Einzelwirtschaftspläne bei Eigentümerwechsel

  • Hallo,
    wir haben ja jetzt Ende Mai. Ich bin dabei den Wirtschaftsplan zu erstellen (keinen Kommentar! ;) )
    Jetzt liegt die Sache so, daß wir Mitte Februar 2013 einen Eigentümerwechsel hatten.
    WISO erkennt das und wirft zwei Einzelpläne aus.Prima! Die Planzahlen für Posten, die nach ext.Abrechnung laufen, werden korrekt aufgesplittet. Vermutlich, da ich die Planzahlen so im Gesamtplan verteilt habe. Ich habe jetzt aber das Problem, daß die Zahlen, die Wiso ausrechnen müßte, z.B. Straßenreinigung, in voller Höhe in beide Pläne eingetragen werden. Nach meinem Dafürhalten, müßte der Alteigentümer nur 2,5 Monate der Jahresplanzahl tragen und 9,5 Monate der Neue. Schließlich rechnet WISO ja auch das neue Hausgeld (+ Rücklage) aus, was ebenfalls auf dem kompletten Jahr fußt.
    In diesem Zusammenhang habe ich ein weiteres Problem: der neue Eigentümer wird zusätzlich mit Heizkosten (neben Hausgeld und Rücklage) beplant. Es sieht für mich so aus, als würde er wie ein Selbstnutzer eingestuft. Ich habe aber den Mietvertrag korrekt gepflegt.
    Falls meine Fragestellungen undeutlich sind, kann ich das auch noch mal mit Screenshots belegen.
    Jede Hilfe ist willkommen!
    Danke und Gruß,
    Max

  • Der Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan wird von der WEG-Gemeinschaft beschlosen. Beschlussfähig sind die Eigentümer, die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind. Der "NEUE" Eigentümer hat den EinzelWP des "ALTEN" Eigentümers zu akzeptieren. Du brauchst nur einen Einzel-WP für den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erstellen.

  • 1)danke.
    2) kannst Du mir ggf. noch erklären, wieso der Eigentümer2 wie ein Selbstnutzer behandelt wird? Wie gesagt, die Verträge sind korrekt gepflegt. Anbei ein Screenshot des Einzel-WPs für Eigentümer2. Dadurch, daß er unten bei den Vorauszahlungen Hausgeld + Rücklage + Heizkosten aufgeschlüsselt bekommt, werden die nicht umlagefähigen Nebenkosten ins Hausgeld eingerechnet. Das passiert für gewöhnlich nur bei den Selbstnutzern. Dieser Eigentümer vermietet und sollte wie bei allen anderen Eigentümern nur die Posten Hausgeld (ex. uml.fähige NK) und die Rücklage ausgewiesen bekommen. Ich sehe zwei Unterschiede zu den anderen Eigentümern
    a) den Eigentümerwechsel
    b) es hat mit dem Eigentümerwechsel zeitgleich ein Mieterwechsel stattgefunden
    Ich habe allerdings mal testweise den Eigentümer- bzw. Mieterwechsel ins Jahr 2012 verlegt. Das hatte keine Auswirkung zur Folge.


    Danke und Gruß,
    Max

  • Wo ist das Problem ? - Die HKV per WP = 00,00€


    Der Wohnungseigentümer ist für alle Nebenkosten und verauslagten Heizkosten gegenüber der WEG zahlungspflichtig, auch für die umlagefähigen Kosten. Er allein ist für die Mieterabrechnung verantwortlich, da nur er seinen Mietvertrag mit den Bestandteilen der abzurechnenden NK kennt. WISO unterstützt nur durch diese Splittung die Abrechnung.
    Beispiel : Hat der Mieter die Legionellenprüfung als umlf.Ko. im Vertrag darf der ET diese abrechnen, die anderen ET nicht, sondern nur, wenn sie dem Mieter auf diese Zusatzkosten hingewiesen hat.


    Da jetzt auch die Einnahmen berücksichtigt werden, kannst du die zu erwartenden Einnahmen aus der NK-Umlage mit angeben und dadurch werden dann die NKV gekürzt.

