Wohnung in der zweiten Jahreshälfte fertig renoviert und vermietet. Betriebskosten ab wann umzulegen als Vermieter?

  • Wenn ich eine Wohnung erfasse für die Betriebskostenabrechnung, diese aber erst mitten im Jahr bezugsfertig vermietet wird. Muss ich als Vermieter dann für die Zeit vor der Vermietung die anteiligen Betriebskosten übernehmen? Oder wie kann ich die tatsächliche Nutzung korrekt erfassen?

  • Du legst dich als Mieter an mit der Mietdauer bis zum Beginn der Vermietung. Dann werden alle Betriebskosten entsprechend aufgeteilt.

  • Betriebskosten gibt es erst ab Fertigstellung, davor sind es maximal Werbungskosten. Für die Zeit zwischen Fertigstellung und Vermietung bist du "Mieter".

  • Betriebskosten gibt es erst ab Fertigstellung, davor sind es maximal Werbungskosten. Für die Zeit zwischen Fertigstellung und Vermietung bist du "Mieter".

    Danke für Ihre hilfreichen Antworten! Meine offene Frage zur Wiso Vermieter App: Die Zeit vor der Fertigstellung kann ich in der Vermieter App ja nicht einstellen, wenn die Wohnung im laufenden Jahr fertiggestellt ist. Ich muss ein volles Jahr erfassen, richtig? Ich kann ja nur Leerstand angeben vor der Fertigstellung im laufenden Jahr, oder?

  • Betriebskosten gibt es erst ab Fertigstellung, davor sind es maximal Werbungskosten. Für die Zeit zwischen Fertigstellung und Vermietung bist du "Mieter".

    Danke für Ihre hilfreichen Antworten! Meine offene Frage zur Wiso Vermieter App: Die Zeit vor der Fertigstellung kann ich in der Vermieter App ja nicht einstellen, wenn die Wohnung im laufenden Jahr fertiggestellt ist. Ich muss ein volles Jahr erfassen, richtig? Ich kann ja nur Leerstand angeben vor der Fertigstellung im laufenden Jahr, oder?

    Und als Personenzahl kann ich ja nicht 0 eintragen, oder ist das rechtlich in Ordnung?

  • Noch zur Erläuterung, ich glaube ich habe mich nicht verständlich ausgedrückt: Ich rede von der selbst genutzten Wohnung, die noch nicht fertigstellt ist unserem Mehrfamilienhaus. Muss ich hier Betriebskosten hier für mich mit einrechnen bei der Betriebskostenabrechnung für alle Mieter, obwohl diese noch nicht fertiggestellt ist? Und bei einer nicht selbst genutzten Wohnung die im Laufe des Jahres fertiggestellt ist, muss ich Betriebskosten umlegen auf mich, obwohl die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist? Sorry für das Durcheinander, das sich aber gerade lichtet...

  • Eine selbst genutzte Wohnung ist steuerlich nicht relevant! Hier kannst du auch keine Betriebskosten in irgend einer Weise durch Verteilung unterbringen. In die Betriebskostenabrechnung setzt du die selbstgenutzte Wohnung ganzjährig dich selbst als Mieter ein, damit die darauf entfallenden Kosten aus dem Gesamtbetrag eliminiert werden.

    Wann wurde das Haus fertiggestellt? Erst ab diesem Datum können Betriebskosten anfallen! Davor gibt es die nicht - wohl aber Werbungskosten für den Teil, den du vermieten willst, für den selbstgenutzten nicht.

    Du solltest dir für den Anfang steuerlichen Rat holen - zwischen Mieterabrechnung über dein Programm und der steuerlichen Behandlung (Betriebskosten vs. Werbungskosten) bestehen Unterschiede.

  • Ich gehe mal davon aus, dass das Haus nicht neu ist, und alle Wohnflächen bereits vorhanden sind. Dieses Haus wird jetzt nach und nach (so verstehe ich das was du schreibst) die Wohneinheiten renoviert, umgebaut oder was auch immer. Also, das Objekt ist vorhanden.


