Vermietung Hochzeit Selbstnutzung

  • Hallo,
    obwohl ich einige Punkte aufgreifen konnte, sollte ich vorher genau Bescheid wissen.Folgendes :
    Haus mit 2 ELW. Eine davon selbstgenutzt. eine,die größere an eine Frau mit Kind vermietet.
    Es kommt wie es kommen muss. Evtl. wird dieses Jahr noch geheiratet.d.h. ich heirate meine Mieterin !!! und ich ziehe in die größere ELW mit ein und vermiete dann den anderen Teil an dann meine Frau und diese richtet dort ihr Büro ein. Vermietung und Verpachtung unter Eheleuten. Bringt es das ? habe ich mich Problemen seitens des FA zu rechnen, da ich vorher 6 Jahre lang vermietet habe ? Das FA war vor Jahren schon vor Ort und vermutete Gestaltungsmißbrauch, da ich vorher schon einmal vermietet habe in einem anderen Ort an die gleiche Person.
    mfg quattro

  • Sorry, Vermietung an eigene Ehefrau zur Ausübung eines Berufes soll ich vergessen ? Soll diese vor Ort ein Ladengeschäft anmieten.? Gegenüberstellung von Einnahmen aus V & V, Afa und Schuldzinsen. warum sollte dies nicht legal funktionieren ?
    Gestaltungsmißbrauch ? Bisher nicht, da alles- aber auch alles - darauf ausgelegt war Einnahmen aus V & V zu erzielen. Bin fast 3/4 Jahr unterwegs im nahen Osten beruflich, deshalb bot sich dies an.

  • Naja, Wohnung / Ladengeschäft ist natürlich schon ein Unterschied.
    Wenn der Vertrag wie unter fremden Dritten abgeschlossen wird, kann es funktionieren. Die EF hätte BA (Miete) und der EM hat in gleicher Höhe EK aus VuV. Da aber zusätzlich die Afa und Schuldzinsen vom EM als Ausgaben bei VuV angesetzt werden, entsteht auf Dauer ein negatives EK aus VuV, so daß es schwer sein wird dem FA eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen.
    Damit würde ich den § 42 AO als gegeben ansehen, ohne jetzt nach vergleichbaren Urteilen gesucht zu haben.

  • Wäre mir neu, wenn hier ohne weiteres der § 42 AO gezogen werden würde. Vermietung unter Ehegatten ist schon fast üblich. Und da Zinsen und AfA irgendwann wegfallen, ist auch ein Totalgewinn erzielbar. Auf Liebhaberei wird doch bei V+V schon gar nicht mehr abgestellt.

  • Zitat

    Auf Liebhaberei wird doch bei V+V schon gar nicht mehr abgestellt.


    Das wäre mir neu. Wozu gibt es dann dieses [url=http://www.bundesfinanzministerium.de/nn_53848/sid_1E9DB9EA75F2FA20D53DA0969EF63D41/DE/BMF__Startseite/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/einkommensteuer/107,property=publicationFile.pdf]BMF[/url]?

  • Erst einmal vielen Dank für die schnellen antworten, aber
    Sorry, ich habe noch etwas vergessen. Wielange darf ich denn ohne Probleme die V & V geltend machen ? Bis z.B. November - wenn im Dezember geheiratet wird ? Dann eben nur 11/12 AfA und Schuldzinsen etc !!! Oder fragt FA nach, ob ich tatsächlich erst im Dezember in die andere ELW gezogen bin ? Oder geht das Halbjährlich- Vierteljährlich ? Ich weiß es nicht. Die Miete wird noch regelmäßig bezahlt.

  • Die Fortführung der VuV kann erstmal ganz normal weiter beantragt werden. Ich wollte nur auf die Schwierigkeiten bei der Prüfung durch das FA hinweisen. Wenn das FA keine Gewinnerzielungsabsicht mehr sieht, werden sie sich schon melden. Die Kürzung/Streichung bspw. der Afa würde dann monatsgenau erfolgen. Vielleicht erkennt das FA die Konstruktion auch weiterhin an.

  • Zitat von "Dragon"

    Wäre mir neu, wenn hier ohne weiteres der § 42 AO gezogen werden würde. Vermietung unter Ehegatten ist schon fast üblich. Und da Zinsen und AfA irgendwann wegfallen, ist auch ein Totalgewinn erzielbar. Auf Liebhaberei wird doch bei V+V schon gar nicht mehr abgestellt.

    Mal ganz davon abgesehen fehlt es mir am Sinn, dass eine gesamte Wohnung an einen Ehegatten vermietet werden sollte? Wozu dient das? Was tut die Ehefrau dann dort in der Wohnung? Was hat Sie dort? Ein Arbeitszimmer etwa?


    Das sind Fragen, die der Fragende doch bitte noch beantworten sollte. Ansonsten wäre das natürlich schon ein Fall des § 42 AO, wenn die Vermietung hier nur der Geltendmachung von negativen Überschüssen dienen sollte. Und gerade bei Angehörigen oder Ehegatten wird der Sinn und Zweck der Vermietung vom Finanzamt genau überprüft. Da kommt es schonmal vor, dass ein Beamter sich die Wohnungen mal anschaut und prüft, was dort so alles eingerichtet ist.

