12 = 1314,93€

    Liege ich hiermit richtig? :)



    Grüße

    Andreas

  • Meines Erachtens stimmt in deinen Zahlen etwas nicht. Nur 1.649 Euro Nebenkosten für 4 Wohnungen? Das ist extrem wenig.


    Davon abgesehen: du darfst nicht die Miete vergleichen mit den anderen Wohnungen bei dir - es gilt die ortsübliche Miete, in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels zu finden. Es kann ja sein, dass auch die anderen Mieter schon eine verbilligte Miete zahlen (weil z. B. seit Jahren keine Mieterhöhung stattgefunden hat).

    Verbilligte Überlassung einer Wohnung: Neue Regelung ab 2021 (schultze-braun.de)

    Verbilligte Überlassung einer Wohnung: Neue Regelung ab 2021 | Mußenbrock & Partner mbB (mussenbrock-partner.de)

    Der praktische Fall | Überlassung einer Wohnung an Familienangehörige: Vermietung oder besser unentgeltlich? (iww.de)

    Verbilligte Vermietung | Definition | Werbungskosten | Berechnung (steuerberater-muenchen.de)

    und viele mehr im Internet.


  • Ich habe bei den obigen Werten die Nebenkosten-Rückerstattung rausgerechnet. Ist dies korrekt?



    Ja die Nebenkosten sind recht niedrig, da die Mieter Gas und Strom selbst zahlen.


    Umgelegt wird Grundsteuer, Müll, Schornsteinfeger, Versicherungen, Wasser.

    Kurz mal zusammenzählt hat dies 2021 Kosten von ca. 1400€ verursacht (hier waren noch 180€ Rückzahlung wegen einer falschen Wasserabrechnung dabei). Abrechnung erfolgt durch Wiso Vermieter.

    Die untere Wohnung mit 2 Personen hatte letztes Jahr zum Beispiel einen Wasser-Verbrauch von ca. 14m³ gehabt.

    Glaub die duschen nur einmal im Monat. :)

    Gut bei 2 Wohnungen müsste ich die Nebenkosten erhöhen und bei 2 eher senken.


    Wieso darf ich nicht die anderen Wohnung im Haus vergleichen? Dies sagt doch WISO selbst auch oder ist hier der Text falsch?


    Ohje, Thema Mieterhöhung. =O Wir hatte mit allen Partien eine Mieterhöhung und 2 davon sind dann zum Mieterbund gesprungen und wir zum Anwalt.

    Mit Vergleichswohnungen brauchen wir nicht kommen hatte es damals geheißen. Mietspiegel gibt es nicht, am Ende würde laut Anwalt nur ein Gutachter helfen. Geeinigt wurde sich dann aber trotzdem irgendwie auf die Hälfte der festgesetzten Mieterhöhung.

  • Billy

    Hat den Titel des Themas von „Frage zu Vermietung an Angehörige“ zu „Vermietung an Angehörige“ geändert.
    • Offizieller Beitrag

    Ich habe bei den obigen Werten die Nebenkosten-Rückerstattung rausgerechnet. Ist dies korrekt?

    Ja. Und dann ergeben Deine Zahlen eben den errechneten Prozentsatz.


    Wieso darf ich nicht die anderen Wohnung im Haus vergleichen? Dies sagt doch WISO selbst auch oder ist hier der Text falsch?

    Nur steht ganz hinten bei der WISO-Erläuterung laut Deines Screenshots "... bzw. ortsübliche Marktmiete". Und die kommt eben immer dann zum Tragen, wenn die Mieten insgesamt in Diskrepanz zur ortsüblichen Miete stehen und als Vergleichsmiete nichts taugen. Aber bei Dir ergibt sich das Verhältnis doch schon aus Deinen von Dir eingegebenen tatsächlichen Zahlen.


    Meine Rechnung wäre somit:

    Durchschnittliche monatliche Miete Angehöriger: 490 * 12 + 390,61€ / 12 = 522,55€

    Durchschnittliche monatliche Miete der restlichen 3 Wohnungen: 14.520€ + 1259,23€ / 12 = 1314,93€

    Liege ich hiermit richtig? :)

    Wie soll da jemand etwas zu sagen, ohne die Wohnungsgrößen zu kennen? Abgesehen davon kommt ja ggf. auch die jeweilige Ausstattung der Wohnung/en oder deren Lage im Objekt auch noch werterhöhend/-mindernd zur Auswirkung. Üblicherweise bekommen die Angehörigen bzw. nahestehenden Personen ja nicht die schlechteste Ausstattung oder die schlechteste Lage im Objekt zur Verfügung gestellt.

  • Ich habe bei den obigen Werten die Nebenkosten-Rückerstattung rausgerechnet. Ist dies korrekt?

    nein - Basis sind die von dir gesamt getragenen Nebenkosten (also auch die von dir für die eigene Wohnung gezahlten). Strom und Gas sind m. E. nach auch bei der Berechnung zu berücksichtigen, da diese zu den Gesamtkosten gehören für den Vergleich ("ortsübliche Miete).

    Laß' das Ganze von einem steuerlichen Berater/in prüfen - das Eisen ist gerade für die steuerliche Abzugsfähigkeit deiner Werbungskosten recht heiß.

    • Offizieller Beitrag

    also auch die von dir für die eigene Wohnung gezahlten). Strom und Gas sind m. E. nach auch bei der Berechnung zu berücksichtigen,

    Das sehe ich allerdings definitiv anders.