Mehrwertsteuer für Gewerberaum im Heilberuf

  • Hallo zusammen,


    meine Frau ist in einem Heilberuf aktiv und daher von der Umsatzsteuer befreit. Nun möchte sie neue Praxisräume anmieten. In dem Mietvertragsentwurf ist "zuzüglich 19% MWST" aufgeführt. Ist das überhaupt in diesem Fall berechtigt? Sie kann es doch nicht weitergeben.


    Wer weiss Rat? ?(

  • Sie kann es doch nicht weitergeben.


    ...dafür ist aber doch der Gesamtbetrag als Kosten absetzbar.
    MfG Günter

  • meine Frau ist in einem Heilberuf aktiv und daher von der Umsatzsteuer befreit. Nun möchte sie neue Praxisräume anmieten. In dem Mietvertragsentwurf ist "zuzüglich 19% MWST" aufgeführt. Ist das überhaupt in diesem Fall berechtigt?

    Nein, das ist nicht berechtigt. Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr.12 UStG. Der Vermieter kann einen solchen Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (Option). Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist jedoch nur zulässig, wenn der Leistungsempfänger (Mieter) das Objekt ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Daraus folgt, dass z. B. bei Vermietung von Praxis- oder Büroräumen an Ärzte (oder andere Heilberufe i.S. § 4 Nr. 14 UStG), Versicherungen, Versicherungsvertreter, Banken etc. nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden kann. Vgl. auch § 9 Absatz 2 UStG.

  • Umsatzsteuer
    Mehrwertsteuer ist vom Mieter nur geschuldet, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, der Mieter die Mietsache für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (also nur im Gewerbemietverhältnis) und die Überlassung der Mietsache für den Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist (ggfs. durch Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung, sog. Mehrwertsteueroption).


    Dies ist für den Vermieter von großem Vorteil und für den Mieter nicht von Nachteil: Der vorsteuerabzugsberechtigte Mieter kann nämlich die auf den Mietzins entfallende Mehrwertsteuer als Vorsteuer mit seiner Umsatzsteuerschuld gegenüber dem Finanzamt verrechnen bzw. sich erstatten lassen und trägt damit wirtschaftlich die an den Vermieter zu zahlende Mehrwertsteuer nicht. Der Vermieter hingegen kann sich die beim Bau, bei Renovierung- oder Instandsetzungsarbeiten oder Erwerb gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt verrechnen bzw. erstatten lassen. Er steht damit wirtschaftlich besser.

  • g.horn
    Was willst Du ihm sagen? Wenn er den Mietvertrag als Angehöriger eines Heilberufs so unterschreibt, muss er die USt an den Vermieter zahlen. Der Vermieter schuldet die zu Unrecht ausgewiesene USt nach § 14c Absatz 2 UStG und kann für das Objekt keine Vorsteuer geltend machen. Die Berichtigung geht ggf. nur unter gewissen Voraussetzungen und nur mit Zustimmung seitens des FA.


    Also sag ihm doch einfach, er soll als nicht umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer keinen Mietvertrag mit gesondertem USt-Ausweis unterschreiben.

  • g.horn
    Was willst Du ihm sagen?


    Wenn ein gewerblicher Vermieter für die MwSt. optiert hat und mehrere Ladenlokale oder Praxen vermietet, muss er dann nicht immer MwSt. abführen ???
    Und für den nicht umsatzsteuerpflichtigen Mieter ist es doch egal ob 119,00 € inkl. oder 100 € plus 19 € miete bezahlt. Es sind eben dann immer 119 € als Kosten anzusetzen. Oder ?
    MfG Günter

  • Wenn ein gewerblicher Vermieter für die MwSt. optiert hat und mehrere Ladenlokale oder Praxen vermietet, muss er dann nicht immer MwSt. abführen ???
    Und für den nicht umsatzsteuerpflichtigen Mieter ist es doch egal ob 119,00 € inkl. oder 100 € plus 19 € miete bezahlt. Es sind eben dann immer 119 € als Kosten anzusetzen. Oder

    Er kann eben nicht so einfach für alle Umsätze "optieren" (§ 9 UStG). Das ist ja gerade das Problem bei der Umsatzsteuer und der Vermietung von "Praxen".

