Haus gekauft - Wie verfahren mit NK-Abrechnungszeitraum?

    Hallo liebe Community,


    wir haben zum 01.09.2021 ein vermietetes Zweifamlienhaus gekauft. Bei der Vorbesitzerin ging der Abrechnungszeitraum vom 01.04. bis 31.03. - die Mieter haben wir übernommen.


    Die Vorbesitzerin hat eine NK-Abrechnung vom 01.04. bis 31.08. erstellt jedoch nicht mit den Mietern abgerechnet (unter dem Strich kam ein geringes Guthaben von etwa 38 EUR bei raus), sondern hat das Geld damals an uns überwiesen (das hatte ich ehrlich gesagt jetzt nicht mehr auf dem Schirm). Sie ist davon ausgegangen, dass wir den Abrechnungszeitraum bis 31.03. praktisch zu Ende führen und dann mit dem Mieter abrechnen.


    Die NK-Abrechnung von ihr hat definitiv Fehler, sie ist aber leider nicht bereit die Rechnung zu korrigieren weil angeblich "alles beim Steuerberater liegt".


    Ich habe nun folgende Frage:

    Bin ich dazu verpflichtet den Abrechnungszeitraum nach einem Kauf mit den Mietern fortzuführen und abzuschließen? Oder könnte ich (das war der ursprüngliche Plan) einfach einen "neuen" Abrechungszeitraum machen vom 01.09.2021 bis 31.08.2022? Das würde für uns die Sache erheblich vereinfachen und ich muss mich nicht mehr mit der Verkäuferin herumschlagen.


    Im Kaufvertrag wurde seinerzeit folgendes definiert:


    Dem Käufer ist bekannt, dass die beiden im Kaufobjekt vorhandenen Wohnungen

    vermietet sind.

    Die bestehenden Mietverhältnisse werden von dem Käufer übernommen. Der Verkäu-

    fer tritt hiermit mit Wirkung vom Tage des Besitzüberganges alle ihm gegen den/die

    Mieter zustehenden Ansprüche an den Käufer ab. Dieser nimmt die Abtretung an.

    Der Verkäufer hat dem Käufer bereits Kopien der Mietverträge ausgehändigt; ab

    Stichtag der Übergabe werden die Originale der Mietverträge übergeben sowie etwa

    durch den/die Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu übergeben. Ver-

    tragsänderungen bedürfen ab sofort der Zustimmung des Käufers.

    Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang

    dem Mieter anzuzeigen und dessen Zustimmung zur künftigen ausschließlichen Ver-

    waltung der Mietsicherheiten durch den Käufer einzuholen (§§ 566 Abs. 2, 566a Satz

    2 BGB).
    /..

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    Der Verkäufer wird die Mieter über den Verkauf unterrichten und ihre Zustimmungen

    zur Übertragung der Sicherheiten einholen. Soweit ein Mieter seine Zustimmung nicht

    erteilt, ist der Verkäufer verpflichtet, diesem Mieter die Kaution zurückzugewähren.

    Er wird gleichzeitig erklären, dass dies ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt

    und der Käufer entsprechend den Regelungen des Mietvertrages den Mieter auf erneu-

    te Leistung der Sicherheit in Anspruch nehmen wird.

    Der Verkäufer verpflichtet sich gegenüber dem Käufer, die Nebenkostenabrechnung

    für den Zeitraum bis zum Tage der Besitzübergabe zu erstellen und diese Nebenkos-

    tenabrechnung dem Käufer spätestens vier Wochen nach erfolgter Besitzübergabe zur

    Verfügung zu stellen. Sollte sich unter Berücksichtigung der von den Mietern geleiste-

    ten Vorauszahlungen ein Erstattungsbetrag zu Gunsten der Mieter ergeben, ist der

    Verkäufer verpflichtet, diesen Erstattungsbetrag dem Käufer auszuzahlen. Sollte sich

    unter Berücksichtigung der von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen eine Nach-

    zahlungspflicht der Mieter ergeben, wird der Käufer diesen Betrag nach Erstellung der

    Abrechnung für das gesamte Wirtschaftsjahr an den Verkäufer auszahlen, sobald er

    über entsprechende Zahlungseingänge der Mieter verfügt.

    Hallo Desert_Igel,

    den NK-Abrechnungszeitraum würde ich nicht ändern, weil die Mieter schon den Eigentümerwechsel verkraften müssen und üblicherweise besorgt sind, dass sich ALLES ändert und der neue Eigentümer mehr Geld haben will.

    Grundsätzlich darfst du aber den Abrechnungszeitraum ändern - auch wenn es eigentlich unnötig ist.


    Bei einem Eigentümerwechsel wird eine Aufstellung der Mieter-Vorauszahlungen abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen durch den vorherigen Eigentümer erstellt.

    In der Aufstellung sollten die Mieterkautionen auch auftauchen, falls das nicht mit Sparbuch oder Bürgschaft erfolgt ist.

    Diese Aufstellung macht bei dir der Vorbesitzer. Die Differenz hat je nach Vorzeichen der alte oder neue Eigentümer dem anderen auszuzahlen.

    Da es keinen Leerstand, Eigennutzung oder Mietminderung gab, ist die "Geschichte" damit zwischen Käufer und Verkäufer (fast) erledigt.


    Zum (fast): Manchmal werden zu viel gezahlte Abschläge des alten Eigentümers bei Vertragswechsel auch wieder dem alten Eigentümer gutgeschrieben. Das muss dann wieder ausgeglichen werden. Ich denke aber, dass du alle alten Verträge übernommen hast - da hast du dieses Problem nicht.


    Diese Aufstellung des Vorbesitzers ist keine Nebenkostenabrechnung für Mieter. Die musst du sowieso erstellen.


    Weil du alle Unterlagen über den gesamten Abrechnungszeitraum hast, steht einer ordentlichen Abrechnung an die Mieter für den gewohnten Zeitraum nichts entgegen.