Übergang V+V von Eigentümergemeinschaft zu Eigennutzung durch eine Partei

1. offizieller Beitrag

    Guten Tag,

    hier mal eine Kopfnuss, die ich trotz intensiver Recherge nicht geknackt bekommen


    Eine Immobilie im Bestand wurde an 2 Parteien (Bruder und Schwester, je 1/2) vererbt. Diese war zu dem Zeitpunkt bereits fremd vermietet und war es auch bis zu letzt (Bruder und SChwester formen eine vermietende EG mit eigener Steuernummer). Nach Kündigung der Mieter (unterjährig) zog der Bruder in das Haus ein und schloss einen Mietvertrag mit der Schwester über die Nutzung ihres Anteils der Immobilie (besagte 1/2).


    Nun zu den steuern:

    In vorrausgegangen Jahren wurden Mieteinnahmnen (V+V) über eine Gesonderte und Einheitliche Feststellung (gueF) erklärt und die zugeschriebenen Anteile jeweils in den Einkommenstsuererklärungen von Bruder und Schwester erklärt. So einfach so simpel.

    Wie ist das nun aber nach dem Belegungswechsel zu handhaben?


    Meiner Meinung nach ist die Fremvermietung und deren Einkünfte bis zum Datum des unterjährigen Belegungswechsel noch, wie bisher, über die gueF zu erkklären. Danach aber, da das Mietsverhältnis nun nur zwischen Bruder und Schwester besteht, sind Mieteinkünfte auf Seiten der Schwester einzig bei dieser über die Anlage V in deren Einkommenssteuererklärung anzuzeigen und zu verrechnen [Werbungskosten-abzugsfähigkeit im rahmen des vermieteten Anteils und Vermietung an Angehörige sind zu beachten]; das Objekt fällt also mit dem Belegungswechsel aus dem Bereich der EG gänzlich heraus.


    Sehe ich das Falsch?

    Danke für jegliche Unterstützung.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von mzoll

    Eine Immobilie im Bestand wurde an 2 Parteien (Bruder und Schwester, je 1/2) vererbt. Diese war zu dem Zeitpunkt bereits fremd vermietet und war es auch bis zu letzt (Bruder und SChwester formen eine vermietende EG mit eigener Steuernummer). Nach Kündigung der Mieter (unterjährig) zog der Bruder in das Haus ein und schloss einen Mietvertrag mit der Schwester über die Nutzung ihres Anteils der Immobilie (besagte 1/2).

    Weshalb das Objekt nach wie vor im Eigentum der GbR besteht und ein Mietvertrag auch nur mit der GbR geschlossen werden kann. Man kann keinen "ideellen Anteil" an einem Objekt ver/mieten, denn im Prinzip gehört ja jedem alles.


    Die GbR besteht nach wie vor und es ist nach wie vor eine Feststellungserklärung abzugeben. Ob und ggf. man überhaupt über Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten da ran kommt, ist abhängig von den vertraglichen Regelungen.


    So zumindest mein Kenntnisstand.


    Mit anderen Worten, ein Profi sollte sich Eure Verträge mal anschauen. Ihr solltet also dringend einmal eine eingehende steuerliche Erstberatung bei einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe in Anspruch nehmen.

    Allerdings kann ich iene GbR meines Kenntnistandes nach aber jederzeit gründen und auch wieder beenden. Meines Wissens bedarf es hierzu nicht mehr als die bloße Willenserklärung der jeweiligen Geschäftspartner, auch wenn Verträge und notarielle Beurkundungen anzuraten sind. Entsprechend sollte es doch auch möglich sein, Eigentum auf Zuruf dem gemeinschaftlichen wirtschaftlichen Zweck zur Verfügung zu stellen und diesem auch wieder zu entziehen.


    Wenn ich Ihrer Argumentation folge, miwe4, dann würde das Eigentum für immer bei der GbR stehen bleiben (zumindest bis zur Veräußerung) und, vor allem wäre die wirtschaftliche Rechnung und steuerliche Darstellung unglaublich schwer: Obwohl der Bruder 1/2 an der GbR hält, hat er keine Einkünfte aus dieser, die Schwester erhält jedoch 100% dieser in Ihr Buch. Von den kürzungen der Werbungskosten wegen eigen genutzem Anteil und deren Darstellung ganz zu schweigen.

