Vermietung an nahe Angehörige - Umlagen - Nebenkosten

1. offizieller Beitrag

    Hallo Gruppe,
    ich vermiete einen Teil meines Hauses an meine Tochter.
    Es gibt den Mietpreis und den Nebenkostenanteil(Umlagen).


    Eingetragen habe ich unter "Vermietung an nahe Angehörige" im Programm,
    Einnahmen(Jahresmiete ohne Umlagen) den Mietpreis und
    bei Umlagen den Nebenkostenanteil.


    Da diese Umlagen für mich wieder Kosten darstellen, muss ich sie irgendwo im Programm
    als Kosten eintragen.
    Ist das in meinem Fall einzutragen unter "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)" in der Maske "Vermietung an nahe Angehörige",
    oder kann ich die Umlagen ganz einfach raus lassen?


    Danke im voraus.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von ttowski

    Da diese Umlagen für mich wieder Kosten darstellen, muss ich sie irgendwo im Programm als Kosten eintragen.

    Du hast die vereinnahmten Mietzahlungen für umlagefähige Aufwendungen (laufende monatliche Beträge und die aus den den jährlichen Abrechnungen) als Einnahmen zu erklären.

    Zitat von ttowski

    Ist das in meinem Fall einzutragen unter "Weitere Werbungskosten (Aufwendungen)" in der Maske "Vermietung an nahe Angehörige", oder kann ich die Umlagen ganz einfach raus lassen?

    Die tatsächlich verauslagten Ausgaben für das Objekt (und ggf. Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen) sind als Werbungskosten zu berücksichtigen. Und Du solltest bei Vermietung an nahe Angehörige auch wirklich alles umlegen, was umzulegen ist.


    Und bei allem solltest Du pingelig genau sein, weil Dir ansonsten eventuell das gesamte "Mietmodell" um die Ohren fliegt.

    miwe4 wrote:
    ..."Und bei allem solltest Du pingelig genau sein, weil Dir ansonsten eventuell das gesamte "Mietmodell" um die Ohren fliegt."


    Da machst du mir jetzt Angst, oder steht man prinzipiell unter Verdacht?
    Tatsächlich, werde ich Steuern zahlen müssen.
    Gruss

    Zitat von ttowski

    Tatsächlich, werde ich Steuern zahlen müssen.


    Mieteinnahmen zählen zum steuerpflichtigen Einkommen.
    Ferner ist zu beachten, dass die Mindestmiete für Angehörige auch gezahlt wird.
    MfG Günter

    Moin ...


    hier mal was zum Lesen und zur gepflegten Beachtung:


    Voraussetzung der steuerlichen Anerkennung von Vermietungsverlusten ist auch das Vorliegen der sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einer verbilligten Vermietung gelten Besonderheiten: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 %
    der ortsüblichen Marktmiete, wird die Einkünfteerzielungsabsicht
    anerkannt und die Vermietungsaufwendungen können ungekürzt abgezogen
    werden. Beträgt die Miete weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der
    ortsüblichen Marktmiete, wird das Vorliegen der
    Einkünfteerzielungsabsicht mit einer Prognoserechnung überprüft. Nur
    wenn die Ertragsprognose zu dem Ergebnis führt, dass über den
    Prognosezeitraum von in der Regel 30 Jahren kein Totalüberschuss zu
    erzielen ist, werden die Vermietungsaufwendungen im Verhältnis der
    vereinbarten Miete zur Marktmiete gekürzt. Liegt die Miete unter 56 % der ortsüblichen Miete, sind Aufwendungen nur im Verhältnis der Miete zur Marktmiete abziehbar.


    Hier der komplette Link:


    http://www.tober-berlin.de/aktuelles/2006_1_06.htm


    Gruß Kuddel

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    " Zahle willig, zahle froh ... zahlen must Du sowieso ! "


    :lol:

    Zitat

    ..."Voraussetzung der steuerlichen Anerkennung von Vermietungsverlusten ist auch das Vorliegen der sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einer verbilligten Vermietung gelten Besonderheiten: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 % ..."

    Bei mir war die Rede von Umlagen und nicht von Vermietungsaufwendungen. Ich habe weder Reparaturen, oder Sonstiges, was ich als Aufwand abziehen könnte.
    Eine Einkünfteerzielungsabsicht liegt bei mir eigentlich nicht vor, da meine Tochter nur vorübergehend bei mir Leben wird, ich aber das Geld benötige, um die laufenden Energiekosten, etc. zu zahlen.
    Es ist ja ein Verbraucher mehr im Haus.
    Deshalb trage ich die Daten auch unter "Vermietung an nahe Angehörige" ein.
    Um es nochmal zu betonen, ich will hier kein Konstrukt bauen, um irgendwelche Steuerlasten zu mindern.
    Es geht darum, das meine Tochter zur Zeit staatlich unterstützt wird. Sie könnte auch eine teurere Wohnung im Nebenhaus mieten, die der Staat zahlt.
    Gruss

    Moin ...


    mal eine Verständnisfrage, bevor wir die anderen Punkte abarbeiten ...


    Bewohnt Deine Tochter eine eigene abgeschlossene Wohnung bei Dir im Hause ??
    Dass heißt, mit eigenem Schlüssel , Zähler für Strom, Wasser usw.


    Oder wohnt sie " mit bei Dir " in der Wohnung ?


    Du schreibst --- einen Teil des Hauses --- !
    Deshalb hier meine Zweifel !


    Gruß Kuddel

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    :lol:

    • Offizieller Beitrag

    Ein "Mietverhältnis" unter nahen Angehörigen ist immer ein Konstrukt, dass erhöhter Aufmerksamkeit der Steuerverwaltung sicher sein darf. Und die umlagefähigen Aufwendungen sollten zu 100% umgelegt und nach Jahresende dezidiert abgerechnet werden. Vertragsgemäße Gestaltung wie unter fremden Dritten und Nachweis aller Zahlungen vorausgesetzt.