  • Also,


    wir haben am Wochenende mit dem potentiellen Vermieter gesprochen. Er sprach auch von einer "Option" die er irgendwann mal eingegangen ist und dies nun nicht mehr ändern kann (oder will?). Er hat auch mit seinem Steuerberater gesprochen, auch dieser sagte es geht nicht anders. Ich vermute einmal, so ich die Sache mit der Option richtig verstanden habe, hat hier der Vermieter für sich ein Steuerersparnismodell gewählt. Es sind da mind. zwei Firmen vorhanden (und er ist verheiratet ;-).


    Im Prinzip ist das mit der MWST schon egal, da es für uns Kosten sind und über die EÜ-Rechnung laufen. Allerdings müssen die zusätzlichen Kosten nun einmal zunächst "eingefahren" werden und mehr arbeiten als zZ kann meine Frau nicht. Und die 19% macht im Jahr eben einen nicht unerheblichen Betrag aus von dem Mann, Frau und Kinder einen schönen Urlaub machen könnten. Andererseits reichen wir dann den Urlaub (eben die 19%) an den Vermieter (als Gewinn) weiter und er kann Urlaub machen :-(


    Hab ich es jetzt richtig verstanden? ?(

  • Andererseits reichen wir dann den Urlaub (eben die 19%) an den Vermieter (als Gewinn) weiter und er kann Urlaub machen :-(


    ...nein ...er muss diese ans Finanzamt abführen!
    MfG Günter

  • wir haben am Wochenende mit dem potentiellen Vermieter gesprochen. Er sprach auch von einer "Option" die er irgendwann mal eingegangen ist und dies nun nicht mehr ändern kann (oder will?).

    Es ist kein Steuersparmodell, sondern das übliche Verfahren unter umsatzsteuerpflichtigen Unternehmern. Natürlich hat er bei der "Option" ein Wahlrecht und holt sich vom Staat erst einmal die von ihm gezahlte Vorsteuer (ihm durch andere Unternehmer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer) wieder. Dafür muss er aber auch die Umsätze aus der Vermietung versteuern.


    Er hat auch mit seinem Steuerberater gesprochen, auch dieser sagte es geht nicht anders.

    Selbstverständlich geht es anders. Dafür hat der Gesetzgeber Regelungen geschaffen, die Änderungen der Nutzungsart Rechnung tragen. Da gibt es zum Beispiel auch einen § 15a UStG, den jeder Steuerberater kennt. Ansonsten kann er bei Vermietung an einen nicht umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer (z.B. Heilberufler) eben insoweit keine Vorsteuer abziehen. Und wenn der Vermieter den Tatbestand einer Vermietung an einen nicht umsatzsteuerpflichtigen Mieter in seiner Steuererklärung keine Folgerungen zieht und alles wie bisher erklärt, könnten evtl. auch Tatbestände einer Steuerverkürzung (hier Vorsteuerabzug) erfüllt sein. Er muss also diese Nutzungsänderung in irgendeiner Form auch dem Finanzamt mitteilen.


    Ich vermute einmal, so ich die Sache mit der Option richtig verstanden habe, hat hier der Vermieter für sich ein Steuerersparnismodell gewählt.

    Siehe oben.


    Im Prinzip ist das mit der MWST schon egal, da es für uns Kosten sind und über die EÜ-Rechnung laufen. Allerdings müssen die zusätzlichen Kosten nun einmal zunächst "eingefahren" werden und mehr arbeiten als zZ kann meine Frau nicht. Und die 19% macht im Jahr eben einen nicht unerheblichen Betrag aus von dem Mann, Frau und Kinder einen schönen Urlaub machen könnten.

    Bei diesem Sachverhalt kassiert nur der Staat für den unberechtigten Umsatzsteuerausweis (§ 14c Absatz 2 UStG).


    Ich auf jeden Fall würd diesen Mietvertrag so nicht unterschreiben und mich ggf. auch mal selber mit einem Steuerberater in Verbindung setzen. Scheint mir bei Dir und Deiner Rechtskenntnis wirklich ratsam. Ansonsten wird es evtl. wirklich teuer. Man kann auch an der falschen Stelle sparen.

  • Häufig werden gerade bei Heilpraktikern, Masseuren, Physotherapeuten, etc, etc, ... auch Nebenprodukte angeboten und verkauft, deren Verkauf der Umsatzsteuer unterliegen. Wenn nun mal angenommen 10% der Praxisräume der Präsentation der umsatzsteuerpflichtigen Nebenprodukte unterliegen, könnte dann nicht die Möglichkeit der Optimierung greifen oder ist diese bei Praxisräumen generell ausgeschlossen?

