Vermögensbericht verstehen - Zusammensetzung und Berechnung

    Hallo zusammen,


    ich bin momentan mit der Hausgeldabrechnung für 2022 unseres MFH's beschäftigt. Die Abrechnung ist soweit fertig und sieht für mich auch korrekt aus. Buchungen sind alle korrekt, die Kontostände passen, somit alles soweit in Ordnung.


    Nur mit dem Vermögensbericht komme ich noch nicht ganz klar bzw. kann ich überhaupt nicht herleiten, wie manche Zahlen dort zustande kommen. Vielleicht kann mir jemand helfen, etwas Licht ins Dunkel zu bringen, da ich es gerne verstehen würde. Ich habe auch schon andere Posts hier im Forum gelesen. Leider hat mir keiner davon geholfen, zu verstehen, wie sich die Zahlen dort zusammensetzen.


    Zur besseren Erklärung habe ich den betreffenden Vermögensbericht mal hier mit hochgeladen.


    Es gibt dort einige Positionen mit Cent-Beträgen. Bei denen habe ich das Gefühl, dass es sich um Rundungsdifferenzen handelt. Auf diese müssen wir auch nicht weiter eingehen.


    Bei den Positionen unterhalb "Verbindlichkeiten aus: / Jahresabrechnung (aktuelle Abrechnung/Abrechnungsspitze) handelt sich um die Beträge die auf der Abrechnung detailliert als Abrechnungsspitze errechnet wurden.


    Nun tauchen aber bei 2 der 3 Wohnungen unter "Forderungen aus: / Beiträgen zu Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten" auch 2 noch relativ hohe Beträge auf, die ich nicht komplett aufgeschlüsselt bekomme bzw. bei denen ich nicht nachvollziehen kann, wo die genau herkommen bzw. welche Konten hier zur Berechnung mit einbezogen werden. Bei der zweiten Wohnung (EG) habe ich auch im letzten Jahr schon eine Forderung stehen gehabt. Hier ist nicht auszuschließen, dass mir in den vergangenen Jahren vor allem in der Anfangszeit mit der Software auch Buchungsfehler passiert sind. Aber ich würde dann gerne herausfinden, wo es schief ging.

    Und bei der Wohnung 1 scheinen die Forderungen tatsächlich aus dem Abrechnungsjahr 2022 entstanden zu sein aber ich finde absolut nicht heraus, wie der Betrag zustande kommt.

    In irgendeiner Weise scheinen hier auch die Differenzen der Hausgeldvorschüsse mit einzufließen. Aber selbst wenn ich diese in Abzug bringe, bleibt immer noch ein Betrag übrig. Ich kann hin und herrechnen wie ich möchte und komme einfach nicht drauf, wo der Betrag herkommt.


    Offene Posten sind keine mehr vorhanden.


    Ich hoffe darauf, dass jemand etwas Licht ins Dunkel bringen kann. Denn irgendeine Berechnungformel muss ja dahinterstecken, damit die Werte zustande kommen.


    Ich liefere gerne noch Infos nach, falls etwas in meinen Ausführungen fehlen sollte.


    Vielen Dank schon vorab.


    Grüße


    Jogi

    Zitat von josto

    Hausgeldabrechnung für 2022 unseres MFH's

    Naja, UG- und EG-Miteigentümer haben halt noch nicht alles bezahlt und auf der anderen Seite müssen offensichtlich noch Guthaben der einzelnen Eigentümer ausgezahlt werden. Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Bankkonten zum Stichtag und zeigt noch die Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG.

    Verbindlichkeiten in deinem Bild sind schnell erklärt: Das ist das Geld, was die WEG einzelnen Miteigentümern noch schuldet. Wenn du die Gutschriften aus der Hausgeldabrechnung bezahlt hast, sind die Verbindlichkeiten getilgt.

    Hallo Grubel,


    die Verbindlichkeiten sind, wie ich geschrieben habe auch nicht das Problem. Die kann ich in der Hausgeldabrechnung auch alle finden und nachvollziehen.

    Nur wenn Du sagst, das wohl noch nicht alles bezahlt wurde, müsste ich das doch in der Hausgeldabrechnung irgendwo sehen, oder hab ich da einen Denkfehler. Ich kann nirgendwo Fehlbeträge in der aktuellen Abrechnung finden. Alle Eigentümer haben alle Ihre Vorschüsse bezahlt (das habe ich über offene Posten verrechnet), es gibt keine offenen Posten mehr. Und die WEG schuldet den Eigentümern ja noch einen Betrag, der sogar höher ist, als die Forderung. Ich denke das wird seinen Grund haben, warum die Verbindlichkeiten hier nicht mit den Forderungen verrechnet werden.

