Wie die zeitweise Nutzungsentschädigung für Eigentumswohnung angeben?

  • Hallo zusammen!


    Bei mir liegt folgende Situation vor: Mitte 2009 haben wir einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Aufgrund diverser Umstände haben wir den Eigentümern zugestanden, auch über den Zeitpunkt (01.01.2010 = Übergang Nutzen / Lasten) hinaus noch ein halbes Jahr lang die Wonhung zu bewohnen und haben hierfür eine Nutzungsvereinbarung (nicht Mietvereinbarung) abgeschlossen. Am 01.07.2010 haben wir dann unsere Wohnung bezogen.
    Nun habe ich ehrlich gesagt das Problem, dass Konstrukt so in Reihe zu bringen, dass ich das bei WISO steuerlich angeben kann. Ich hab es wie folgt probiert:


    • Ich habe unter dem Punkt "Immobilien" / "Vermietete Objekte" die Adresse unserer Wohnung eingerichtet.
    • Anschließend habe ich Adresse, Kaufdatum usw. eingetragen - das, was also alles absolut klar ist.

    Was ich mich nun Frage: Ich haben monatlich eine Nutzungsentschädigung erhalten, die sich exakt zusammensetzt aus Kreditkosten (=Tilgung + Zinsen) und den Umlagen. Entsprechend gibt es in dem Sinne keinen "Gewinne" (= Mieteinnahme?).

    • Frage 1: Gebe ich also bei "Mieten und sonstige Einnahmen für das Objekt" 0€ an oder wie genau läuft das?

    Des Weiteren: Soweit mir gesagt wurde, kann ich ja die Kosten für einen Kredit absetzen, solange ich das "Objekt" ja nicht selbst bewohne.

    • Frage 2: Die ersten 6 Monate im Jahr 2010 war ja meine Wohnung nicht von mir bewohnt - kann ich also die Kreditkosten für diese 6 Monate unter "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)" angeben?
    • Frage 3: Sofern ich weitestgehend schon alles richtig angegeben haben sollte -> Ich werde nach der Art der Abschreibung gefragt. Was gebe ich den hier korrekt an?

    Vielleicht noch als Background: Diese ganze Situation / Konstrukt war wirklich eine einmalige Sache und ich werde zukünftig nicht mehr als "Vermieter" für dieses Objekt auftreten. Muss das ganze also wirklich nur einmalig "irgendwie" hinkriegen.


    Freue mich über jede Hilfe!

    • Offizieller Beitrag

    Wenn sich aus dem ganzen eine Überschusserzielungsabsicht ergibt, hat diese ganz normal im Rahmen der Ermittlung der vermietungseinkünfte nach § 21 EStG zu erfolgen.


    Frage 1: Gebe ich also bei "Mieten und sonstige Einnahmen für das Objekt" 0€ an oder wie genau läuft das?

    Wieso 0€? Hier ist die Mieteinnahme/Nutzungsentschädigung in voller Höhe zu erklären.

    Frage 2: Die ersten 6 Monate im Jahr 2010 war ja meine Wohnung nicht von mir bewohnt - kann ich also die Kreditkosten für diese 6 Monate unter "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)" angeben?

    s.o.

    Frage 3: Sofern ich weitestgehend schon alles richtig angegeben haben sollte -> Ich werde nach der Art der Abschreibung gefragt. Was gebe ich den hier korrekt an?

    Genau so wie es das Programm fordert (Ermittlung der anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. der ETW ohne Grund&Boden-Anteil).

  • Entsprechend gibt es in dem Sinne keinen "Gewinne" (= Mieteinnahme?).


    Du hast aber geschrieben, der alte Eigentümer erstattet dir nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung. Da die Tilgungsanteile, die du an die Bank leistest, im Gegenzug keine Ausgaben sind, ist es eben kein Nullsummenspiel.


    Die ersten 6 Monate im Jahr 2010 war ja meine Wohnung nicht von mir bewohnt - kann ich also die Kreditkosten für diese 6 Monate unter "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)" angeben?