    Für das Objekt fällt z.B. die Grundsteuer an. Dann muss natürlich auf die gesamte Wohnfläche diese Kosten verteilt werden. Das hatte ich auch vorher mit Leerstand gemeint, denn selbstverständlich fallen die Kosten (Grundsteuer) für das gesamte Objekt an.


    Wenn dort keine Heizung drin ist, weil evtl. eine Fußbodenheizung eingebaut wird, dann kannst du die Heizkosten entsprechend nur auf die Verbraucher umlegen.


    Nur deine Aussagen sind etwas sehr dünn, um eine genaue Auskunft zu geben.


    Sage uns doch, was da genau passiert, dann kann man es auch besser erklären. Im Moment wird heftig geraten.

  • Danke erstmal!


    Ja, richtig, es ist ein altes Haus mit circa 10 Wohneinheiten von denen 2 selbst genutzt werden nach Fertigstellung. Eine ist bereits übergangsweise, solange die andere nicht fertiggestellt ist, von uns genutzt. Wir haben alte Gussheizkörper, die seit circa einem Jahr aufwendig renoviert werden. Wir konnten die Betriebskostenabrechnung 21 nur über die bewohnbare Wohnfläche umlegen, weil die Heizkörper eben Stück für Stück abgehängt worden sind und keine Heizkostenverteiler dran sein konnten. Ob das so korrekt war, weiß ich nicht.


    Wir haben das Problem, dass die Heizkosten extrem hoch sind, obwohl wir erst Ende 22 hier eingezogen sind (mehr als 10.000€! in 2021) durch die drei Mieter, die tatsächlich hier gewohnt haben. Kulanterweise haben wir eine Wohnung (die größte, die wir beziehen werden nach Fertigstellung) als unsere angenommen, ohne darin zu wohnen, weil wir gesagt haben, aufgrund unserer Umbauarbeiten beteiligen wir uns.


    Blöderweise haben wir die Heizkosten und Warmwasser im Rahmen des Umbaus, der Renovierung nicht korrekt erfasst. Was können wir jetzt tun, damit wir nicht auf den Kosten sitzen bleiben, die weit überwiegend von den drei Mietern verursacht worden sind? Die Wärmekosten für 21 haben wir nach der bewohnten Wohnfläche umgelegt. Hier gab es auch keine Beschwerden. Jetzt sind mittlerweile zwei weitere Wohnungen renoviert. In einer von beiden ist circa im Oktober 22 ein Mieter eingezogen nach der Fertigstellung im Oktober. In der anderen hat nur kurzfristig ein Mieter gewohnt, der wieder ausgezogen ist.


    Wie gehen wir mit diesen beiden Wohnungen in den Betriebskosten um. Müssen wir das ganze Jahr erfassen, obwohl die Wohnung erst im Oktober fertiggestellt worden ist? So hätten wir insgesamt vier Wohnungen die erst im Laufe von 2022 fertiggestellt worden sind, für die wir aber die Betriebskosten vor Fertigstellung auf uns umlegen müssen. Ist das so, oder wir erfasse ich eine renovierte Wohnung vor der Fertigstellung korrekt in der Wiso Vermieter App? Trage ich in der Wohnung eine null bei der Personenzahl ein, solange die Wohnung noch nicht fertigstellt ist? Oder muss ich die Betriebskosten für alle vier Wohnungen vor der Fertigstellung zu meinen Lasten umlegen, obwohl die Wohnungen noch die nicht bewohnbar waren?


    Der ganze zurückliegende Kuddelmuddel, der sich hauptsächlich aus der Renovierung und der Verteilung der Wärmekosten ergibt, wird sich dann für die Zukunft klären, weil wir hier eine Firma zur Wärmeerfassung bereits beauftragt haben.

  • Oha, du hast quasi einen Satz geschrieben, da sind aber viele Punkte zu beachten. Ein Absatz wäre schön gewesen.


