Neu-Vermieter: Komplizierter Allgemeinstrom (PV-Anlage), abweichende Abrechnungszeiträume, unbekannter Heizöl-Preis

    Hallo zusammen,


    wir haben letztes Jahr ein Zweifamilienhaus gekauft und eine Mieterin übernommen. Übergabe war im August. Die Hauptwohnung bewohnen wir seit Dezember selbst.


    Nun wollten wir eine erste Nebenkostenabrechnung machen und sind dabei über einige Hürden gestolpert, bei denen WISO Vermieter (vermutlich zu recht) meckert. Vielleicht habt ihr ja eine Idee, wir wir die sinnvoll umschiffen können.


    1. Wir haben zwei Stromzähler. Einen für uns und einen für die Wohnung der Mieterin. Der gesamte Keller (incl. Heizungsanlage) und Allgemeinstrom läuft auf unseren Zähler (also den, der Hauptwohnung). Die Mieterin nutzt allerdings in ihrem Kellerraum einen Gefrierschrank und in der Waschküche eine Waschmaschine, die wir mit einem Zwischenzähler ausgestattet haben. Daher können wir den Verbrauch für die beiden Geräte genau bestimmen und diese ggf. auch mit unserem kWh-Preis abrechnen. Die Heizungsanlage würden wir nur anhand des Stromverbrauchs der Pumpen nach m² umlegen.

    Allerdings haben wir nun auch eine PV-Anlage installieren lassen (die auf unseren Zähler läuft), was natürlich die Abrechnung (wie viel wurde über das allgemeine Netz gespeist und wie viel lief über die PV) ausgesprochen kompliziert macht. Habt ihr eine Idee, wie wir das sauber in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen können? Dürfen wir hier trotzdem unseren kWh-Preis zugrunde legen? Wie würde ich das dann in der Software abbilden?


    2. Da im August die Übergabe des Hauses war, laufen diverse Abrechnungszeiträumen (Wasser und Strom) konträr zur Nebenkostenabrechnung (die für 2022 von 15.08. bis 31.12. geplant war und dann für die Folgejahre von 01.01. bis 31.12.). Da ich natürlich die Verbräuche der vermieteten Wohnung zum 01.01. abgelesen habe, könnte ich diese anhand unserer Verträge (da wissen wir ja, was wir pro m³ Wasser, Abwasser usw. zahlen) abrechnen. Ist dies zulässig, auch wenn wir noch keine Rechnung der jeweiligen Versorgungsunternehmen haben? Wenn ja, wie bekomme ich diese Beträge in die Software?


    3. Wir haben Heizöl und das Haus mit ca. 1000 l Öl in den Tanks übernommen. Uns ist nicht bekannt, zu welchen Preis diese 1000l getankt wurden. Wir haben den Tank direkt nach Übergabe mit weiteren 5000l voll gemacht. Kann ich in der Nebenkostenabrechnung nun den Literpreis für unsere Tankfüllung annehmen?


    Danke für eure Hilfe!

    Zitat von darthi

    Allerdings haben wir nun auch eine PV-Anlage installieren lassen (die auf unseren Zähler läuft), was natürlich die Abrechnung (wie viel wurde über das allgemeine Netz gespeist und wie viel lief über die PV) ausgesprochen kompliziert macht. Habt ihr eine Idee, wie wir das sauber in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen können? Dürfen wir hier trotzdem unseren kWh-Preis zugrunde legen? Wie würde ich das dann in der Software abbilden?

    Mit dem WISO-Vermieter geht das nicht. Evtl. mit dem WISO-Verwalter.


    Zitat von darthi

    Wir haben Heizöl und das Haus mit ca. 1000 l Öl in den Tanks übernommen. Uns ist nicht bekannt, zu welchen Preis diese 1000l getankt wurden.

    Sollte aber über den Verkäufer noch ermittelbar sein. Dann läßt sich der Verbrauch mit dem WISO-Vermieter gut abrechnen.

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    Zitat von darthi

    1. Wir haben zwei Stromzähler.

    Ich nutze den Hausverwalter, aber die Themen sind identisch zu sehen. Stromzähler können nicht zur Verbrauchserfassung angelegt werden. In deinem Fall, auch mit der PV Anlage, würde ich folgendermaßen vorgehen.


