Anlage V Vermietung/Verpachtung

  • Hallo, ich brauche dringend eure Hilfe, habe da einige Fragen.


    Eckdaten: Unsere in 2010 erworbene Immobilie mit 6 Wohnungen und 1 Gewerbe nutzen wir
    teilweise selbst und der Rest, inkl. Laden ist vermietet. Wir hatten im
    Jahre 2011 sehr viele Ein- und Auszüge von Mietern.


    1. Mitte letzten Jahres zogen wir innerhalb des Hauses in eine größere Wohnung um, nachdem eine Mieterin ausgezogen war. In die Auszugswohnung kam sofort ein neuer Mieter rein. Somit hat sich die Fläche der selbstgenutzen Wohnung mittem im Jahr geändert. Der prozentuale Anteil der Selbstnutzung hat sich somit im Gegansatz zu 2010 ebenso geändert. Welchen Selbstnutzungsanteil für 2011 muss ich in der Steuererklärung angeben? Oder gibt es eine Möglichkeit, das Auszugs- und Einzugsdatum der Mieter anzugeben, womit das Programm dann den Selbstnutzungsanteil selbst errechnet?


    2. Aufgrund der NK-Abrechnung für das Jahr 2010 gab es Nachzahlungen von Mietern und Erstattungen an Mieter. Der Zufluss bzw. der Abgang war 2012. Müssen diese Rückzahlungen als Abgang und die Nachforderungen als Zugang in der Steuererklärung für 2011 oder erst in 2012 angegeben werden, wegen dem Zuflussprinzip?


    3. Ich habe 2 Mieter, die lt. Vertrag keine Versicherungen und Grundsteuern bezahlen müssen. Diese muss ich selbst zahlen. Kann ich diese Kosten zusätzlich als sonstige Werbungskosten geltend machen? Oder ermittelt es sich laut folender Berechnung von selbst und wird vom Programm automatisch in die Steuerberechnung übernommen:


    Summe der entstandenen Betriebskosten
    - erhaltene Umlagen von Mietern
    - Umlage-Anteil für selbstbenutzte Flächen
    = Überschuss an Kosten


    4. Kann ich die Betriebskosten für die Leerstände (Versicherung, Steuer, Zählermiete für Strom etc.) ebenfalls als sonstige Werbungskosten geltend machen?


    5. Woher nehme ich den Betrag für die Abschreibung (Erwerbskosten, Notarkosten etc.), sollte ich das Finanzamt anrufen? Die Daten wurden von dem Programm vom letzten Jahr übernommen aber der Betrag für die AfA ist unverändert geblieben, sollte der nicht weniger sein?


    Danke

  • Meinst Du nicht, es wäre sinnvoller, einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe anzusprechen? Du scheinst sowohl Probleme rechtlicher Art als auch bei der Programmbedienung zu haben. Da kann ein Berater schon einmal billiger sein, als wenn Du keinen in Anspruch nehmen würdest. Abgesehen davon wirst Du den Fall mit ausschließlich Boardmitteln nicht in den Griff bekommen.

  • Hallo, meine Frage bezieht sich auf die Funktion von der Software in folgendem Fall:


    Ich bewohne ein Mehrfamilienhaus und habe darin auch Mieter. Zwei Mieter zahlen keine Versicherungen und Steuern (gem. Vertrag) in den Nebenkosten, diese trage ich selbst.


    Muss ich diese Posten als Werbungskosten gesondert geltend machen oder errechnet sich das automatisch, wenn ich die "Laufenden Betriebskosten" und die "Einnahmen aus Umlagen" eingebe?


    Folgt also eine automatische Berechnung meiner Lasten durch z. B. folgende Eingabe:


    2.000 Euro Einnahmen aus Umlagen
    - 2.500 Euro Laufende Betriebskosten
    = - 500 Euro


    welche dann bei mir prozentual auf vermietete und selbstgenutzte Fläche als Werbungskosten automatisch verrechnet werden?


    Danke

  • Ich habe deine Fragen zusammengeschoben, weil ich den Nachtrag eigentlich schon beantwortet habe. Du wirst das alles programmgesteuert m.E. nicht hinbekommen.


    Wobei sich dann auch die Frage stellt, warum zwei Mieter keine Steuern und Versicherungen bezahlen müssen. Nachestehende Personen?

