Eine Einheit eines Hauses mit umsatzsteuerpflichtiger Vermietung

Hallo,

da mir die Hotline nicht weiterhilft und meine Fragen ignoriert, würde mich interessieren, ob hier jemand im Forum ist, der auch mit teilweise umsatzsteuerpflichtiger Vermietung arbeitet und mit dem ich mich austauschen könnte.

Viele Grüße

Peter

Schön wäre, es wenn es so einfach wäre.

Genauso wie Günter es beschrieben hat, habe ich es auch gemacht. Nur treten dabei zwei Probleme auf. Da der Support bisher immer nur abgewiegelt hat und meinte, ich solle einfach richtig mit der Umsatzsteuer und Vorsteuer buchen. Auch nachdem ich die paar Buchungen, die noch falsch waren korrigiert hatte, waren die Fehler immer noch vorhanden. Drei oder vier mal habe ich meine Datenbank an den Support geschickt, da sie dort immer gleich wieder gelöscht wird, obwohl der Fall noch nicht zur Zufriedenheit abgeschlossen war. Morgen habe ich einen Telefontermin mit dem Support. Ich bin mal gespannt.

Hier die Probleme:

1. Aufteilung der Heizkosten eines externen Heizkostenabrechnungsunternehmens:
Da ich mit dem Programm die WEG- und Nebenkostenabrechnung mache, muss ich die Heizkosten sowohl für die Mieter als auch die Eigentümer eingeben. Bei der Gewerbeeinheit muss ich laut Programm die Heizkosten für den Mieter netto buchen. Das mache ich und die auf die Mieter zu verteilenden Kosten entsprechen den verteilten Beträgen. Ob beim Eigentümer der Gewerbeeinheit der Betrag netto oder brutto zu erfassen ist, ist im Programm nicht angegeben. Also buche ich brutto, da nur so der aufzuteilende Betrag und die Summe der verteilten Beträge übereinstimmt.
Was passiert nun aber in der Hausgeldabrechnung: Auf den Brutto-Betrag wird nochmals 19% MwSt aufgeschlagen. Da das ja wohl nicht korrekt ist, habe ich nun auch beim Eigentümer den Netto-Betrag erfasst. Jetzt weißt das Programm zwar eine Differenz zwischen aufzuteilender Kosten und der vertielten Beträge (in höhe der MwSt) auf, aber es stimmt jetzt wenigstens die Hausgeldabrechnung an dieser Stelle.

2. In der Nebenkostenaufstellung- und abrechnung wird brutto und netto gemischt:
Bei den umlagefähigen Kosten wird in der Aufteilung der Hausgeldabrechnung sowohl der Gesamtbetrag als auch der Anteil des Mieters brutto ausgeben (hier wäre schon brutto und netto sowie MwSt-Betrag sinnvoll). Bei den nicht umlagefähigen Kosten habe ich mehrere Konten, bei denen auch der Gesamtbetrag sowie der Anteil brutto ausgegeben wird. Aber bei einem Konto wird der Gesamtbetrag brutto und der Anteil _netto_ ausgegeben. Bei der Summierung werden dann die Brutto- als auch der Netoobetrag aufsummiert. Das kann ja wohl auch nicht richtig sein.
Meines Erachtens liegt hier ein Fehler bei Konten vor, die nicht über einen Verteilschlüssel sondern eine direkte Zuordnung aufgeteilt werden. Für mich habe ich diese Behauptung bewiesen und somit mittlerweile auch eine korrekte Hausgeldabrechnung, indem ich für jede Mieteinheit einen Verteilschlüssel mit Einheiten habe, bei dem jeweils nur die betroffene Wohnung eine 1 und alle anderen eine 0 haben. Dazu habe ich für jede Wohnung ein Konto, dem der zu dieser Wohnung gehörende Verteilschlüssel zugeordnet ist. Die zugeordneten Buchungen buche ich nun nicht auf ein und das selbe Konto und ordne die Buchung direkt einem Eigentümer zu, sondern ich buche die Kosten auf das jeweils zur betroffenen Wohnung angelegte Konto. Un siehe da, es wird in der Abrechnung nun auch der Anteil brutto ausgegeben und die abrechnung stimmt.

Meine Lösungen können ja wohl nicht im Sinne des Erfinders sein und ich hoffe, dass der Support sich endlich mal der Sache brauchbar annimmt.

Eine kleine Episode dazu:
Der Support hat meine Datenbank erhalten und behauptet, die Abrechnung wäre bei ihnen richtig.
Darauf hin habe ich darum gebeten, die korrekte Abrechnung als PDF zu erstellen und mir zur Ansicht zukommen zu lassen.
Der Support kann meiner Bitte aber nicht nachkommen, da die Datenbank aus Datenschutzgründen schon gelöscht wurde.
Der Kunde - ja, lieber Support, ich bin ein Kunde; wie das mit der Lieferant ist König, oder so - gibt aber nicht auf und stellt dem Support zum Zwecke der Erstellung einer angeblich korrekten Abrechnung die Datenbank erneut zur Verfügung.
Was passiert, es wird mir keine korrekte Auswertung erstellt und gemailt. Statt dessen behauptet man nur wieder meine Buchungen wären falsch. Welche Buchungen aber falsch sind sagt man mir auch nicht.

Wie gesagt, bin ich nun auf den Telefontermin mit dem Support gespannt und hoffe auf Besserung des Programms, denn graue Haare habe ich bereits genug.

Viele Grüße
Peter

Ich bin seit 20 Jahren selbständig mit einer GmbH und vermiete seit 13 Jahren mit MwSt-Optierung. Mit dem Steuerberater habe ich auch ständig zu tun. Ich weiß, was ich tue.

Wo habe ich denn geschrieben, dass ich einzelne Beträge anteilmässig an den Mieter weiter berechnen will? Wo bitte?

Soeben hatte den Telefontermin mit dem Support. Sehr freundlich und alle Fragen konnten fast vollständig geklärt werden.

Wie ich es vermutet hatte, werden beim Umlageschlüssel 'Betrag' die anteiligen Kosten netto statt brutto ausgegeben. Warum dies so ist und ob es einen Grund hat kann der Support derzeit noch nicht sagen. Der Support hat deshalb eine Anfrage an die Entwicklung gestellt, wartet jedoch noch auf eine Antwort.

Der Weg zu einer korrekten Abrechnung ist der von mir oben beschriebene oder die Variante, die Konten mit Umlageschlüssel 'Betrag' auf den Schlüsssel 'laut Abrechnung' umzustellen und dann die Kosten laut Abrechnung auf die Eigentümer bzw. Mieter zu verteilen.

Viele Grüße
Peter