Abrechnung bei Eigentümerwechsel

  • Hallo zusammen,


    bin grad dabei die Daten fertig zu stellen, als mit bei der letzten Durchsicht ein kleiner Fehler aufgefallen ist.


    Kann es sein, dass das Programm da irgendwie Probleme mit zeitlichen Zuordnungen hat, wenn während einer lfd. Abrechnungsperiode ein Eigentümerwechsel ansteht?


    1 Haus 3 Parteien. (EG, 1.OG, 2.OG) Im 1. OG ist ein Eigentümerwechsel zum 01.06.2012


    Im Programm habe ich einen neuen Eigentümer angelegt, beim alten das Enddatum 31.05.2012 eingetragen. Soweit so gut.


    Das Problem entsteht bei der Abrechnung. Es wurde eine Stichtagsumprogrammierung der HKV - Zähler beschlossen, welche im August durchgeführt wurde. Statt die 6 HKV-Zähler der Wohnun im 1.OG anteilig (monatsanteilig) auf beide Eigentümer umzulegen, werden diese Kosten dem Eigentümer zugeschrieben, der jedoch zum 31.05. verkauft hat.
    Weiter wurden Instandhaltungen (welche aus den Rücklagen bezahlt wurden) anteilig auf beide Eigentümer umgelegt (?????) obwohl das nicht sein dürfte, jedoch die Bescheinigung nahc § 35 a wird lediglich über den gesamten A-Lohn, dem Käufer bescheinigt. Wenn jedoch das System dass - aus welchem Grund auch immer - zeitanteilig auf beide Eigentümer umlegt, dann sollte zumindest die Bescheinigung richtig ausgestellt werden.


    Es gibt noch mehr solche Beispiele, z.B. beim Schwedenofen (Schornsteinfeger), da wurden die Kosten direkt der Wohnung zugeschrieben, das Resultat ist das gleiche bei den HKV-Zählern. Kriegt alles der in Rechnung gestellt, der das Eigentum verkauft hat, lustigerweise ist hier jedoch die Bescheinigung über den Arbeitslohn wieder zeitanteilig aufgeteilt. Beim Schwedenofen habe ich es jetzt selber ausgerechnet und lt. Abrechnung eingetragen. Aber bei den HKV-Zählern sind ja auch noch andere Wohneinheiten betroffen....


    Hat jemand nen Plan woran das liegen könnte?


    Danke für Rückmeldungen


    Grüße
    bisk

  • Hallo Biskini,


    ich hatte genau die gleiche Problemstellung. Es handelt sich hier um die Einmalkosten, denen du zwar einen Gültigkeitszeitraum geben kannst --> bringt aber gar nichts.


    Der Buhl-Support hat mir folgende Antwort gegeben:


    Es ist keine direkte Buchung von solchen Einmalkosten auf die Eigentümer


    vorgesehen. Dies liegt auch schon bei den Kollegen der


    Entwicklungsabteilung um das in den Hausverwalter einzupflegen. Indem


    von Ihnen beschriebenen Fall ist es möglich, ein eigenes Umlagekonto zu


    erstellen und dieses auf Umlageschlüssel "Betrag" einzustellen. Dann


    kann die Buchung einzeln auf den jeweiligen Eigentümer gebucht werden.


    Bitte beachten Sie, dass für den Eigentümer das Buchungsdatum gilt und


    nicht der Gültigkeitszeitraum.




    Die wissen von dem Problem und arbeiten dran.

  • hallo Windsurferchen,


    hm, irgendwie muss da jedoch glaub auch ein anderes problem generell dran sein....


    es ist nur 1 Beispiel. eigentlich trifft es alle kosten, die NACH dem Auszug des 1. Eigentümers aufkamen. Diese werden statt dem 2. Eigentümer zu zu rechnen dem 1. Eigentümer angerechnet (in der Abrechnung), lustigerweise die Bescheinigung über die §35a wird jedoch dem 2. Eigentümer ausgestellt.


    anders Beispiel beim Schornsteinfeger des betreffenden Schwedenofens. 1. HJ kam eine Rechnung und 2. HJ kam eine Rechnung. Hier wiederum schreibt das System BEIDE REchnungen dem 1. Eigentümer zu, die Bescheinigung fürs Finanzamt teilt es jedoch hier diesem beiden anteilig zu.