  • Die Frau wird dort ihr Kosmetikstudio einrichten. Wohnung ist mit Küche und Bad. Küche um ihre Geräte sauber zu halten. Kühlschrank für kalte Kompressen. Evtl. muss der Elektroherd dann raus ? Badezimmer für die Gäste. Also keine Liebhaberei ? sondern irgendwann positive Einkünfte erzielbar,demnach für mich völlig okay. Nur , was zwar schon beantwortet worden ist, dass ich einfach so nur 1 Monat weniger AFa haben soll, dabei habe ich noch andere Gedanken. Denn ich wohne bis November in der kleinen ELW, dann plötzlich im Dezember heirate ich. Muss ich mir denn dann nicht die Frage gefallen lassen, ob ich denn erst am 1.Dezember mich entschieden habe zu heiraten und ob ich denn nicht nicht schon im Oktober auch schon keinen Anspruch mehr auf AFa etc. hatte, weil ich ja evtl. schon nicht mehr so oft in der anderen kleinen ELW mich aufhielt. oder problemlos ?

  • Sobald Sie sich nicht in Ihrer Funktion als Vermieter in der größeren Wohnung aufgehalten haben, sondern als Partner, besteht in meinen Augen keine Vermietungsabsicht bzw. nicht mehr die Möglichkeit dazu, da Sie die Whg. ja selbst benutzen. Ab diesem Zeitpunkt haben sie keine Einnahmen mehr aus der Vermietung und nat. auch keine Werbungskosten. Somit bestehen ab diesem Zeitpunkt keine Werbungskostenüberschüße mehr und damit auch keine Verluste aus V+V.


    Was die Neuvermietung an Ihre Partnerin als Unternehmerin angeht, so ist hier erhöhte Vorsicht geboten, weil wie schon geschrieben die Aufmerksamkeit und damit auch die Anforderungen des FInanzamtes hier sehr hoch sind.

  • Hallo Dragon,
    vielen Dank für die Antwort. Warum sind die Ansprüche des FA dann so hoch zu bewerten ? Umgekehrt ging es ja auch ? Oder meinen Sie die Ansprüche an den Praxisraum ? Abgeschlossenheitsbescheinigung lag von anfang an vor.
    Bestes Dank für eine Detaillierte Antwort.
    mfg quattro

  • Zitat von "quattro"

    Hallo Dragon,
    vielen Dank für die Antwort. Warum sind die Ansprüche des FA dann so hoch zu bewerten ? Umgekehrt ging es ja auch ? Oder meinen Sie die Ansprüche an den Praxisraum ? Abgeschlossenheitsbescheinigung lag von anfang an vor.
    Bestes Dank für eine Detaillierte Antwort.
    mfg quattro


    Weil eben viele Stpfl. versuchen hier zu besch... . Das Finanzamt braucht daher z.B. Verträge und Zahlungsflüsse etc. um dem Ganzen glauben zu wollen/können. Es kommt auf die tatsächliche Durchführung an.


    Hier aber am besten bei einem Steuerberater beraten lassen.

  • Zitat von "Dragon"

    Sobald Sie sich nicht in Ihrer Funktion als Vermieter in der größeren Wohnung aufgehalten haben, sondern als Partner, besteht in meinen Augen keine Vermietungsabsicht bzw. nicht mehr die Möglichkeit dazu, da Sie die Whg. ja selbst benutzen. Ab diesem Zeitpunkt haben sie keine Einnahmen mehr aus der Vermietung und nat. auch keine Werbungskosten. Somit bestehen ab diesem Zeitpunkt keine Werbungskostenüberschüße mehr und damit auch keine Verluste aus V+V.


    Hallo klingt spannend, dann sind also Überschüsse, die dann erwirtschaft worden wären auch nicht mehr zu versteuern? Obwohl ich Miete erhalten habe?
    Sprich ein Vermieter darf kein Verhältnis mit seiner Vermieterin haben, da er dann ja nicht mehr Vermieter ist?


    dragon: Ist das eine persönlich "Bauch"Meinung (der ich mich durchaus anschließen kann), oder gibt es hierzu was belastbares, Sprich Urteile, Verordnungen o.ä.?

  • Das ist ja nicht ganz richtig, da ja der gültige Mietvertrag existiert.
    Sicherlich, wenn eine Partnerschaft angestrebt wird, dann würde man den Mietvertrag kündigen und gemeinsam zusammen wohnen.
    Aber wenn es "nur" eine Liebesbeziehung ist?

  • Gibt es Urteile, Richtlinien, Erfahrungswerte wie mit einer Vermietung an eine Geliebte umgegangen wird?
    (Natürlich ist eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisbar, die Miethöhe ok, die Verträge sind wie die unter Fremden etc. sprich alles korrekt)
    Konkret:
    Wird einem Vermieter, der an eine Geliebte eine Wohnung vermietet die Verluste aus der Vermietung aberkannt.
    Wenn er
    A) Dort regelmäßig übernachtet. (Selbstverständlich natürlich nicht dort seinen Wohnsitz hat)
    B) Nach einigen Jahren diese Geliebte heiratet?


  • Wenn er dort regelmäßig übernachtet, dann steht dies einer Vermietung entgegen, da er die Wohnung auch selber nutzt. unbeachtlich ist dabei, ob er dort auch seinen Wohnsitz hat oder nicht.


    Zitat

    B) Nach einigen Jahren diese Geliebte heiratet?


    Dies dürfte als Indiz gewertet werden, dass die Wohnung schon vor der Hochzeit selbstgenutzt wurde und nicht fremdvermietet. Probleme dürfte es hierbei bei dem Nachweis geben, ab wann man sich lieben gelernt hat - sicher erst ein paar Tage vor der Hochzeit :D.


    Sollte das FA derartige Konstellationen herausbekommen, so dürfte sich die Festsetzungsfrist auf 10 Jahre (normal 4 Jahre) verlängern und die Verluste werden rigoros gestrichen - Folge sind Steuernachzahlungen und ein Steuerstrafverfahren.