    Umlagefähig laut Betriebskostenverordnung sind: Allgemeinstrom = Beleuchtungsstrom (Außen- und Innen- sowie Kellerbeleuchtung) sowie der Betriebsstrom der Heizung.

    Wenn ich es richtig sehe, kannst du den Allgemeinstrom inkl. Betriebsstrom Heizung mittels eines separaten Stromzählers ermitteln, korrekt? Nun hast du eine PV Anlage, das bedeutet aber, dass irgendwann vom Stromversorger eine Rechnung mit den Preisen für den "normalen" Verbrauch dessen gelieferten Stromes erfolgt, daher kannst du dann den kWh Preis ermitteln und durchgehend anwenden.

    Gehe hin, und rechne den kWh Preis aus und nehme es mit dem Verbrauch des Allgemeinstrom mal, dann hast du den umlagefähigen Allgemeinstrom.


    Wenn dann auch der Betriebsstrom Heizung damit abgedeckt wird und du keinen zusätzlichen Stromzähler für diesen hast, ermittelst du nach folgender Berechnung die Kosten.

    Der reine Brennstoffverbrauch in Liter Heizöl, der wird dir ja bei einer Testabrechnung dann angezeigt, den nimmst du mit 6% mal und bekommst den rechnerischen Verbrauch des Betriebsstroms der Heizung. Die dann ermittelten Kosten buchst du in die Heizkosten ein, dafür ist sicherlich ein separater Umlageschlüssel "Betriebsstrom Heizung" anzulegen. Die Verteilung muss in die Heizkosten, ohne irgend eine Fläche, sondern nur dort rein buchen.


    Die somit ermittelten Betriebsstromkosten musst du dann vom Allgemeinstrom abziehen, das dürfte klar sein. Egal ob du den Strom von der PV Anlage oder vom Stromversorger bekommst, der Verbrauch wird mit dem kWh Preis des Versorgers genommen.


    Die Kosten würde ich komplett so eingeben, dann bekommst du deinen Verbrauch anteilig ebenfalls berechnet. Damit die bereits bezahlten Kosten nicht unberücksichtigt werden, buche ich für den "Stromlieferanten, also du" im Anschluß eine Einahme über die 100% als einmalige Zahlung Nebenkostenvorauszahlung. Damit bekommst du einmal deinen Stromverbrauch mittels NK berechnet, erhältst aber mit der Einmalgutschrift die kompletten Kosten erstattet. Zumindest bei der Konstellation bei einem Mieter mache ich es so.


    Willst du auch den Wohnungsstrom des Mieters abrechnen, dann bitte ein separater Umlageschlüssel anlegen und bebuchen. Und dort nimmst du den kWh-Preis deines Stromlieferanten, denn da wird nicht die (kostenlose) PV Leistung verrechnet.


    Dann noch ein Wort zum Heizöl. Versuche vom Vorbesitzer einen Literpreis der letzten Tankung vor deiner Übernahme zu bekommen. Denn der ist Grundlage für den Rest im Tank, den du jetzt beachten musst. Wenn nicht, versuche annähernd an einen vernünftigen Preis zu kommen. Der der jetzt gilt, wäre wohl nicht geeignet.

    Und dann bitte auch den Endstand deines Abrechnungszeitraumes beachten, denn der gibt dann den Verbrauch an, der angesetzt werden kann.


    Versuche deinen Abrechnungszeitraum vom 1.1.-31.12. eines Jahres anzuwenden. Das würde dir sicherlich einige manuelle Berechnungen ersparen. Wichtig ist, dass du einmalig einen verkürzten Abrechnungszeitraum anwenden, und das liegt ja bei dir vor.

    Nach deiner Angabe kannst du den Endstand jetzt zum 31.12.22 für deine erste Abrechnung verwenden, danach setzt du den ARZ vom 1.1.-31.12.23 fest. Daher müssen die Verbrauchswerte für diesen verkürzten Zeitraum auch entsprechend eingetragen werden.


    So prüfe erst einmal meine Angaben, ob du damit etwas anfangen kannst. Wenn Fragen sind, melde dich. Viel Glück :thumbup:

    Hallo, der Nutrzer arbeitet mit dem WISO-Vermieter, da nützt die ganze Anweisung nichts. Bis auf die Heizölabrechnung.