    Aber irgendwie muss ich doch nachvollziehen können, wo die Forderungen herkommen. Denn wenn der Eigentümer mich fragt, wie es dazu kommt, dass hier noch Forderungen stehen, muss ich doch in der Lage sein, zu erklären, wo die Forderungen herkommen.


    Ich verstehe auch, dass die Vermögensbericht ja eigentlich nicht Bestandteil der Abrechnung ist. Aber trotzdem müsste es doch möglich sein, alle Beträge die auf dem Vermögensbericht auftauchen, über die Hausgeldabrechnung nachzuvollziehen. Aber das kann ich aktuell nicht.


    Oder weiß jemand, welche Konten alle in die Berechnung der Forderungen einbezogen werden, damit ich schauen kann, ob ich es über die Kontobewegungen/Kontostände herleiten kann.


    Grüße


    Jogi

    Also mir fällt jetzt auch nix ein, außer halt das übliche: Guck die einzelnen Buchungen durch, und prüf, ob die in plausible Konten reinverbucht sind. Und dann ggf. noch gucken, ob die Abrechnungszeiträume richtig eingegeben sind.

    Hallo Jogi,


    ich hatte ein ähnliches Problem mit der Abrechnung in einem Haus mit 3 Einheiten. In 2021 ware es bei zwei der 3 Parteien Kleinstbeträge von 6 Cent als Verbindlichkeit. In der Abrechnung 2022 sind die Verbindlichkeiten immer noch vorhanden, allerdings wurde eine Verbindlichkeit mit einer Forderung "verrechnet" und nun hatte ich einmal 6 Cent Verbindlichkeit und beim 2. Eigentümer 24,12 Euro Forderung ...


    Die Abrechnung ist plausibel.


    Da ich absolut kein Problem finden konnte, habe ich alle Bank-Buchung seit 1.1.2021 nochmal zurückgesetzt und neu übernommen.


    Ich denke ich habe nun meine Ursachen gefunden:

    1. Für die Vorauszahlungen der Eigentümer habe ich offene Posten erzeugt, diese erzeugen eine Splitbuchung für Rücklagen und Hausgeld. Bei zwei Eigentümern lässt sich der Betrag der jährlichen Rücklage nicht genau auf 12 Monate teilen, damit waren 6 Cent zuviel. Ich hatte nun die letzte Splitbuchung manuell um genau diese 6 Cent angepasst. Damit für mich eine wichtige Erkenntnis: "Splitbuchungen die aus offenen Posten erzeugt wurden, dürfen NIEMALS verändert werden".
      Bei meinem erneuten Durchgang, habe ich zuerst für letzten der offenen Posten des Jahres die Splitbuchung um 6 Cent verschoben und anschliessend die Buchung eingelesen => keine komischen Verbindlichkeiten
    2. In 2022 gab es bei mir eine Vorauszahlung die sich auf 3 Banküberweisungen verteilt hat. Ich hatte nun versucht den offenen Posten allen 3 Buchungen zuzuweisen, geht auch und die "normale" Abrechnung hat damit kein Problem. Allerdings gibt es hier wohl ein Problem mit dem Vermögensbericht den hier ist die 24,12 Euro Forderung entstanden. Das Problem konnte ich nur lösen, in dem ich die Buchung nachträglich zusammenfasse und dann erst den offenen Posten zuweise. Meine 2. Erkenntnis: "HV hat ein Problem mit offenen Posten und Splitbuchungen wenn der Posten über mehrere Überweisungen verteilt ist"
    3. Fehler eines alten Jahres werden ins nächste Jahr übertragen, daher muss ich den Problemen direkt nachgehen.

    Ich hoffe die Anregungen helfen dir weiter.


    Viele Grüße,


    Andreas

    Hallo Andreas,


    vielen Dank für Deine ausführliche Erläuterung. Evtl. geht das bei mir auch in diese Richtung. Leider ist mir das bisher nicht aufgefallen, weil die Abrechnungen immer plausibel waren. Jetzt muss ich vielleicht mal mehrere Jahre durchschauen, um zu sehen, wann es schief ging und werde mal schauen, ob ich derartige Fälle aus Deiner Erläuterung auch bei mir finde kann.


    Ich melde mich wieder sobald ich was finden konnte oder auch nicht. :) Wird aber sicherlich einige Tage dauern.


    Grüße


    Jogi

    Hallo Andreas,


    es hat leider etwas gedauert, aber ich hatte erst jetzt genug Zeit mir dieses Thema nochmals mit Deinen Tipps anzuschauen.