    Wenn du die Kosten aus den ersten 6 Monaten auch noch mit angibst, und der ganze Spaß sowieso Mitte 2010 vorbei ist, dürfte sich insgesamt (2009+2010) wohl ein Verlust ergeben. In diesem Fall würde ich gar nichts angeben, da keine Einkünfteerzielungsabsicht. Wenn doch: Schuldzinsen gehören in die dafür vorgesehene Zeile, nicht zu "weitere WK".

  • Ich werde letztendlich so verfahren wie im letzten Abschnitt von Napoleon vorgeschlagen - unterm Strich weniger Arbeit, mehr Geld, keine Rückfrage die ggf. vom Finanzamt kommen und dass ich keine Einkünfteerzielungsabsicht hatte, ist deutlich belegbar.
    Danke für eure Hilfe, Mühe und Zeit!

    • Offizieller Beitrag

    Wenn sich aus dem ganzen eine Überschusserzielungsabsicht ergibt, hat diese ganz normal im Rahmen der Ermittlung der vermietungseinkünfte nach § 21 EStG zu erfolgen.

    Wenn du die Kosten aus den ersten 6 Monaten auch noch mit angibst, und der ganze Spaß sowieso Mitte 2010 vorbei ist, dürfte sich insgesamt (2009+2010) wohl ein Verlust ergeben. In diesem Fall würde ich gar nichts angeben, da keine Einkünfteerzielungsabsicht.

    Ich werde letztendlich so verfahren wie im letzten Abschnitt von Napoleon vorgeschlagen - unterm Strich weniger Arbeit, mehr Geld, keine Rückfrage die ggf. vom Finanzamt kommen und dass ich keine Einkünfteerzielungsabsicht hatte, ist deutlich belegbar.

    Napoleon und ich sagen letztlich dasselbe. Nur meine ich, dass Du dem FA den Sachverhalt in jedem erklären musst. Und wenn es in einem formlosen Begleitschreiben zur Einkommensteuererklärung mit entsprechender Begründung geschieht.

  • Okay, also in der Art?

    Zitat

    Sehr geehrte Damen und Herren,


    Mitte 2009 haben wir eine Eigentumswohnungerworben . Aufgrund diverser Umstände haben wir den Eigentümern zugestanden, auch über den Zeitpunkt des Kaufs (01.01.2010 = Übergang Nutzen / Lasten) hinaus noch 6 Monate lang die Wohnung zu nutzen und haben hierfür eine Nutzungsvereinbarung (nicht Mietvereinbarung) abgeschlossen. Am 01.07.2010 haben wir als Eigentümer dann diese Wohnung bezogen.
    Die Nutzungsentschädigung setzt sich ausschließlich aus Umlagen und Kreditkosten zusammen. Diese Vereinbarung war einmalig und wurde ohne Absicht der Einkünftserzielung geschlossen.


    MfG
    ...

  • Guten Abend!


    Ich möchte das Thema nochmal kurz aufwärmen ... ich hab nochmal etwas "rumgespielt":
    Unter "Immobilien" -> "Selbst genutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung" hab ich ja auch die Möglichkeit, die gekaufte Eigentumswohnung anzugeben. Wenn ich das nun mache (Angaben Kaufpreis, Notarkosten, gezahlte "Miete" für 6 Monate bevor wir eingezogen sind usw.), kommt da ein gutes Plus bei mir raus.
    Nur zum Verständnis: Warum? Im Endeffekt erhalte ich ja keine staatliche Förderung und steuerlich gefördert wird selbst bewohntes Wohneigentum doch auch nicht oder?


    Was ich angegeben habe:
    Erstes Objekt ->
    - Anschaffungsdatum (im Jahr 2009)
    - Übergang Rechte und Pflichten (Ende Dez 2009)
    - Datum der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken


    -> Angabe zu den Flächen und Nutzung
    -- [x] Das Objekt wird (teilweise) vermietet oder unentgeldlich überlassen
    -- Größe der selbst genutzten Wohnung gesamt: 123 m² (nur ein Beispielwert)
    --- dazu zu Wohnzwecken vermietet: 123 m²


    -> Angaben bei Vermietung, unentgeldlicher Überlassung und zum Arbeitszimmer
    -- Einheitswert-Aktenzeichen: xyz