  • Wo ist das Problem ? - Die HKV per WP = 00,00€

    Weil jetzt alles im Hausgeld steckt. Bei den anderen Eigentümer, bei denen der WP korrekt ist, stecken nur alle nicht umlagefähigen NKs im Hausgeld. Du siehst, daß das Hausgeld hier massiv ansteigt. Bei den anderen Eigentümern fehlt die letzte Zeile mit den Heizkosten. Die rechne ich separat mit den Mietern ab über die NK-Abrechnung ab.
    Präzise: alle Vermieter, bis auf meinen Problemfall, haben die letzte Zeile in den Vorauszahlungen nicht. Das geht also. Nur die Selbstnutzer bekommen hier die Heizkosten ausgewiesen.


    Der Wohnungseigentümer ist für alle Nebenkosten und verauslagten Heizkosten gegenüber der WEG zahlungspflichtig, auch für die umlagefähigen Kosten. Er allein ist für die Mieterabrechnung verantwortlich, da nur er seinen Mietvertrag mit den Bestandteilen der abzurechnenden NK kennt. WISO unterstützt nur durch diese Splittung die Abrechnung.
    Beispiel : Hat der Mieter die Legionellenprüfung als umlf.Ko. im Vertrag darf der ET diese abrechnen, die anderen ET nicht, sondern nur, wenn sie dem Mieter auf diese Zusatzkosten hingewiesen hat.

    Hier läuft alles mit Mietweiterleitung. Die Mieter zahlen eine Warmmiete und alle Abgaben werden hier rausgezogen und der Vermieter bekommt nur noch die Nettokaltmiete. Deshalb interessiert ihn auch nur sein pures Hausgeld. Wie gesagt, bei den anderen Vermietern wird das ja auch fein ausgewiesen...

  • In deinem WP sind unter den Nebenkosten die Heizkosten lt. Abrechnung mit 0,00 € angegeben, also auch nicht in den VZ enthalten.


    Kannst du bitte einen zweiten Screen einstellen, wo die Abrechnung richtig ist, einschl Gesamt-WP. Der Einzel-WP wird aus dem Gesamt-WP entwickelt, d.h. beide Versionen müssen identische Positionen enthalten, wenn sie, wie bei dir, über Fläche, MEA etc. abgerechnet werden.


    Übrigens, was den Eigetümer interessiert, ist für dich als WEG-Verwalter völlig uninterresant, du hast gegenüber der WEG Verpflichtungen und musst dich an die WEG-Vorschriften/Gesetze halten, sonst sind deine Abrechnungen ungültig und anfechtbar.


    Du kannst im Anschreiben den Zusatz machen : Ihre NK-VZ verringern sich um XXXX, die von der Warmmiete einbehalten werden..Ihre monatl. Zahlung bezträgt: NKV + RücklagenVZ = monatl. XXXX .

  • den Gesamt-WP habe ich geprüft. Die Positionen sind identisch. Anbei findest Du den richtigen Einzel-WP. Dieser ist einfach nur ein Ausdruck des Einzel-WPs des Alteigentümers, denn da wird es ja richtig gemacht. Du siehst, daß die Summen stimmen. Da WISO aber aus einem unerfindlichen Grund glaubt, daß der Neueigentümer ein Selbstnutzer ist, weist es a) die Heizkosten in den Vorauszahlungen aus ( da diese aber nicht beplant sind, ist der WErt 0), aber -und das ist das fatale-, die nicht umlagefähigen Nebenkosten werden ins das Hausgeld reingerechnet. Das passiert beim Alteigentümer nicht.
    Ich habe nachher auch noch mal die Heizkosten bei den (intakten) Vermietern mit reingeplant. Diese werden dann in den umlagefähigen Kosten ausgewiesen, aber nicht unten in die Anpassung der VZ übernommen. Das Hausgeld bleibt auch weiterhin schön die Summe der nicht umlagefähigen NKs. So möchte ich das haben. Nur der neue Eigentümer wird nicht als Vermieter erkannt.

  • ok. Jetzt habe ich es. Die Ursache ist der Haken "die Miete und die Vorauszahlungen des Mieters werdem vom Hausverwalter eingezogen und an den Eigentümer weitergeleitet".
    Ist dieser gesetzt, kommt es, wie ich es will.