    Wenn keine Messvorrichtung an den Heizkörpern durchgehend waren, dann muss laut HeizKV nach der Heizfläche (die ja anders lauten kann wie die Wohnfläche) die Verbrauchskosten umgelegt werden.


    So sieht es auch beim Wasserverbrauch aus, da würde nach der BetriebsKV nach Wohnfläche (nicht Heizfläche) oder, wenn es im Mietvertrag stehen würde, nach Anzahl Personen abgerechnet. Das bitte mal prüfen.


    Wieso so hohe Heizkosten angefallen sind, das kannst nur du angeben. Sind nur die 3 Wohnungen erwärmt worden? Oder schlummern da noch andere Räume mit?


    Ich arbeite mit dem Hausverwalter 365, daher weiß ich nicht, wie es im Vermieter richtig angelegt werden muss. Wichtig ist aber, dass die Kostenaufteilung auf das ganze Objekt, Beispiel Grundsteuer, Oberflächenwasser usw. umgelegt werden muss. Wie am Anfang bereits angegeben, sind die Kosten für die nicht bewohnbar oder vermietete Wohneinheiten deren Anteil über die Steuer evtl. beim FA anzumelden.


    Ich weiß nicht, ob dies dir hilft.

  • Danke, klar, das hilft mir weiter!


    Die Heizfläche ist auch die Wohnfläche in den Wohnungen. Die Unterscheidung habe ich gerade von dir gelernt! Dann habe ich die Verteilung nach der Heiz- also Wohnfläche schon mal richtig gemacht. Beim Warmwasser ebenso.


    Das Wasser habe ich nach der Personenzahl umgelegt. Im Mietvertrag steht nichts von der Berechnung diesbezüglich, sondern nur, dass die Allgemeine Vertragsbestimmung MV von 2001 gilt. Die Mietverträge haben wir vom Vorbesitzer übernommen.


    Die hohen Energiekosten prüfe ich gerade beim Versorger. Aber die Uhr läuft, und wahrscheinlich auch korrekt. Wir sind dabei, die hohen Kosten zu ermitteln. Wenn die Fachfirma die HKV angebracht hat und alle Wärmemengenverteiler, wissen wir mehr.


    Die Grundsteuer habe ich auf die Personenzahl, die gewohnt hat, und lt. Rechnung umgelegt. Geht das? Wenn nicht, kann ich dann den Schlüssel einfach ändern (auf die Gesamtwohnfläche, richtig?)?


    Noch meine unbeantwortete Frage zur Fertigstellung von Wohnungen. Wie gehe ich damit in der Betriebskostenabrechnung vor der Fertigstellung um? Und wie mache ich das korrekt in der WISO Vermieter App? Trage ich eine Null bei den Wohnungen vor Fertigstellung als Personenzahl ein und darf ich das?


    Danke im Voraus!

  • Wenn die Fachfirma die HKV angebracht hat und alle Wärmemengenverteiler, wissen wir mehr.

    Wenn du HKV, also Geräte am Heizkörper, hast, dann gibt es keine Wärmemengenverteiler mehr, das wären die Wärmemengnezähler z. B. bei einer Fußbodenheizung. Da musst du etwas durcheinander geworfen haben, denn es gibt nur bei deiner Konstellation u.U. einen Wärmemengenzähler für das Warmwasser, aber auch nur, wenn du eine WW-Zirkulationsleitung hat und in den Wohnungen die Warmwasserzähler sitzen.



    Die Grundsteuer habe ich auf die Personenzahl, die gewohnt hat, und lt. Rechnung umgelegt. Geht das? Wenn nicht, kann ich dann den Schlüssel einfach ändern (auf die Gesamtwohnfläche, richtig?)?

    Das ist auf jeden Fall falsch, du kannst die Grundsteuer nur nach Wohnfläche abrechnen, Personen anzugeben, das geht nicht. Si wie ich oben es angegeben habe, musst du die Grundsteuer auf die Wohnfläche umlegen. Personen, das geht nicht, Wohnfläche auf jeden Fall. Generell wird nur "Wohnfläche" angegeben, denn das Objekt hat 10 Wohneinheiten, jede hat (ob bewohnt oder nicht = Leerstand) und das Programm verteilt auf alle Wohneinheiten den jeweiligen AQnteil der Grundsteuer.