    ---> Mieten und sonstige Einnahmen für das Objekt
    -----> Mieteinnahmen für - Wohnungen:
    ------ Erdgeschoss
    ------- Anzahl der vermieteten Wohnungen: 1
    ------- Wohnflächen der vermieteten Wohnungen in m²: 123 m² (gleicher Wert wie oben)
    ------- Mieteinnahmen (Jahresmiete ohne Umlagen / Nebenkosten): xyz € (Der Betrag, den wir 6 Monate bis zum Einzug erhalten haben)


    ---> Aufwendungen (Werbungskosten) für das Objekt
    ---- Laut gesonderter Berechnung / Programmunterstützt ... hier hab ich Kaufpreis + Notar usw angegeben bei Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten bis 2009
    ---- Weitere Werbungskosten ... hier habe ich die reinen Schuldzinsen angegeben


    Wahrscheinlich hab ich irgendwas falsch verstanden und verwende da etwas mißbräuchlich oder=

    • Offizieller Beitrag

    Wenn ich das nun mache (Angaben Kaufpreis, Notarkosten, gezahlte "Miete" für 6 Monate bevor wir eingezogen sind usw.), kommt da ein gutes Plus bei mir raus.

    Du meinst ein Überschuss kommt dabei heraus (Einnahmen > Werbungskosten)? Hatten wir doch vermutet. Also was wundert Dich das?


    Für diese Erkenntnis hast Du jetzt über vier Monate benötigt und der 31.05 steht vor der Tür. Gratulation.

  • Du meinst ein Überschuss kommt dabei heraus (Einnahmen > Werbungskosten)? Hatten wir doch vermutet. Also was wundert Dich das?


    Für diese Erkenntnis hast Du jetzt über vier Monate benötigt und der 31.05 steht vor der Tür. Gratulation.

    Naja - ganz so schwer von Begriff bin ich auch nicht ;) Ich hab die Sache einfach liegen lassen müssen, weil die Verwaltung wie auch Banken nicht mit den Belegen hinterher gekommen sind, die ich für die Steuer gebraucht habe. Was ich meine: Ich krieg durch die Angabe des ganzen Klumbatsch ein gutes Stück mehr raus als erwartet.


    Das ich mich wundere, das etwas raus kommt, liegt an dem hier:


    Du hast aber geschrieben, der alte Eigentümer erstattet dir nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung. Da die Tilgungsanteile, die du an die Bank leistest, im Gegenzug keine Ausgaben sind, ist es eben kein Nullsummenspiel.



    Wenn du die Kosten aus den ersten 6 Monaten auch noch mit angibst, und der ganze Spaß sowieso Mitte 2010 vorbei ist, dürfte sich insgesamt (2009+2010) wohl ein Verlust ergeben. In diesem Fall würde ich gar nichts angeben, da keine Einkünfteerzielungsabsicht. Wenn doch: Schuldzinsen gehören in die dafür vorgesehene Zeile, nicht zu "weitere WK".

    Ich denke, ich suche mir doch nochmal professionelle Hilfe. Was wäre hier sinnvoll? Man hört ja viel von Lohnsteuerhilfevereinen - gibt es hier etwas, was man beachten sollte?


    prodigy7

  • Ich denke, ich suche mir doch nochmal professionelle Hilfe

    Ein erster Schritt wäre, einmal nachzusehen, wie das Programm die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt und welcher Verlust dabei herauskommt. Vielleicht dürfte nämlich kein Verlust, sondern ein Überschuss herauskommen, wenn alles richtig eingegeben wurde.
    Hast du vielleicht die Werbungskosten, z.B. Abschreibung, für das ganze Jahr angesetzt anstatt nur für 6 Monate?

  • Ein erster Schritt wäre, einmal nachzusehen, wie das Programm die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt und welcher Verlust dabei herauskommt. Vielleicht dürfte nämlich kein Verlust, sondern ein Überschuss herauskommen, wenn alles richtig eingegeben wurde.
    Hast du vielleicht die Werbungskosten, z.B. Abschreibung, für das ganze Jahr angesetzt anstatt nur für 6 Monate?

