Abrechung Eigentumswohnung - verzögerte Nebenkostenabrechnung

  • Hallo!


    ich habe eine vermietete ETW, bei der ein Hausverwalter (HV) die Abrechnung macht. Soweit hat das steuerlich auch alles funktioniert, ich habe die Daten aus dessen Abrechnung unter dem entsprechenden Formular für die Werbungskosten (die vielen einzelnen Posten ...) eingetragen.


    Dieses Jahr ist es leider so, dass sich die Nebenkostenabrechnung verzögert. Es hätte eine Gesetzesänderung gegeben und der HV würde noch auf das Update warten. Ich möchte wg. einer nicht unerheblichen Erstattung meine Steuererklärung aber so schnell wie möglich abgeben.


    Das Programm (Sparbuch 2010) gibt mir nur die Möglichkeit dieses detaillierten Unterformulars mit den vielen Einzelwerten. Gibt es noch eine andere Möglichkeit, die Eintragungen vorzunehmen, z. B. auf Basis der tatsächlich geflossenen Beträge? Ich habe die NK-Vorauszahlungen an den HV und von meinem Mieter ja auf dem Kontoauszug, weiterhin hätte ich einen Haushaltsplan des HV - der allerdings durch die detaillierte Abrechnung ja korrigiert wird.


    Danke an alle, die das versuchen zu verstehen :)


    Hans-Gerhard

    • Offizieller Beitrag

    Das musst du sogar mit den in 2009 "geflossen" Beträgen machen. In die Steuererklärung für 2009 gehören die in 2009 vom Mieter bezahlten Mieten und die Umlagen auf der Einnahmen Seite. Alle Betriebskosten die in 2009 wirklich gezahlt wurden und die für die Nebenkostenabrechnung 2008 (die aber in 2009 gemachte wurde) geflossen Beträge. Eine Nachzahlung des Mieters erhöht die Umlagen in 2009, eine Erstattung an den Mieter wird von den Umlagen abgezogen.

    • Offizieller Beitrag

    Um solche Umständlichkeiten zu vermeiden, empfehle ich daher immer, auf der Einnahmeseite nur die Kaltmiete anzugeben.


    Auf der Ausgabenseite können dafür natürlich auch keine Nebenkosten angegeben werden, sondern nur nicht auf Mieter umlagefähige Kosten.


    Das sind AfA, Zinsen, Hausverwaltergebühr, Rücklagenverbrauch, Instandhaltungskosten.


    Eventuell auch Grundsteuer, je nach Mietvertrag.


    Fährt man nach diesem System, erpart das jede Menge Arbeit......

  • Danke für die Antworten.


    haubi: die in 2009 geflossenen Beträge hat ja mein HV auf seinen Konten, deswegen benötige ich dessen Abrechnung!
    Petz: _eigene_ Instandhaltungskosten, AfA, Zinsen und Grundsteuer habe ich - fließen ja über meine Konten; Rücklagenverbrauch, allg. Instandhaltungskosten und Verwaltergebühr habe ich halt noch nicht. Der Rest sind ja durchlaufende Posten.


    Wobei mir eines eigentlich nicht 100% klar ist: NK-Nachzahlungen/Gutschriften laufen ja im Jahr, welches der Abrechnung folgt, über meine Konten. Ist aber im Grunde ein durchlaufender Posten bzw. eine Verschiebung der Zahlung/Gutschrift. D.h. für das FA wäre diese Zahlung eigentlich uninteressant, oder? Andererseits gilt das Zuflussprinzip.


    Wahrscheinlich werde ich die "Hermann'sche Lösung" mal probieren.


    Gruß
    Hans-Gerhard

    • Offizieller Beitrag

    haubi: die in 2009 geflossenen Beträge hat ja mein HV auf seinen Konten, deswegen benötige ich dessen Abrechnung!

    Die laufenden Zahlungen lassen sich doch ohne Probleme aus der letztjährigen Abrechnung, die diesen Vorauszahlungen zu Grunde liegt, nachvollziehen.


    Ansonsten bleibt Dir nichts anderes übrig als auf die Abrechnung des Hausverwalters zu warten. Musst ihm halt Druck machen.


    Du darfst nicht den Fehler machen, umlagefähige Aufwendungen und etwaige abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen aus Rücklagenverbräuchen zu verwechseln. Für letztere benötigst Du nämlich definitiv die Verwalterabrechnung und musst mit Deiner Erklärungsabgabe bis zu deren Erstellung warten.