    Hier die Kurzfassung: Der Abend ist wieder einmal rumgegangen, die Abrechnung und der Vermögensbericht passen nun, aber ich weiß nicht genau warum. :)


    Und nun meine Erkenntisse aus meinen Versuchen. In der Tat denke ich, dass es auch bei mir mit den offenen Posten zu tun hatte. Aber es ist für mich nach wie vor nicht nachvollziehbar, wie es zu den Forderungs-Beträgen der einzelnen Wohnungen kam.

    Ich bin folgendermaßen vorgegangen:

    Ich hatte noch sämtliche offene Posten unter "offene Posten" stehen, die ich seitdem ich die Software nutze (seit mehreren Jahren). Die Posten setzten sich auch aus Hausgeld+Rücklage zusammen. Alle waren jedoch mit den exakten Beträgen verbucht und deshalb gab es keinerlei offene Beträge aus diesen Posten mehr aus den Vojahren. Ich habe nun angefangen beim ältesten Jahr die offenen Posten Jahr für Jahr gelöscht und die Hausgeldabrechnung neu erstellt, um zu sehen, an welcher Stelle die unklaren Forderungs-Beträge entstehen. Und dies habe ich gemacht bis alle offenen Posten gelöscht waren. Ich habe in der Hausgeldabrechung immer den Vermögensbericht und die Einzelabrechnungen geprüft, ob sich an irgendeiner Stelle Änderungen ergeben haben. Und nun kommt die Kuriosität. Schon nach der Entfernung der offenen Posten der beiden ältesten Jahre waren die falschen Forderungs-Beträge verschwunden und ich habe nur noch 2 Cent da stehen, was denke ich auch auf eine Rundungsdifferenz zurückzuführen ist, was verkraftbar sein dürfte.
    Aber ich hatte anfangs, bevor ich diesen Beitrag überhaupt eröffnet habe den Vermögensbericht vom Vorjahr geprüft und dort waren ebenfalls keine falschen Forderungen enthalten. Somit hatte ich die Annahme, dass es ein Fehler im aktuellen Abrechnungszeitraum sein muss. Aber das hat sich somit nicht bestätigt.


    Wenn ich dann aber die Sicherung wieder einspiele, die ich vor meinen Tests erstellt habe, sind die falschen Forderungs-Beträge wieder vorhanden.


    Also lange Rede kurzer Sinn, ich hab keine Ahnung, was hier software-intern vor sich geht, dass solche Fehlbeträge entstehen und diese vor allem auch in der aktuellen Abrechnung dann in keinster Weise ersichtlich sind. Ich werde nun aber meine Tests auch beenden und nicht weiter nach diesen Mysterien suchen.


    Mein Problem hat sich somit (zumindest für dieses Abrechnungsjahr :) ) erledigt und Dein Tipp mit den offenen Posten war Gold wert. Hierfür nochmals vielen Dank. :thumbup:


    Grüße

    Jogi

    Der Vermögensbericht ist für mich und meine 6 Eigentümer ein unzumutbarer Outbut des HVW365, da die angezeigten Beträge -mit Ausnahme der Cent-Beträge- in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den verständlichen und bekannten Daten der Hausgeldabrechnung erscheinen. Nach Erstellen der PDF-Ausgabe lösche ich mit dem PDF.Bearbeitungsprogramm Nitro Pro den gesamten Vermögensbericht, wodurch ich mir Rückfragen der Eigentümer erspare, die ich nicht beantworten könnte! Dieser Bericht sollte eine auswählbare Ausgabe des HVW365 sein, wie es für das Ausgaben der Hausgeldkonten gelöst wurde.


    Übrigens gibt es Ausgabe-Differenzen zwischen der Voransicht einer Abrechnung und der PDF-Ausgabe: Möchte ich wirklich nur eine Ausgabe der Sammelliste, so kann ich nach Markieren der entsprechenden OPtion das nur über die Voransicht erreichen, in der PDF-Ausgabe ist jeder Wohnungsabrechnung die Sammelliste angehängt! Auch diese Mehrfachausgaben muss ich löschen, da es einem Eigentümer nichts angeht, was für Kosten die anderen Eigentümer haben (verstößt wahrscheinlich sogar gegen das Datenschutzgesetz, wenn ich die Sammellisten verteile).

    Bei der PDF-Heizkostenabrechnung sind die "Sammellisten" überhaupt nicht zu gebrauchen, da sie jeweils nur einen Eintrag enthalten, der dem Eigentümer der aktuellen Abrechnung entspricht.

    Es würde mich interessieren, ob diese Sammellisten-Misere nur in meiner Installation des HVW365 auftritte, oder ob das ein grundsätzlicher Fehler ist.

    MfG

    sweisser