    Ich hab ehrlich gesagt jetzt dazu nichts gefunden ... ich versuche mal zum nachvollziehen (mit fiktiven Werten, die aber im Verhältnis stimmen) anzugeben, wie ich es angegeben habe (wenn ich nichts konkret erwähne, habe ich entsprechende Optionen nicht ausgewählt oder ausgefüllt):


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    1. "Immobilien" -> "Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung"


    Ich habe beim Punkt "Immobilien" den Punkt "Selbstgenutzte Objete (auch bei teilweiser Vermietung)" ausgewählt, da dies aus meiner Sicht meiner Situation entsprochen hat. In diesem Punkt habe ich "Erstes Objekt" ausgewählt.


    1.1 "Allgemeine Angaben zum Objekt"


    In dem neuen Fenster "Allgemeine Angaben zum Objekt" habe ich zuerst die Lage des Objektes angegeben, Eigentümer, Aufteilung auf dieses, dass es eine Eigentumswohnung ist und "Das Objekt ist angeschafft (gekauft) worden". Anschaffungsdatum ist der 31.12.2009 (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) und Datum des Kaufvertrages der 01.06.2009. Als Datum der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (Bezugsdatum) wurde der 01.07.2010 angegeben.


    1.1.1 "Angaben zu den Flächen und zur Nutzung"


    Im Punkt "Angaben zu den Flächen und zur Nutzung" habe ich die Option "Das Objekt wird (teilweise) vermietet oder unentgeldlich überlassen" ausgewählt. Bei "Größe der selbstgenutzten Wohnung(en) insgesamt sind 100qm angegeben, ebenfalls auch bei "davon zu Wohnzwecken vermietet".


    1.1.2 "Angaben bei Vermietung, unentgeltlicher Überlassung und zum Arbeitszimmer"


    Hier habe ich alles so gelassen, wie WISO es mir schon vorgegeben hat.


    1.1.2.1 "Mieten und sonstige Einnahmen für das Objekt"


    Hier habe ich "Mieteinnahmen für" -> "Wohnungen" ausgewählt, dort dann Erdgeschoss ausgewählt, Anzahl der vermieteten Wohnungen 1, Wohnflächen der vermieteten Wohnungen in m² dann 100 qm und bei Mieteinnahmen für 6 Monate jeweils 800€, in der Summe als dann 4800€.


    1.1.2.2 "Aufwendungen (Werbungskosten) für das Objekt" -> "Laut gesonderter Berechnung / programmgestützt"


    Hier habe ich dann bei "Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten für 2009 (nur Gebäudeteil) angegeben, dass

    • 1.000€ Auflassungsgebühren
    • 450€ Beurkundung des Kaufvertrages
    • 450€ Eintragungskosten
    • 3.500€ Grunderwerbssteuer
    • 210.000€ Kaufpreis
    • 1.500€ Vermittlungsprovisionen
    • 150€ nochmalige Auflassungsgebühren
    • 350€ Eintragungskosten

    angefallen sind. In der Summe also dann 217.400€.


    1.1.2.3 "Aufwendungen (Werbungskosten) für das Objekt" -> "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)"


    Hier habe ich unter "Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeträge)" im Unterpunkt "Auf den gesamten Wohnraum entfallene Aufwendungen" die Schuldzinsen von 3700€ angegeben (da es das erste Jahr der Kredittilgung war, ist der Tilgungsanteil halt noch sehr hoch)


    --------------------------------------------------------------------------------


    Vielleicht war ich auch Blind, aber ich kann nicht angeben "nur 6 Monate" bewohnt. Ich nehme eigentlich an, dass das Programm dies durch die Angabe "Datum der erstmaligen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken..." ermittelt.


    Ich bin mit halt bei dem Thema absolut unsicher ... normalerweise hab ich jedes Jahr wie ein "normalsterblicher" meine Steuererklärung mit WISO gemacht und es hat alles gepasst, nur dieses Jahr hab ich halt diesen "Sonderfall" und bin mir absolut unsicher, ob alles passt und WISO hilft mir da auch nicht wirklich.

    • Offizieller Beitrag

    Nur mals so auf die schnelle:

    1. "Immobilien" -> "Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung"

    Schon der Einstieg ist verkehrt. Richtig ist "Vermietete Objekte".