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    Erst einmal danke für euer Feedback.

    Zitat von errjot

    Wenn ich es richtig sehe, kannst du den Allgemeinstrom inkl. Betriebsstrom Heizung mittels eines separaten Stromzählers ermitteln, korrekt? Nun hast du eine PV Anlage, das bedeutet aber, dass irgendwann vom Stromversorger eine Rechnung mit den Preisen für den "normalen" Verbrauch dessen gelieferten Stromes erfolgt, daher kannst du dann den kWh Preis ermitteln und durchgehend anwenden.

    Gehe hin, und rechne den kWh Preis aus und nehme es mit dem Verbrauch des Allgemeinstrom mal, dann hast du den umlagefähigen Allgemeinstrom.


    Jain. Den vollständigen Allgemeinstrom nicht (also für Treppenhaus-, Außen und Kellerbeleuchtung habe ich keinen Zwischenzähler). Das sehe ich aber tatsächlich auch nicht so tragisch, da hier nicht sonderlich viel zusammenkommen wird. Wichtig war mir jeweils einen Steckdosen-Zwischenzähler vor die Waschmaschine und den Gefrierschrank der Mieterin zu stecken. Da kommen zusammen schon locker 600 kWh im Jahr zusammen.


    Meinen kWh-Preis kenne ich natürlich auch jetzt schon. Den würde ich ohne die Grundgebühr umlegen, da meine Stromrechnung vermutlich erst Ende des Jahres kommt und ich ungerne solange mit der Nebenkostenabrechnung warten wollte. Könnte ich im Vermieter also einfach eine "Fake"-Rechnung über den kWh-Verbrauch der Mieterin in WISO Vermieter einbuchen? Wobei ich mir immer noch nicht sicher bin, ob es tatsächlich erlaubt ist, diesen Preis zu nehmen bzw. weiterzureichen, da ja ein Teil selbst produziert wird.


    Den Wohnungsstrom der Mieterin läuft natürlich nicht über uns. Weiß jemand, wie ich die 6%-Regel in WISO Vermieter rein bekomme? Wieso macht das Programm das nicht automatisch bzw. hat hierfür eine Checkbox?


    Zitat von blumenmeer1

    Sollte aber über den Verkäufer noch ermittelbar sein. Dann läßt sich der Verbrauch mit dem WISO-Vermieter gut abrechnen.

    Schwierig, wir haben wegen diverser Probleme, die fast in die Arglist gehen keinen Kontakt mehr zu dem Verkäufer und über die Heizöl-Käufe keine Unterlagen erhalten. Ich könnte höchstens die Mieterin bitten, uns eine alte Abrechnung zu geben und den dort angegeben Heizöl-Preis zu Grunde legen. Nach dem Hörensagen aus der Nachbarschaft hatte aber der ehemalige Eigentümer dies auch sehr großzügig zu seinen Gunsten aufgerundet.


    Insgesamt habe ich immer mehr das Gefühl, dass ich mich für die Abrechnung zwar von WISO Vermieter inspirieren lasse, aber die tatsächliche Abrechnung doch in Excel machen muss :/

    Zitat von darthi

    Den vollständigen Allgemeinstrom nicht (also für Treppenhaus-, Außen und Kellerbeleuchtung habe ich keinen Zwischenzähler)

    Ok, dann kann ich dir die Empfehlung des DMB geben. Der Mieterbund empfiehlt die gesamte Wohnfläche mal € 0,05/m² zu nehmen, das mit 12 Monate zu multiplizieren, dann kannst du diese Summe unter Allgemeinstrom buchen. Das ist eine einfache Sache. Ich dachte, dafür hättest du einen Stromzähler.


    Zitat von darthi

    Meinen kWh-Preis kenne ich natürlich auch jetzt schon.

    Wenn du deinen Preis kennst, dann berechne den Strom für Waschmaschine und Trockner doch damit, da gibt es keine Probleme.


    Zitat von darthi

    Weiß jemand, wie ich die 6%-Regel in WISO Vermieter rein bekomme?

    Beim Hausverwalter weiß ich es, beim Vermieter leider nicht, denn dieser muss logischerweise in die Heizkosten eingebucht werden. Und zwar für alle Wohneinheiten.