    Zitat

    Moin ...
    mal eine Verständnisfrage, bevor wir die anderen Punkte abarbeiten ...
    Bewohnt Deine Tochter eine eigene abgeschlossene Wohnung bei Dir im Hause ??
    Dass heißt, mit eigenem Schlüssel , Zähler für Strom, Wasser usw.
    Oder wohnt sie " mit bei Dir " in der Wohnung ?

    Das Haus in dem früher drei Generationen wohnten ist jetzt mit 2 Personen belegt. (Erdgeschoss + Obergeschoss + Anbau Keller)
    Das Haus wurde (und wird) nach Beratungen mit einem Steuerberater als Einfamilienhaus beim Finanzamt geführt, es wurde nie etwas steuerlich geltend gemacht.
    Der vermietete Teil an die Tochter sind 2 Zimmer + Bad im Anbau Keller. Zwei andere Zimmer werden von mir als Stauraum(Abstellkammer,etc.) genutzt.
    Ein Teil dieser Wohnung gehört zum alten Keller und der andere Teil zum Anbau.
    Erdgeschoss + Obergeschoss haben einen gemeinsamen Stromzähler, Keller Anbau hat einen separaten Zähler.
    Das komplette Haus wird über eine im Keller liegende Ölheizung mit Wärme versorgt.
    Gruss

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Hermann

    Wenn kein Mietvertrag mit dem Angehörigen besteht und auch keine Mietzahlungen fließen, so kannst Du das Ganze vergessen.


    Frage mich hier echt, was Du damit erreichen möchtest. Vom Fiskus ist in dem Fall nämlich nichts zu holen.

    Wenn die Tochter durch das "Mietverhältnis" Zuschüsse seitens des Staates erhält, sind diese natürlich dem Vermieter zuzurechnen. Und wenn sich aus der Vermietung ein Überschuss ergibt, interessiert sich natürlich auch die Finanzbehörde dafür. Schriftlicher Vertrag hin oder her. Nur bei etwaigen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung wird da natürlich 1000% hingeschaut.

    Zitat

    Wenn kein Mietvertrag mit dem Angehörigen besteht und auch keine Mietzahlungen fließen, so kannst Du das Ganze vergessen.
    Frage mich hier echt, was Du damit erreichen möchtest. Vom Fiskus ist in dem Fall nämlich nichts zu holen.


    Mietvertrag besteht.
    Wie ich schon oben erwähnte, möchte ich nichts vom Fiskus holen, nur die tatsächlich errechneten Nebenkosten.
    Einen Verlust aus "Vermietung und Verpachtung" will ich eben nicht haben!!!
    Gruss

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von ttowski

    Einen Verlust aus "Vermietung und Verpachtung" will ich eben nicht haben!!!

    Gibt es da "Wünsch Dir Was?". Du hast alle Einnahmen und Ausgaben bezüglich des Objektes zu erklären. Und da kommt dann halt irgendein Ergebnis raus. Ggf. greift das FA dann eben noch korrigierend beim Fremdvergleich ein. Vielleicht solltest Du doch einmal einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe aufsuchen.

    Zitat von ttowski

    Einen Verlust aus "Vermietung und Verpachtung" will ich eben nicht haben!!!


    Das Haus wurde (und wird) nach Beratungen mit einem Steuerberater als Einfamilienhaus beim Finanzamt geführt, es wurde nie etwas steuerlich geltend gemacht.


    Bei einem selbstbewohnten Einfamilienhaus interessiert das FA gar nichts.
    Deine Tochter wohnt bei dir und beteiligt sich an den Nebenkosten.
    MfG Günter

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von g.horn

    Bei einem selbstbewohnten Einfamilienhaus interessiert das FA gar nichts. Deine Tochter wohnt bei dir und beteiligt sich an den Nebenkosten.

    Na, so einfach ist es dann eben doch nicht (siehe unten).

    Zitat von ttowski

    Mietvertrag besteht.

    Zitat von miwe4

    Na, so einfach ist es dann eben doch nicht (siehe unten).
    Zitat von »ttowski« Mietvertrag besteht.


    ...der darf gar nicht ausgestellt werden :!: :!: :!:


    Fakt ist, dass dieser Konstrukt voll in die Hose geht, wenn versucht wird da steuerlich etwas geltend zu machen :)


    Es geht darum, das meine Tochter zur Zeit staatlich unterstützt wird. Sie könnte auch eine teurere Wohnung im Nebenhaus mieten, die der Staat zahlt.
    Eventuell noch die Miete oder Mietbeihilfe kassieren vom Staat kassieren :?: :?:


    MfG Günter

    Moin ...


    eventuell über " Unterstützung Bedürftiger " !


    Aber das ist eine andere Baustelle.


    Gruß Kuddel

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    :lol:

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von g.horn

    ...der darf gar nicht ausgestellt werden :!: :!: :!:

    Selbstverständlich darf man an Angehörige vermieten, auch wenn diese Mietbeihilfe bekommen. Wo ist da das Problem. Ob nun ein Angehöriger vermietet oder ein fremder Dritter spielt aus Sicht der Sozialbehörde keine Rolle, solange ein ordnungsgemäßes Mietverhältnis i.S.d. BGB besteht. Das hat die zahlende Stelle zu prüfen und zu entscheiden. Und das FA prüft dann aus steuerlicher Sicht die Ordnungsmäßigkeit des Mietverhältnisses und eine etwaige Überschusserzielungsabsicht. Das eine hat aber mit dem anderen nichts zu tun und läuft vollkommen unabhängig voneinander ab.