  • Häufig werden gerade bei Heilpraktikern, Masseuren, Physotherapeuten, etc, etc, ... auch Nebenprodukte angeboten und verkauft, deren Verkauf der Umsatzsteuer unterliegen. Wenn nun mal angenommen 10% der Praxisräume der Präsentation der umsatzsteuerpflichtigen Nebenprodukte unterliegen, könnte dann nicht die Möglichkeit der Optimierung greifen oder ist diese bei Praxisräumen generell ausgeschlossen?


    M.E. gänzlich ausgeschlossen. Ich bin der Auffassung, dass von dem Wesen der Tätigkeit bzw. der überwiegenden und üblichen Tätigkeit des Mieters auszugehen ist.


    Eine Vermietung an einen grundsätzlich vollumfänglich umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer wird auch ncht dadurch "schädlich", weil dieser ein- zweimal einen steuerfreien Nebenumsatz im Rahmen des Unternehmens tätigt.


    Im übrigen würde das ja so weit führen, dass ein Mieter seinem Vermieter jährlich seine Bilanz- und Umsatzzahlen offenlegen müsste, damit dieser seiner Steuererklärungspflicht ordnungsgemäß nachkommen kann.

  • Zitat


    Zitat: G.Horn


    Der Vermieter hingegen kann sich die beim Bau, bei Renovierung- oder Instandsetzungsarbeiten oder Erwerb gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt verrechnen bzw. erstatten lassen. Er steht damit wirtschaftlich besser.


    So wie es aussieht ist das der entscheidene Punkt. Da das (historische) Gebäude vor dem 1.1.1998 erstellt wurde und mit der (Wieder)Herstellung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde, kann der Vermieter die Umsatzsteuer optieren und alle (es befinden sich mehrere Gewerberäume im Gebäude) anfallende MWST für das Gebäude vom Finanzamt verrechnen lassen. Auch wenn meine Frau keine MWST in Rechnung stellen kann.

  • Ansonsten kann er bei Vermietung an einen nicht umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer (z.B. Heilberufler) eben insoweit keine Vorsteuer abziehen.


    ...wie soll das steuermäßig und abrechnungstechnisch bei einem gemischt vermietetem Objekt eines gewerblichen Vermieters gebucht werden.
    Vorsteuer nur per direkter Zuordnung oder pauschal anteilsmäßig ??? ?( ...so ein Objekt möchte ich nicht abrechen :)
    MfG Günter

  • kann der Vermieter die Umsatzsteuer optieren und alle (es befinden sich mehrere Gewerberäume im Gebäude) anfallende MWST für das Gebäude vom Finanzamt verrechnen lassen. Auch wenn meine Frau keine MWST in Rechnung stellen kann.

    Eben das geht so nicht. Wie oft und wie detailliert soll ich das denn noch schreiben bis es ankommt? Ich rate Dir noch einmal dringendst, insbesondere vor Abschluss eines solchen Mietvertrags, einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe aufzusuchen.


    ...wie soll das steuermäßig und abrechnungstechnisch bei einem gemischt vermietetem Objekt eines gewerblichen Vermieters gebucht werden.
    Vorsteuer nur per direkter Zuordnung oder pauschal anteilsmäßig ??? ...so ein Objekt möchte ich nicht abrechen

    Genau das ist das täglich Brot eines Finanzbeamten und der Angehörigen der steuerberatenden Berufe. Dafür gibt es den mathematischen Dreisatz und, Gott sei Dank, Excel-Tabellen. Einmal die Grunddaten eingegeben, fluppt das von ganz alleine.


    Gerade diese Mischobjekte sind doch die, die sich das FA genau ansieht. Eine Freude für jeden Umsatzsteuer-Sonderprüfer und immer für ein Mehrergebnis gut.

  • Gerade diese Mischobjekte sind doch die, die sich das FA genau ansieht. Eine Freude für jeden Umsatzsteuer-Sonderprüfer und immer für ein Mehrergebnis gut.


    ...man lernt nie ais :) ...aber das ist schon Insider-Forum auf hohem Niveau !
    MfG Günter

  • Wir haben uns gegen das Objekt entschieden, da die 19% eben nicht unerheblich sind. Inzwischen sind wir aufgrund eueres Infos und anderen Quellen schlauer geworden. Nicht jeder Vermieter hat sein Objekt "obtiert" :) und verlangt die MWST.


    Danke noch einmal an alle!