    Trage ich eine Null bei den Wohnungen vor Fertigstellung als Personenzahl ein und darf ich das?

    Ja das darfst du, denn werden z.B. keine Müllkosten nach Wohnfläche verlangt, sondern evt. nach Personen. Daher kannst du in den nicht bewohnten Einheiten bei Anzahl Personen eine 0 eintragen.

  • Danke für die erhellenden Rückmeldungen!


    Ja, wir haben teilweise Fußbodenheizungen eingebaut. Und in den einzelnen Wohnungen gibt es sog. Wärmemengenzähler für die Fußbodenheizungen und Warmwasserzähler für das Warmwasser und keine Verteiler, weil der Verbrauch sich wohl nur so erfassen lässt.


    Bei der Grundsteuer ändere ich den Verteiler auf Wohnfläche. Ehrlich gesagt und blöderweise habe ich bisher nur die bewohnten Wohnungen in der Betriebskostenabrechnung erfasst. Damit ist die Betriebskostenabrechnung 21 wohl auch leicht anfechtbar!?


    Zumindest geht die Personenzahl 0 bei der Erfassung der Wohneinheiten.


    Danke für den Austausch!

  • Ja, wir haben teilweise Fußbodenheizungen eingebaut.

    Solltest du Wärmemengenzähler UND evtl. HKV haben, dann wird es schwierig, denn das wäre Äpfel mit Birnen kombinieren. HKV messen in Einheiten, WMZ in kWh.


    Damit ist die Betriebskostenabrechnung 21 wohl auch leicht anfechtbar!?

    Hundert pro, da gäbe es Schwierigkeiten, wenn einer sich Rat einholt.



    Zumindest geht die Personenzahl 0 bei der Erfassung der Wohneinheiten.

    Das ist korrekt, es würden nur die Kosten, die über Personen umlegbar sind, auch nur diese betreffen.

  • Die Kombi "Wärmemengenzähler und HKV" hat Ista so empfohlen und eingebaut.


    Ah ja, die Personenzahl ist nur für die Kosten je Person umlegbar. Danke für den Hinweis!

  • hat Ista so empfohlen

    Die Messdienstleister nennt man auch hier im Forum mit GDM = Gelddruckmaschinen :)


    Zwei verschiedene Messgeräte, der einen in kWh und der andere mit EH Einheiten, dann lass dich mal überraschen, wie die das berechnen.


    Na ja, den MDL wird ja blind vertraut, wobei ich da komischerweise immer Fehler finde, wenn ich eine Abrechnung prüfe. Aber keine Angst, die werden das schon Schaukeln ;)

  • GDM :rolleyes: ?


    Hast Du mir noch einen Hinweis, wie ich an jemanden komme, der persönlich meine 5 Betriebskostenabrechnungen 22 in der WISO Vermieter App online mit mir anschaut und mir Hinweise geben kann, um das Ganze in die richtige Spur zu bringen?

  • GDM

    Wir nennen die Messdienstleister hier im Forum "Gelddruckmaschinen" (GDM), da sie mit wenig Aufwand Geld verdienen, was ja nicht verwerflich ist. Doch bist du verantwortlich, welche Daten bei dem Internetzugang du dort machst, da wird nichts mehr auf Plausibilität geprüft sondern einfach in die Abrechnung gepackt, zahlen tut es ja ein Mieter.

    Beispiel: dein MDL hat in einem Objekt für eine 80 m² Wohnung, die nur ab und zu bewohnt wird, 800 m³ Warmwasser berechnet, das sind 800.000 Liter. Mehr muss ich nicht sagen.


    Aber zu deiner Frage, sprech einmal Blumenmeer1 hier im Forum an, der hilft die bei der Durchsicht, denn er macht alles was den Vermieter angeht.