Hallo, ich brauche dringend eure Hilfe, habe da einige Fragen.
Eckdaten: Unsere in 2010 erworbene Immobilie mit 6 Wohnungen und 1 Gewerbe nutzen wir
teilweise selbst und der Rest, inkl. Laden ist vermietet. Wir hatten im
Jahre 2011 sehr viele Ein- und Auszüge von Mietern.
1. Mitte letzten Jahres zogen wir innerhalb des Hauses in eine größere Wohnung um, nachdem eine Mieterin ausgezogen war. In die Auszugswohnung kam sofort ein neuer Mieter rein. Somit hat sich die Fläche der selbstgenutzen Wohnung mittem im Jahr geändert. Der prozentuale Anteil der Selbstnutzung hat sich somit im Gegansatz zu 2010 ebenso geändert. Welchen Selbstnutzungsanteil für 2011 muss ich in der Steuererklärung angeben? Oder gibt es eine Möglichkeit, das Auszugs- und Einzugsdatum der Mieter anzugeben, womit das Programm dann den Selbstnutzungsanteil selbst errechnet?
2. Aufgrund der NK-Abrechnung für das Jahr 2010 gab es Nachzahlungen von Mietern und Erstattungen an Mieter. Der Zufluss bzw. der Abgang war 2012. Müssen diese Rückzahlungen als Abgang und die Nachforderungen als Zugang in der Steuererklärung für 2011 oder erst in 2012 angegeben werden, wegen dem Zuflussprinzip?
3. Ich habe 2 Mieter, die lt. Vertrag keine Versicherungen und Grundsteuern bezahlen müssen. Diese muss ich selbst zahlen. Kann ich diese Kosten zusätzlich als sonstige Werbungskosten geltend machen? Oder ermittelt es sich laut folender Berechnung von selbst und wird vom Programm automatisch in die Steuerberechnung übernommen:
Summe der entstandenen Betriebskosten
- erhaltene Umlagen von Mietern
- Umlage-Anteil für selbstbenutzte Flächen
= Überschuss an Kosten
4. Kann ich die Betriebskosten für die Leerstände (Versicherung, Steuer, Zählermiete für Strom etc.) ebenfalls als sonstige Werbungskosten geltend machen?
5. Woher nehme ich den Betrag für die Abschreibung (Erwerbskosten, Notarkosten etc.), sollte ich das Finanzamt anrufen? Die Daten wurden von dem Programm vom letzten Jahr übernommen aber der Betrag für die AfA ist unverändert geblieben, sollte der nicht weniger sein?
Danke