  • Und gleich noch eine Frage hinterher: Als Eigentümer von einem Mehrfamilienhaus mit Selbstnutzung und Vermietung würde ich gerne meine anteiligen Kosten wie Handwerkerleistungen in der Steuererklärung geltend machen. Wo kann ich diese eingeben und kann man das überhaupt machen? Ich bin irritiert, da das Programm vielleicht diese Berechnung von selbst macht, wenn ich Eingaben bei den Laufenden Betriebskosten mache. Weiter unten kann man ja den prozentualen Anteil der "nicht mit Vermietungseinkünften zusammenhängenden" Kosten eingeben. Stehe gerade auf dem Schlauch :pillepalle: . Danke nochmal.

  • Es sei denn, er hat noch ein Haus ...


    Was aber den 1. Beitrag nicht beantworten würde !


    " Wobei sich dann auch die Frage stellt, warum zwei Mieter keine Steuern
    und Versicherungen bezahlen müssen. Nachestehende Personen? "



    Was die Sache noch deutlich verfeinern würde !


    Gruß Kuddel

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    " Zahle willig, zahle froh ... zahlen must Du sowieso ! "


    :lol:

  • Und die Handwerkerleistungen i.S. § 35a EStG auch noch hierher zu verschieben, weil sich das Problem hinsichtlich der vermietetn Objektteile gar nicht stellt. Das ist ja ganz einfach auf den selbstgenutzen Teil mit Dreisatz oder programmgesteuert abzugrenzen.


    Du bist offensichtlich überfordert und ich kann meinen o.g. Rat, dringendst den Rat eines Profis einzuholen, nur noch einmal wiederholen. Der Fall übersteigt die Möglichkeiten eines Forums bei Weitem. Du hängst ja schon an der AfA-BMG.

  • miwe4: Danke. Der Grund dafür, dass zwei Mieter keine Versicherung und Steuern zahlen ist einfach, dass sie Altverträge haben, in denen unser Voreigentümer keine dieser Posten als Umlage angegeben hat.


    Kuddel1: Nein, wir haben kein anderes Haus, trotzdem verstehe ich die Antwort nicht. Nebenbei, ich bin eine sie.


    Grüße zurück...

  • OK, sorry ... kann man so ja nicht wissen ...


    Beherzige Miwes Rat ... nimm Hilfe in Anspruch !
    Ich verstehe Deinen Ehrgeiz und es macht ja auch Spaß, aber hier kannste deutlich mehr Geld verlieren als gewinnen !


    PS: Wer hat denn die Steuererklärung für 2010 gemacht ?


    Gruß Kuddel

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    :lol:

  • Die von 2010 habe ich gemacht, die Arbeitnehmerkammer ist sie mit mir vorher kurz durchgegangen und erklärt. Soweit hatte das Finanzamt auch alles anerkannt.


    Was meinst du mit "Geld verlieren"? Meinst du, eine Strafe wegen falschem Ausfüllen oder eher nicht alles (richtig) angeben und dadurch das Geld sausen lassen?

  • Nein ... keine Strafe


    Etwas aus Unwissenheit übersehen ...


    Etwas falsch eintragen ..


    Etwas vergessen ...


    Afa, Mieten, Mieterwechsel, mehrere Wohnungen, unbewohnte Mietzeiten, Werbungskosten, Handwerkerleistungen, Gewerbe usw ...


    Gruß Kuddel

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    :lol:

  • miwe4: Danke für deinen Rat. Es ist sicherlich besser, einen Fachmann einzuschalten, bis ich selbst den Überblick habe. Das werde ich auch tun. Gibt es alternativen zu Steuerberatern, die etwas günstiger sind? Unser StB wollte 750 Euro haben, das war mir dann doch etwas zu viel. Ein LSt.-Hilfeverein scheidet lt. Arbeitnehmerkammer aus, da noch ein Nebengewerbe existiert. Im Endeffekt hat der letzte Steuerberater das gleiche errechnet, wie zuvor ich mit WISO. Es war also herausgeschmissenes Geld. Ich musste ihn sogar noch auf Steuer-Spar-Möglichkeiten selber hinweisen. Deshalb ist mein Vertrauen in StB weg. Ich habe das Gefühl, dass sie einem nicht mit Tipps beiseite stehen.

  • Die von 2010 habe ich gemacht, die Arbeitnehmerkammer ist sie mit mir vorher kurz durchgegangen und erklärt.

    Die Arbeitnehmerkammer??? Die dürfen Steuerberatung machen? ?(

    Soweit hatte das Finanzamt auch alles anerkannt.