    Zitat von darthi

    Wieso macht das Programm das nicht automatisch

    Das macht das schon, nur musst du ja die Kosten erst einmal zusammenstellen, denn einiges muss man auch schon mal selbst machen. Die 6% sind nicht festgeschrieben sondern ist eine Empfehlung. Ich denke, dass die 6% in der Zukunft nicht mehr reichen. Bei dir schon, da du einen festen kWh-Preis hast.


    Zitat von darthi

    Ich könnte höchstens die Mieterin bitten, uns eine alte Abrechnung zu geben und den dort angegeben Heizöl-Preis zu Grunde legen

    Ich denke, dass die, wenn überhaupt, nur eine vage Heizkostenberechnung haben. An deiner Stelle würde ich deinen Heizöllieferanten ansprechen und fragen, was zum Zeitpunkt der Übernahme für ein Literpreis vorlag, das kann der dir sagen. Und dann berechnest du einfach den Wert damit.


    Mit Excel ausrechnen, na ja, 1 x 1 = 1, das geht mit einer Heizkostenabrechnung schon garnicht. Versuche es so in den Vermieter zu bekommen, dann dürfte es auch keine Probleme geben.

    Nur zur Info, wegen PV-Strom an Mieter verkaufen:


    Gestalt der Stromversorgung von Mietern

    Will man als Photovoltaikanlagenbetreiber den solar erzeugten Strom zur Energieversorgung der eigenen Mietparteien verwenden, so ist dies prinzipiell möglich. Allerdings müssen in diesem Fall sowohl die rechtlichen als auch die materiellen Rahmenbedingungen stimmen. Und dies bedeutet Folgendes:

    2. Der Photovoltaik Anlagenbetreiber muss ein Gewerbe anmelden, in dem er sich selbst als kleinen Energieversorger deklariert.
    3. In der Regel wird der solar erzeugte Strom als Eigenverbrauch ausgewiesen, ohne auf die einzelnen Mietparteien herunter gebrochen werden zu können.
    4. Für Zeiten mangelnder Stromerzeugung ist ein Versorgungsvertrag mit einem externen Energiekonzern zu schließen.
    5. Der Strombezug über diese öffentliche Stelle wird in einem auf den Vermieter angemeldeten Zähler registriert, der solare Eigenverbrauch über einen separaten Eigenverbrauchszähler.
    6. Für den Stromverbrauch jedes einzelnen Strom beziehenden Haushalts gibt es separate Zähler, die jedoch keinen offiziellen Charakter haben sondern lediglich der internen Abrechnung dienen.
    7. Der Vermieter erhält die gesamte Eigenverbrauchsvergütung, muss jedoch auch die externen Stromkosten in Gänze erbringen.
    8. Zwischen Vermieter und Mieter wird vertraglich auf Basis des Eigenverbrauchs und der externen Strombedarfsdeckung unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Kosten ein Versorgungsvertrag mit individuell vereinbarten Preisen geschlossen.

    Doch Vorsicht! Auch auf diese Art erzielte Einnahmen besitzen eine steuerrechtliche Relevanz.

    Ist dieses Vorgehen empfehlenswert?

    Zugegebenermaßen ist der solare Stromverkauf an Mieter eine aufwändige Angelegenheit, die auch einige Anforderungen an die vorherrschenden Rahmenbedingungen stellt. Und dennoch sollte man diesen Plan nicht unbedacht verwerfen, da es mitunter Situationen gibt, in denen sich ein solches Vorgehen absolut empfiehlt. Die Zeiten nach Ende des gesetzlich festgeschriebenen Bezugs der Einspeisevergütung oder bei problematischer Anbindung an das öffentliche Stromnetz seien hier als wesentliche Beispiele genannt.

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    Kostengünstige Heiz-und Nebenkostenabrechnung

    Der Wohnungsstrom bezahlt doch der Mieter selbst, also ist diese Info nicht zutreffend.


    Es geht um den Allgemeinstrom, da kann er doch seine Kostenkalation anwenden, denn er rechnet nur diesen für diese Betriebsart damit aus.


    Außerdem, da ich mich gerade damit befasse, werden die Vorgaben bei PV Anlagen in Zukunft nichjt mehr so gehandelt, wie in deiner genommenen Bericht.