    Eine Rücklagenentnahme welche im Oktober stattfand, (1. Eigentümer hat im Mai verkauft) wurde zeitanteilig beiden Eigentümern zugeschrieben ?!?!?! Die Rücklagenentnahme kann ich garnicht über den Assistenten irgendwie beeinflussen....????



    Naja, ich hab ja donnerstag morgen einen telefonischen Rückruf-Termin (sofern dieser wieder nicht abgesagt wird.)



    dank dir aber trotzdem für deine rückmeldung

  • Hallo Biskini,


    zur Information :


    ""...Nach herrschender Rechtssprechung ist eine zeitanteilige Berechnung der Jahresabrechnung zwischen Veräußerer und Erwerber jedenfalls im Verhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorzunehmen.
    Im Falle eines Eigentümerwechsels bleibt der ausgeschiedene Miteigentümer zu den Wohngeldzahlungen nach dem WP verpflichtet. Nachzahlungen oder Guthaben aus der Jahresabrechnung stehen dem Erwerber zu, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Alleineigentümer ist und ein nach Eigentumsübergang gefasster Beschluss den ehemaligen Eigentümer rechtlich nicht mehr binden kann...."
    *Praxishandbuch Wohnungseigentum..HaufeVerlag
    Du bist nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu machen.
    Vl. hilft es, wenn du die Kosten, die vor dem Eigentumswechsel angefallen sind, terminmäßig(Ausführungsdatum) über ein neues Konto z.B.
    "Verrechnungskonto Eigent a/ Eigent B" buchst, und die Zahlung dann über "Verrechnugnskonto an Bank"


    LG

  • Hallo Biskini,


    die Aufteilung auf dem Rücklagenkonto ist in Ordnung. Der Veräusserer hat diesen Anteil mit der Wohnung mitverkauft (Bedeutsam für den Kaufvertrag/Grunderwerbsteuer)
    Dieser Anteil ist dann beim Erwerber (Rücklagenentwicklung) wieder miteingerechnet und offen ausgewiesen (Ihr Anteil am....)
    Bei meinem ET-Wechsel Abrechnung 2011 - wurden die Kosten anteilmäßig in der Hausgeldabrechnung vom Programm berücksichtigt. Ausschlaggebend war der Abrechnugnszeitraum (bei der Bezahlung) 1.1.2011 - 31 .12.2011. ( Einsatz HV 2012) Vgl. deine Einzelhausgeldabrechnung Seite 2 "Zusammenstellung der Bedtriebskosten > Gesamtkosten > zeitlicher Anteil. aus diesem zeitl. Anteil wurde bei mir der entspt. Anteil nach MEA abgerechnet. Ich habe kein Verrechnungskonto eingeschaltet.


    LG


    NS Bei der Berechnung Kosten HKV-Zähler > Anzahl der HKV - Zähler setze in der Umlage "Einheit", bei mir stimmt damit der anteilige Wert.

  • Hallo Cowgirl,


    danke für deine Mühen....das mit der gültigen Rechtssprechung ist mir bekannt, und stellt "eigentlich kein" Problem dar. Mein Problem ist jedoch, dass ich überhaupt keine Möglichkeiten habe da Einfluss drauf zu nehmen. Sobald man bei der entsprechenden Wohnung bei dem ersten (alten) Eigentümer ein "Enddatum" und bei dem zweiten (neuen) Eigentümer ein Beginndatum einträgt, rechnet das Programm die "Zeitanteile" automatisch. Wäre streng genommen kein Problem, wenn es wenigstens RICHTIG rechnen und dann noch RICHTIG ausweisen würde.


    Schau, die neuen Eigentümer haben beschlossen eine Stichttagsumprogrammierung der HKV-Zähler vorzunehmen. Auf diesen Beschluss hatte der alte Eigentümer (der da schon verkauft hatte) keinen Einfluß. Diese HKV - Zähler werden jedoch VOLL dem alten Eigentümer zugerechnet. Keine Zeitanteile nichts....theoretisch müsste das VOLL dem 2. Eigentümer zugerechnet werden. Macht das System aber nicht.