    Dann verstehe ich Deine obige Frage nicht:

    Woher nehme ich den Betrag für die Abschreibung (Erwerbskosten, Notarkosten etc.),


    oder eher nicht alles (richtig) angeben und dadurch das Geld sausen lassen?

    ja

  • Die Arbeitnehmerkammer??? Die dürfen Steuerberatung machen?

    Bei uns in Bremen bieten sie das an, wenn man Arbeitnehmer ist und Kammerbeiträge bezahlt. Man darf dann aber kein Gewerbe haben und nur eine begrenzte Summe an Mieteinnahmen. Man zahlt dann nur 10 Euro.



    Ich ging davon aus, dass sich der Betrag für die AFA-BMG jedes Jahr geändert eingegeben werden muss.


    Billy1963: Man bekommt ja leider nur einen geringen Teil wieder, vom Geld her würde es sich nicht lohnen, wenn man es selbst machen kann. Ich gebe zu, bei dieser Steuererklärung mit den neuen Posten wie Gewerbe und Vermietung ist es sinnvoll, einen Berater einzuschalten.

  • Man bekommt ja leider nur einen geringen Teil wieder, vom Geld her würde es sich nicht lohnen, wenn man es selbst machen kann.

    Nun ja, diese Ausgabe schmälert den Erstattungsbetrag - das ist richtig. Aber unterm Strich kostet es nicht 750€ wie in Deinem Beispiel. Im Extremfall sparst Du aber nichts, wenn Du hier sparst. Und das mit dem "geringen Teil" ist relativ und hängt vom persönlichen Steuersatz ab.

  • Ich ging davon aus, dass sich der Betrag für die AFA-BMG jedes Jahr geändert eingegeben werden muss.

    Hast Du eigentlich überhaupt schon einmal in ein Gesetz geschaut? Wenn Du Deine AfA im Vorjahr berechnet hast, dann musst du auch die entsprechende Vorschrift kennen. Da gibt es durchaus ja verschiedene mit eben unterschiedlichen AfA-Sätzen und auch zeitlichen Abstufungen. Wenn Du also Geld "sparen" möchtest, dann solltest Du Dir auf jeden Fall die Zeit nehmen, alle fraglichen gesetzlichen Vorschriften zu studieren. Machst Du dies nicht, dann findest Du auch nicht die zutreffenden Eingabemöglichkeiten im Programm, da auch dort gewisse Grundkenntnisse gefragt sind.


    Und wer weiß überhaupt, welch ungeahnte Gestaltungsspielräume Du hast, mit denen Du etwaige Beraterkosten dreimal wett machst.

  • Hallo, ich nochmal.


    Leute, danke dass es euch gibt. Mir ist eine Last von den Schultern gefallen in dem ihr mich rechtgeleitet habt. Ich werde auf jeden Fall einen Steuerberater aufsuchen und das lieber gestern als heute.


    Ich habe die Steuererklärung 2010 für unser 2010 erworbenes Haus mit Unterstützung/Hinweise der Arbeitnehmerkammer selber gemacht. Ich vermute, dass die AfA-BMG in dieser Steuererklärung falsch ist. Im Programm unter dem Punkt "Aufwendungen (Werbungskosten) für das Objekt steht bei mir nur die Summe der Kaufnebenkosten (Notar-und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer), diese Summe wurde mir von der AN-Kammer so vorgegeben.


    Sollte diese Summe die AfA-BMG darstellen, dann ist da sicher ein Fehler drin. Das Haus hat 280.000 Euro gekostet, die Kaufnebenkosten lagen bei ca. 16.000 Euro.


    Kann das stimmen? Sonst, wo im Steuerbescheid ist die AfA-BMG angegeben?


    Der Bescheid für 2010 ist vom 2.7.12, es gibt noch einen berichtigten Bescheid vom 24.7.12 wegen einem Einspruch. Ich würde gerne - oder - sollte/könnte ich jetzt erneut Einspruch einlegen und dann die Erklärung mit einem StB nochmal durchgehen, gerade wegen der AfA-BMG?


    Danke!

  • An so eine Maske kann ich mich nicht erinnern und kann sie im gerade geöffneten Programm auch gar nicht finden. Wo ist sie denn versteckt? Unser Haus ist ein Altbau von vor'm Krieg, kann es vielleicht daran liegen, dass sich diese Maske nicht öffnet, da es evtl. nichts abzuschreiben gibt?