    Auf ihren Vorschlag sehe ich das auch mit den Sonderwerbungskosten und Sondereinnahmen sehr kritisch, das konsitent darstellen zu können, ohne hier Luftbeträge buchen zu müssen,

    Wenn das eine Erbengemeinschaft ist und so steht es im ersten Beitrag, ist das eine Gesamthandgemeinschaft. Ohne Erbauseinandersetzung löst sich

    die nicht auf. Ich würde mit dem Finanzamt besprechen, wie man die Eigennutzung durch einen der Erben am geschicktesten darstellt. Manchmal

    sind die auch für praktikable Lösungen zu haben.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Charlie49

    Manchmal

    sind die auch für praktikable Lösungen zu haben.

    Das Problem ist aber, dass ein Vertrag schon geschlossen und durchgeführt wurde und somit Fakten geschaffen wurden. Diese sind gemäß der Gesetzeslage zu würdigen. Und zu Glauben, im Eigentumsrecht und im Steuerrecht würde etwas auf "Zuruf" passieren können, na ja. Und das Zurechnen der Einkünfte einer GbR ist auch eine Sache für sich und richtet sich strikt nach den Miteigentumsanteilen sowie den vertraglichen Vereinbarungen. Ich würde behaupten, dass an der falschen Stelle gespart wurde.


    Da sollte ein Profi ran und hier müsste dann langsam wegen nicht erlaubter steuerlicher Hilfeleistung geschlossen werden, da es voll in Vertragswürdigung geht.

    Ich habe ja auch nur geschrieben: Manchmal .... Man kann theoretisch auch mit der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung weitermachen.

    So richtig sinnvoll erscheint mir das nicht, noch dazu als man die Eigennutzung des gesamten Hauses durch einen der Beteiligten in der Anlage V nicht

    sauber darstellen kann. Die Zeile 7 geht ja noch, aber was schreibt man in die Zeile 8 ? Ein Beteiligter ist ja kein Dritter.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Charlie49

    So richtig sinnvoll erscheint mir das nicht, noch dazu als man die Eigennutzung des gesamten Hauses durch einen der Beteiligten in der Anlage V nicht

    sauber darstellen kann. Die Zeile 7 geht ja noch, aber was schreibt man in die Zeile 8 ? Ein Beteiligter ist ja kein Dritter.

    Und warum nicht? Die Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) vermietet an eine ihr nahestehende Person die Gesamtwohnfläche.


    Und wenn man die üblichen Suchmaschinen mit "nutzungsentschädigung miterbe einkommensteuer mietvertrag" befüttert, kommt man z.B. zu so einem Portal: Erbengemeinschaft Haus: 23 Praxistipps für Miterben einer Immobilie - Quelle: ratgeber-erbengeimeinschaft.de

    Zitat

    Ein Miterbe wohnt im Haus – kann er bleiben?

    Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z.B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

    Also genau das, was ich bereits oben in meinem ersten Post zu dem Thema gesagt habe. ;)


    Also nochmals mein Rat, einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe aufzusuchen, der sich alles schwarz auf weiß ansehen kann.

    Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

    meint m. E. richtigerweise:

    Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Erbanteil bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen.


    Wenn die übrigen Erben gut beraten werden, geben sie der Nutzungsvereinbarung den Vorzug gegenüber einem Mietvertrag.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Charlie49

    Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

    meint m. E. richtigerweise:

    Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Erbanteil bei der Höhe der Miete zu berücksichtigen.

    Nein, das meint richtigerweise, dass die Einkünfte der Erbengemeinschaft ihm entsprechend seinem Miteigentumsanteil zuzurechnen sind.


    Und ich denke mal, jetzt reicht es mit "Beratung" und ich schließe hier mit dem nochmaligen Hinweis, sich Hilfe bei einem Profi zu suchen.

  • miwe4

    Hat das Thema geschlossen.