    Während bei der Umsetzung der Trinkwassernovelle 2011 die Entnahmehähne aus den Rücklagen bezahlt wurden (ebenfalls NACH dem Auszug/Verkauf des ersten (alten) Eigentümers) werden diese Kosten als auch die Entnahme der Rücklage ZEITANTEILIG beiden Eigentümern zugerechnet, beim Ausweis des § 35a jedoch bekommt der NEUE Eigentümer den KOMPLETTEN Anteil des Handwerkerlohnes (dieser wird lustigerweise dann nicht aufgeteilt)....


    ich bin überzeugt davon, dass hier ein Programmfehler vorliegt. Denn wenn eine Aufteilung erfolgt, dann auch in der Konsequenz überall....und nicht nur bei Kosten je nach Lust und Laune....


    Wie gesagt...ich weiß, dass ich nicht verpflichtet bin, eine "Zwischenabrechnung" zu machen....ich habe jedoch überhaupt keinen Einfluß drauf, da die Zeitanteile das Programm selber errechnet.


    Eine Aufteilung nach Betrag (also händische Abrechnung und Eingabe) kann hier auf KEINEN Fall eine Lösung sein, da die Eigentümergemeinschaft ja nicht nur aus 2 Parteien besteht, sondern aus mehreren. Sollte ich dann bei einem Verkauf immer wieder alles manuell berechnen, müsste ich auch die anderen Eigentümer somit manuell ausrechnen. Dann stellt sich aber die Nutzung des Programms in Frage, wenn sowieso dann alles selber ausgerechnet werden muss....


    Grüße
    bisk




    ============================


    Edit:
    Also ich hatte gerade ein sehr freundliches Gespräch mit der Support-Hotline, die sich das Problem per Teamviewer angeschaut hat. Der Mitarbeiter bestätigte mir, dass - so wie es jetzt dargestellt ist - von den Stammdaten usw. alles richtig gepflegt wurde, und es sich hierbei wohl tatsächlich um einen Fehler im Programm handeln müsste. Er gibt das ganze jetzt an die Entwicklung weiter und kriegt dann Bescheid, wie lange die Behebung des Fehlers dauert.


    Schau ma mal, was dabei rauskommt....

    Einmal editiert, zuletzt von biskini ()

  • Eine Aufteilung nach Betrag (also händische Abrechnung und Eingabe) kann hier auf KEINEN Fall eine Lösung sein, da die Eigentümergemeinschaft ja nicht nur aus 2 Parteien besteht, sondern aus mehreren. Sollte ich dann bei einem Verkauf immer wieder alles manuell berechnen, müsste ich auch die anderen Eigentümer somit manuell ausrechnen. Dann stellt sich aber die Nutzung des Programms in Frage, wenn sowieso dann alles selber ausgerechnet werden muss....


    Du hast vollkommen Recht.
    Die Beseitigung des Programmfehlers ist die elegante Lösung ... wenn denn das auch von der Entwicklung gemacht wird.


    Danke, dass du dich so für die Beseitigung der Programmfehler einsetzt.

  • Danke, dass du dich so für die Beseitigung der Programmfehler einsetzt.

    Naja, was heißt einsetzen.....ich gewöhne mich grad an die Software, und es wäre schade, wenn sich rausstellt, dass eigentlich rechtliche Dinge nicht korrekt dargestellt werden, und die Software dann für mich persönlich gesehen nichts taugt....ist also eher reiner Eigennutz, wenn man das so ausdrücken will... :D



    Im übrigen falls es interessiert, bin ich - zumindest teilweise - hinter die Logik gekommen.....das Programm macht da wirklcih einen extremen Unterschied zwischen Anzahl und Anteil.... ;(


    Ich habe mal den Umlageschlüssel des Schwedenofens geändert und habe den von Anzahl ( logisch weil 1 Schwedenofen = 1 Stück = Anzahl) geändert auf Anteil....naja - huch - da rechnet er jetzt richtig - zeitanteilig und auch der Lohnausweis nach §35a rechnet sich korrekt....


    fehlt daher jetzt nur noch die Bereinigung der Zuordnung der Instandhaltungskosten, dass diese nicht zeitanteilig gerechnet werden, sondern dem Eigentümer der dort gegenwärtig tatsächlich Eigentümer war...


    Dies nur als Info....


    Grüße
    bisk