    Wenn Du es selber nicht rechnerisch auch vom Grund- und Bodenanteil vorab abgegrenzt hast, ist natürlich auch dies verkehrt.

    Was ich mich nun Frage: Ich haben monatlich eine Nutzungsentschädigung erhalten, die sich exakt zusammensetzt aus Kreditkosten (=Tilgung + Zinsen) und den Umlagen. Entsprechend gibt es in dem Sinne keinen "Gewinne" (= Mieteinnahme?).

    Wonach sich Deine Einkunftsermittlung vereinfacht gesagt wie folgt darstellen sollte:
    vereinnahmte Nutzungsentschädigung (Tilgung + Zinsen + Umlagen)
    =Summe der Einnahmen
    abzüglich Werbungskosten
    Zinsen
    Umlagen
    zeitanteilige Gebäude-AfA § 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG i.V.M.(also ohne Grund- und Bodenanteil aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten)
    =Einkünfte


    Das Ergebnis dürfte m.E. eher so nahe 0€ liegen. Evtl. sogar ein leicher Einnahmeüberschuss.

  • Eben. Und da muss sich irgendwo eingeben lassen, dass die Vermietung nach 6 Monaten endete.

    Leider nicht ... hab jetzt mal soweit alles eingegeben (auch wenn ich derzeit nicht weis, wie ich den Verkehrswert von Grundstücksgröße und Wohn-/Nutzfläche aufteilen kann bzw. muss) und finde im Gegensatz zu "Selbstgenutzte Objekte (auch bei teilweiser Vermietung)" wo es ein Datum für die Selbstnutzung gab, ein entsprechended nicht wenn ich die ganzen Sachen bei "Vermiete Objekte" angebe.
    Unterm Strich kommt aber genau so viel raus wie bei meinen vorherigen Eingaben. Wo lässt man sich den in solchen Sachen am besten beraten?

    • Offizieller Beitrag

    Unterm Strich kommt aber genau so viel raus wie bei meinen vorherigen Eingaben.

    Das kann nicht sein. Siehe auch meine obige Beispielrechnung. Wass letztlich mit steuerlicher Auswirkung verbleibt ist doch nur die vereinnahmte Tilgung abzüglich der zeitanteiligen (6/12) 2%igen AfA (nur Gebäudeanteil). Und ein paar Dreisätze zur Abgrenzung Grund und Boden / Gebäude sollte man schon hinbekommen, wenn man sich an seine eigene Steuererklärung traut.

  • ...beim Steuerberater.
    MfG Günter

    Ich frag nur, weil es ja auch diverse Lohnsteuerhilfevereine gibt - die sonst zwar "Kostenlos", aber dafür muss man so ca. (für meine "Lohnregion") etwa um die 150€ Jahresbeitrag löhnen. Ich kenn mich da nicht aus, wie teuer es wird wenn ich wegen dieser einen Sache zum Steuerberater gehe. Im Prinzip muss nur jemand mit Ahnung mal persönlich drüber gucken und wird mir wahrscheinlich in 5 Minuten gesagt haben, wo ich wie was korrekt auszufüllen habe.

    Das kann nicht sein. Siehe auch meine obige Beispielrechnung. Wass letztlich mit steuerlicher Auswirkung verbleibt ist doch nur die vereinnahmte Tilgung abzüglich der zeitanteiligen (6/12) 2%igen AfA (nur Gebäudeanteil). Und ein paar Dreisätze zur Abgrenzung Grund und Boden / Gebäude sollte man schon hinbekommen, wenn man sich an seine eigene Steuererklärung traut.

    Naja, wenn ich nach dem Wert von Wohnung und Grundstück gefragt werde, kann ich ja nicht so einfach nach den Miteigentumsanteilen der Gemeinschaftsfläche gehen. Google sagte mir hierzu, dass sich das ganze nach dem Marktwert usw. berechnet und da kann ich ja nicht einfach mal so das mit Dreisatz umrechnen.


    Wie schon gesagt - ich werde mir da mal professionelle Hilfe suchen. Ich weis eure Hilfe sehr zu schätzen, aber irgendwo steckt in meinen Angaben und/oder Denkweise ein Fehler.